Мониторинг строительных площадок операторов рынка жилой недвижимости города

 Службой маркетинга ИСК Авантаж в период 21-22 апреля 2009 года было проведено полевое исследование строительных площадок операторов рынка жилой недвижимости Харькова.

База исследования – 57 строящихся объекта разных классов, в которых застройщиками предлагаются к продаже квартиры. Их общая площадь составляет почти 850 тыс.м.кв.

Цель исследования:
1. Выяснить, проводятся ли строительные работы на объектах;
2. Определить, насколько активно выполняются строительные работы;
3. Определить объем строительных работ, выполненный застройщиком с момента предыдущего наблюдения (мониторинг службы маркетинга от 5.02.2009)
4. Определить стадию строительства объектов по состоянию на апрель 2009 г.

Применяемые методы:
1. Наблюдение. Осмотр строительных площадок базы исследования происходил в рабочее время буднего дня;
2. Опрос. Респондентами были работники службы охраны площадок и/или местные жители;
3. Экспертная оценка состояния площадок и объекта. Производилась инженерно-техническим составом ИСК Авантаж.

Основные результаты наблюдений:
• На 19-ти объектах – 306 750 кв.м. (36 % от всего объема предложения) – выполнение строительных работ производится с той или иной степенью активности.
Из них:
- 1 объект – 15 000 кв.м. (что составляет 2% от всего объема предложения, в феврале 8% от всего объема предложения) – работы ведутся активно. На площадке присутствует достаточное количество (по оценке эксперта) строительной техники, рабочих;
- 6 объектов – 111 200 кв.м. (что составляет 13 %, в феврале - 16%) – работы ведутся со средней активностью. Присутствуют техника и рабочие, но по оценке экспертов, их ограниченное количество. За 3 месяца выполнен незначительный объем работ.
- 12 объектов – 180 550 кв.м. (что составляет 21 %, в феврале - 17%) – работы ведутся, но крайне медленно. Присутствует техника, но рабочих такое количество, которое исключает возможность выполнения каких-либо строительных работ. Впечатление, что присутствие нескольких рабочих на площадке – лишь создание видимости работ.
• 26 объектов – 414 100 кв.м. (что составляет 49%, в феврале - 45% от всего объема) – строительство заморожено на той или иной стадии. Подтверждение этого – отсутствие техники, рабочих. Если же техника и присутствует на площадке, то в нерабочем состоянии;
• 12 объектов – 126 700 кв.м. (15%) – дома построены, но квартиры в продаже еще есть. В эту группу отнесены все дома, которые по визуальной оценке выглядят как завершенное строительство. Со слов менеджеров компаний в этих объектах ведутся внутренние отделочные работы, дома активно готовятся к сдаче в эксплуатацию, но так ли это – оценить нельзя

Основные выводы:
1. Практически все застройщики снизили темпы строительства по сравнению с февралем 2009 года, даже те операторы, которые строили наиболее активно еще зимой. Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что ни один объект в городе не будет сдан в эксплуатацию в запланированные ранее сроки;
2. Тем не менее, несколько операторов, после временной остановки объекта зимой, весной строительство возобновили;
3. Часть операторов, которые еще в феврале выполняли строительные работы на своих площадках, в апреле полностью остановили работы;
4. Половина всего предложения на рынке строящегося жилья на сегодняшний день в Харькове, а это 26 объектов, – это объекты, строительство которых остановлено;
5. При этом, если мониторинг стройплощадок в сентябре, ноябре 2008 г показывал, что останавливается строительство преимущественно крупномасштабных проектов, которые находятся на уровне выполнения фундамента, то в феврале и апреле 2009 г мы увидели остановленные объекты, которые находятся на достаточно высоком уровне готовности. Более того, факт выполнения или не выполнения строительных работ весной 2009 г связан больше не со степенью готовности объекта, а с успешностью внедрения антикризисных мероприятий самим оператором – собственником объекта. В результате, сформирован пул застройщиков, которые с той или иной интенсивностью выполняют строительные работы на своих объектах. И значительно более обширный пул застройщиков, которые заморозили объекты, даже находящиеся на завершающем этапе строительства;
6. Служба маркетинга ИСК Авантаж проводит мониторинги стройплощадок на регулярной основе и – в случае возобновления строительства – будут отмечены любые изменения на стройплощадках этих 26 объектов, но уже сейчас можно с уверенностью сказать, что очень небольшая часть из них имеет шанс быть достроенными в ближайшем будущем. Таким образом, половина предлагаемых на рынке квартир (более 400 тыс. м.кв.) на сегодняшний день представляет собой «виртуальные» квартиры. И это прекрасно понимают наши покупатели.

Все вышеизложенные результаты дают нам основание сделать основной вывод. Некорректно сегодня говорить о том, падает или нет рынок первичной жилой недвижимости, падают или растут цены на нем, достигли ли цены дна.
Мы видим, что рынок в том виде, в котором он работал в 2008 году, больше не существует. Он разделился на «виртуальную» и «реальную» недвижимость. Первая часть, по всей видимости, так и останется «виртуальной» в течение долгого времени.
Вторая же часть и есть собственно рынком первичной недвижимости. А этот рынок представлен очень ограниченным количеством операторов (5-6 по нашим подсчетам).

Для сравнения: в 2008 году строительство вели 28 застройщиков). Разделилось и предложение. Рынок сейчас представлен ограниченным предложением, которое также можно разделить на две группы.
   Первая группа – остатки квартир в уже готовых домах, которые сданы в эксплуатацию или будут сданы в ближайшее время. По нашим оценкам, этих квартир не больше 150-160 шт.
   Вторая группа – это более или менее интенсивно строящиеся жилые дома операторов, которые смогли найти ресурсы для работы. Это 19 объектов, их общая площадь чуть больше 300 тыс. кв.м., меньше, чем предложение новостроек в 2005 г.
Кроме того, эти два рынка, «виртуальной недвижимости» и собственно рынка недвижимости, совершенно по-разному ведут себя, по-разному выстраивают политику ценообразования на свои объекты.

Если в марте-апреле застройщики в основной массе цены на объекты продолжали снижать, и лишь несколько операторов повысили цены, правда, на 2-3%, то после мониторинга строек стало очевидно: повышены были цены именно на те объекты, которые строятся.
А снижены, и существенно, иногда на 10-15% за один месяц на объекты, которые заморожены.
Помимо этого косвенные данные подтверждают достаточно стабильные продажи новостроек реального рынка, тогда как данных о продажах квартир на рынке «виртуальном» не существует.

Скорее всего, именно эта дифференциация и объясняет то, что информация в СМИ о состоянии рынка недвижимости поступает достаточно противоречивая. Одни эксперты утверждают, что цены продолжают падать и значительно, а продаж нет вообще; в то время как другие дают более оптимистичные комментарии.

Для того чтобы отслеживать реальные рыночные тенденции, служба маркетинга ИСК Авантаж с мая 2009 года будет проводить мониторинг рынка первичной жилой недвижимости, учитывая дополнительные критерий – выполняются ли строительные работы на объекте.
Таким образом, ежемесячно мы будем подавать цифры реального предложения Харькова, на который наверняка будет существовать спрос – цены и объем предложения. И в качестве индикаторов цены жилья, которое предлагается к продаже застройщиками и при этом – не строится, а значит, является «виртуальным».
Критерий отнесения строительного объекта к той или иной группе будет факт строительства в течение последних трех месяцев, предшествующих мониторингу.
Автор: Валерия Гулевская