Механизмы инвестирования в строительство
В условиях дефицита финансовых ресурсов основная проблема - привлечение инвестиций, а у потенциальных инвесторов – оценка и выбор наиболее безопасных механизмов инвестирования. В условиях кризиса появляется необходимость применения наиболее приемлемых и прозрачных механизмов оценки объектов инвестирования, чтобы минимизировать степень риска для потенциальных инвесторов, передает СтройОбзор.
Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусматривает создание таких фондов как Фонд финансирования строительства (ФФС) и Фонд операций с недвижимостью (ФОН). В деятельности ФФС принимают участие следующие лица:
Право на получение недвижимости подтверждается путем составления договора и свидетельством ФФС, в котором указываются все важные характеристики объекта недвижимости, а также сведения о сроках перечисления инвестиционных средств в ФФС.
В случае, когда инвестор не выполнил обязательства по перечислению средств в ФФС, право на получение объекта недвижимости может быть перепродано по рыночной цене другому инвестору, или денежные средства, внесенные объект ранее, могут быть возвращены управляющим в полном объеме.
ФОН - это инвестиционный фонд, который вкладывает деньги непосредственно в строительство. Управитель ФОНа инвестирует средства инвесторов в операции с недвижимостью, получает доход от этих операций и распределяет полученный доход между владельцами сертификатов ФОН. Важно подчеркнуть, что управляющий ФОН может проводить любые операции с недвижимостью по своему усмотрению с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Фонд операций с недвижимостью может быть создан исключительно финансовым учреждением с уставным капиталом не менее 1 млн. евро.
Механизм инвестирования строительства с привлечением Фонда предоставляет определенные возможности для инвесторов и больше соответствует экономическому содержанию понятия «инвестирование», чем механизму инвестирования с привлечением ФФС, поскольку:
- размещение сертификатов осуществляется путем открытой или закрытой продажи, и владельцем сертификатов ФОН может быть любое юридическое или физическое лицо, желающее инвестировать денежные средства в недвижимость с целью получения инвестиционного дохода, без непосредственного приобретения объектов недвижимости;
- сертификаты Фонда являются ценными бумагами и могут в дальнейшем свободно покупаться и продаваться на фондовом рынке, юридические и физические лица имеют право покупать и продавать сертификаты ФОН по рыночной цене и совершать с ними любые операции, которые не противоречат условиям выпуска;
- инвесторы получают инвестиционный доход, который распределяется между ними как разница между выручкой от продажи объекта недвижимости по рыночным ценам и взносами инвесторов.
Взаимодействие Фонда с инвесторами и застройщиком отражена на схеме:
Для инвесторов схема использования Фонда достаточно безопасна, поскольку операции, которые осуществляются Фондом, подлежат страхованию, а в случае выявления управляющим ФОН риска нарушений условий договора (безосновательного нарушение сроков строительства, качества строительства) управляющий имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора и возврата всех средств, направленных на финансирование строительства. В дальнейшем для продолжения строительства управляющий имеет право заключить договор с другим застройщиком. Соблюдение этих требований, усиление государственного контроля за выпуском сертификатов позволит возместить инвесторам при возникновении непредвиденных обстоятельств стоимость сертификатов.
Кроме ФФС и ФОН возможно использовать механизм инвестирования путем выпуска облигаций. Это один из самых распространенных на сегодняшний момент механизмов привлечения инвестиций.
Выпуск облигаций регламентируется Законом Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке». В этом механизме принимают участие непосредственно только две стороны: строительная компания и инвестор-покупатель квартир. Для привлечения средств в строительство составляется договор инвестирования путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, в котором указываются условия погашения облигаций товарами или услугами.
Схема взаимодействия сторон при применении данного механизма следующая:
Преимущества инвестирования путем выпуска облигаций следующие:
- облигации имеют право выпускать непосредственно строительные компании-эмитенты без привлечений к данной схемы управляющих, что предотвращает расходование средств на их услуги в виде вознаграждения;
- размер эмиссии облигации не может превышать 100% уставного капитала эмитента, что снижает риск неплатежей по облигациям в случае форс-мажорных обстоятельств, то есть в случае требования эмитент может погасить облигации за счет уставного капитала;
- четко установленная ответственность эмитента повышает степень доверия покупателей;
- номинальная стоимость облигаций фиксируется при выпуске и в дальнейшем может меняться;
- облигация может быть продана другому лицу, при этом покупатель облигаций получает право собственности на приобретение недвижимости.
Если на определенном этапе инвестор по каким-либо причинам решил отказаться от участия в процессе инвестирования, он может продать свои облигации и получить при благоприятных условиях инвестиционные доходы.
Источник: СтройОбзор
