Почему застыли цены на первичное жилье.

Несмотря на оптимизм некоторых экспертов, цены на первичную недвижимость перестали падать. Почему цены на первичное жилье застыли, вопреки логике, объясняют эксперты.

Неудовлетворенный спрос на жилье

Безусловно, цены на строящееся жилье изменились по сравнению с прошлогодним сентябрем. Пусть и остались на том же уровне в гривне, но в долларах уменьшились. Как подсчитали в «Украинской торговой гильдии», в среднем цена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30%.

Но доллар-то подорожал на 60%. Уже восьмой месяц первичный рынок стагнирует, протягивая руки за помощью то к государству, то к потенциальному покупателю.

И если в первом случае приходится ползти на коленях, то во втором можно шагать с гордо поднятой головой, продолжая диктовать свои условия.

«Людям нужно решить жилищную проблему» — эта аксиома больше всего окрыляет застройщика, оставшегося без приманки в виде ипотечного кредитования.

Пока работала ипотека и банки разделяли риски с застройщиками, в среднем за год продавалось 9-10 тыс. квартир на первичке и 20 тыс. на вторичке. Теперь, как подсчитали в компании SV Development, на вторичном рынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье в новостройках покупают единицы.

Снижение цены превращает реальный спрос в отложенный

«Даже если опустить цены, то покупатели квартир, снова возьмут паузу, чтобы дождаться еще большего падения», — уверен заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун.

Ну, а с другой стороны, застройщики тоже набрались валютных кредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются. Наверняка строители могли бы пожертвовать своей маржой и отдать квартиры, например, по себестоимости.

«Потенциал для снижения цены есть в сегментах бизнес и премиум, — говорит директор УТГ Виталий Бойко, — но вряд ли снижение на 10-20% от нынешней цены будет решающим: покупателей это не приведет и застройщик не продаст одним махом сразу все квартиры даже по сниженной цене.

Те застройщики, которые уже предлагают квадрат за $800, находятся на грани выживания. На подобную «скидку» соглашаются лишь те, кто вынужден погашать кредиты».

Высокая себестоимость строительства

Ни один производитель не согласится опустить цену ниже себестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик.

«Цена квадратного метра формировалась в течение трех лет, и конечно, в долларовом исчислении, причем по старому курсу, — рассказывает Алексей Говорун. — Сколько бы ни было непроданных квартир в объекте — это актив застройщика.

Застройщику необходимо выполнять свои обязательства и перед инвесторами, и перед кредиторами. И если он хочет оставаться в бизнесе, но у него нет резервов, скажем так, «подкожного жирка», тогда ему приходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируя покупателя».

А самый распространенный пример такой мотивации — скидки. Например, при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот в большинстве случаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого же огромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную.

И на такую покупку нужна сумма около миллиона гривен. Но ирония в том, что щедрые скидки, кажется, закончились еще в феврале. Зимой многие застройщики были сильно напуганы предсказаниями катастрофы и пытались выйти сухими из воды, предлагая скидки в рамках новогодних акций.

Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бы видимость стабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не у всех.

Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. В некоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Только если рассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучше поинтересоваться финансовым состоянием застройщика.

И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, уступит каждый. Стоит только прийти лично и предложить наличностью $800 за квадрат против тысячи застройщика.

Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе «Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Но сейчас их в предложении нет, зато есть трешки, по цене 13 тыс. грн./кв. м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, цена изменилась в начале года, и как ни странно, в сторону увеличения.

Но в «Пагоде» готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальный подход.

Дефицит жилья увеличивается

Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынок недвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроек заморожены, строительство ведется только на объектах с готовностью 70-80%. А это новостройки, где фундамент закладывался в начале 2007-ого. Сейчас новых строек не начинают. «Уже в следующем году предложений от застройщиков может и не быть», — прогнозирует начальник отдела продаж компании «Пагода» Тарас Романенко. И вот этот провал предложения приведет к очередному повышению цен.

Рынок достиг ценового дна

Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы, считает Алексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичное жилье не опустится.

«Цены выровняются до конца года при условии, что никаких экономических потрясений и катастроф больше не будет и останется стабильным курс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объекты будут перепозиционированы согласно классу жилья, которому они действительно соответствуют, в связи с чем и будет наблюдаться колебание цен, но в среднем по рынку без резких скачков на снижение или повышение».

Так что обвал вряд ли возможен. «Рынок фактически стоит, — констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили цену предложения и почти ничего не продают».

К слову, если присмотреться к предложениям застройщиков, то на продажу выставляются квартиры класса «бизнес» или «премиум». Например, в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов, и ни один из них не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. В комплексе «Триумф» квадрат стоит $4,5-10 тыс.

Недвижимость — единственный способ вложить деньги

Бесспорно, исключать еще большего падения цен нельзя. Но если это произойдет, то никто дешевой недвижимости не обрадуется.

«Возможно к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продавать все, что есть по существенно сниженным ценам, — размышляет начальник отдела маркетинга и исследований компании «УТГ» Ярослав Иванов, — но это уже будет больше похоже на распродажу залогового имущества при более высоких рисках — ведь дом могут не достроить при ухудшающихся обстоятельствах».

Оптимизм вселяет никто другой, как покупатель, даже если в последние полгода его не видно на горизонте. И даже год выжидания не сыграет на понижение цены. Застройщики — народ терпеливый.

Источник: Дело