Рынок торговой недвижимости Харькова - итоги 2020 года: собственники снижают аренду с 20 до 100%

Сегмент торговой недвижимости оказался под наиболее сильным воздействием от введения жесткого карантина в период апрель-май 2020 года (в сравнении с офисным и промышленно-складским сегментом). Это связано с тем, что около 90% торговых объектов были закрыты для посещения, а собственники/арендаторы практически перестали вести деятельность в них (как местах розничной торговли).

Об этом шла речь на встрече комплексной рабочей группы экспертов рынка коммерческой недвижимости, в составе Виктории Рыльцевой, Владимира Чекалова, Абдурахмана Шайхалова, Игоря Балаки, Леонида Максимова, Николая Кислого, передает СтройОбзор. 

Подавляющее большинство арендаторов, обратилась к собственникам с предложением о временном пересмотре арендной платы, и фактически получили дисконты (20-100%) на период жесткого карантина (в зависимости от товарной группы/сегмента услуг). Некоторые собственники торговой недвижимости пошли на уступки по аренде и на более длительный период (до сентября - декабря 2020-го).

Часть арендаторов, которая оказалась не устойчивой к колебаниям рынка из-за сильной зависимости от ежедневного покупательского спроса и поставок из-за границы, расторгли договора аренды и закрыли точки продаж.

В меньшей степени пострадали такие направления розничной торговли (по товарным группам/услугам), как:

• Аптеки;
• Продуктовые магазины;
• Службы доставки;
• Электронная коммерция (интернет магазины);
• Магазины для животных.

Это связано с тем, что большинство из них продолжали работу в период жесткого карантина.

Основной «удар» пришелся на такие сегменты бизнеса, как:

• заведения общественного питания;
• развлекательный сегмент;
• туристические фирмы (в период: март-июнь 2020г);
• fashion-индустрия (магазины одежды и обуви);
• магазины «сэконд-хенд» и пр.

В период апрель-июль 2020 количество предложений по аренде торговых помещений увеличилось на 25-30%. Большинство вакантных помещений – не высоко ликвидные магазины, которые освободили арендаторы, не имеющие «запаса прочности» для удержания помещения в период жесткого карантина.

При этом локации с высокими пешеходными потоками, по-прежнему имеют высокий спрос и не утратили ликвидность. На практике, в таких магазинах зачастую производится замена арендатора по принадлежности к другой товарной группе/услугам (на более «устойчивых»/адаптированных к режиму карантина).

Основными факторами, влияющими на ценообразование, по-прежнему остаются пешеходный трафик и площадь помещения:

Ценообразование (аренда):

• Центральные улицы (Сумская, Пушкинская, Науки): ~400-800грн/м2.
• Места повышенной активности пешеходного трафика (выходы из метро, транспортные узлы: Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): 500-1000грн/м2 (в некоторых случаях, там где пешеходный трафик очень большой, а площадь помещения не большая: 1000-1500грн/м2).
• Спальные районы, магистральные улицы и проспекты: 200-400грн/м2.

Ценообразование (продажа):

• Центральные улицы (Сумская, Пушкинская, Науки): 2000$-3500$/м2.
• Места повышенной активности пешеходного трафика (выходы из метро, транспортные узлы: г. Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): 2200-3500$/м2.
• Спальные районы, магистральные улицы и проспекты: 500-1200$/м2.

Основные тенденции рынка (март- августа 2020-го):

1. Падение товарооборота по многим группам товара/услугам, снижение покупательской способности;
2. Увеличение вакантности торговых объектов, преимущественно за счет низко ликвидных магазинов и товарных групп, не адаптированных под условия карантина, имеющих маленький «запас прочности»;
3. Отсутствие «всплеска» нового предложения ликвидных торговых объектов (Продавцы помещений не спешат выходить из арендного бизнеса «в кэш»);
4. Арендные ставки на ликвидные помещения остаются стабильными.

На фоне практически полного отсутствия интереса к покупке коммерческой недвижимости в марте-июне, начиная с июля, отмечается растущий интерес к покупке коммерческой недвижимости со стороны потенциальных Инвесторов. По мнению экспертов — это спровоцировано совокупностью таких факторов:

• снижение ставок по депозитам, ОВГЗ,
• существенное снижение уровня доходности в сегменте аренды жилой недвижимости (до ~6-7%), в следствии сокращения спроса со стороны иностранных студентов,
• вливание огромного объема денежной массы в мировую экономику и определенные опасения (по обесцениванию денег) у инвесторов.

Однако следует отметить, что и арендаторы, и покупатели с осторожностью относятся к анализу предложения и более взвешенно принимают решения.

1. По информации отделов продаж крупных харьковских застройщиков, в периоде июль-август зафиксировано значительное увеличение количества сделок в сегменте торгово-сервисных помещений (по сравнению с мартом-июнем), как правило - это помещения на первых и цокольных этажах многоквартирных жилых комплексов.
2. Высокий спрос сохраняется в сегменте «готового арендного бизнеса» (торговые объекты с заключенными договорами аренды), со средним чеком 70-150 тыс. долл. и рентабельностью от 10% годовых. При этом инвесторы начали предъявлять дополнительные требования к «устойчивости» арендатора в карантинный период и анализировать его профиль более скрупулезно (учитывать не фактическую ставку аренды в договоре, а и ценообразование рынка на текущий момент по аналогичным объектам, и анализ конкурентной среды (товарных групп), и историю работы самого арендатора и пр.).