Як під час війни змінювалася динаміка харківського вторинного ринку квартир

Харківський вторинний ринок продажу квартир пережив охолодження у лютому 2022 року, колапс з 24 лютого до середини травня, і перебуває у процесі повільного відновлення, починаючи з червня.

На початку року ринок функціонував лише до 24 лютого. Після початку російського вторгнення на території всієї України було зупинено роботу державних реєстрів, пов'язаних із правами власності на нерухоме майно. І таким чином у учасників ринку зникла легальна можливість укладання угод купівлі-продажу аж до відновлення роботи реєстрів на початку травня 2022 року.

У травні-липні з'явилися рідкісні угоди за умов великої цінової невизначеності. Багато хто вважав, що ринок "мертвий", хоча продажі насправді були. Тільки починаючи з вересня, виникла можливість говорити про наявність ринку нерухомості, де є достатня кількість мотивованих покупців і продавців і ціни продажів, що склалися.

У грудні 2022 року обсяг вторинного ринку квартир виявився у грошовому вираженні у 5,6 разів меншим, ніж у грудні 2021 року.

Дані для аналізу

Цей аналіз проведено на основі інформації щодо продажу квартир на вторинному ринку Харкова у відкритих джерелах. Розрахунки зроблено для 1700 квартир, де власник оголошення повідомив про продаж, при цьому не враховувалися дублі оголошень та квартири, зняті з продажу.

Динаміка цін

Зелений графік 2021, червоний 2022 рік

Після зростання медіанної вартості проданих квартир у січні 2022 року під впливом загрози російського вторгнення відбулося зниження цін у лютому на 15%.

Найдешевші продажі відбулися у травні-червні, хоча графік показує «дно цін» у серпні. У цей час частина продавців квартир перестраховувалися і готові були піти на значні поступки рідкісному покупцеві, аби зберегти гроші та переїхати у безпечніше мето. А мотивами покупців були віра в ЗСУ і можливість купити нерухомість, на яку раніше не вистачало коштів.

А відносно висока медіанна ціна у червні-липні пояснюється:

• завершенням довоєнних домовленостей покупця і продавця щодо угод, що відбулися;

• малою кількістю вмотивованих продавців;

• відсутністю достатньої інформації у покупців за умов одиничних угод;

• оптимізмом, викликаним успішними діями ЗСУ у Харківській області у травні цього року.

Скоріш за все, більше не буде таких пропозицій як:

• 1-кімнатна квартира за $5000 у П'ятихатках

• 1-кімнатна квартира за $16000 біля станції метро «Палац Спорту»

• 1-кімнатна квартира за $20000 у новобудові біля станції метро «ХТЗ»

• 1-кімнатна квартира за $21000 в районі Цирку

• 3-кімнатна квартира за $24500 на ХТЗ.

Багато років такі ціни на харківську нерухомість були неймовірними.

Надалі медіанна вартість проданих квартир стабілізувалася лише на рівні близько $27000, тобто. на 40% нижче за рівень, досягнутий у січні 2022 року.

Зараз важко сказати, чи є стійкою тенденцією зростання ціни на 9% у грудні, чи це вплив традиційного передноворічного бажання людей завершити справи у старому році.

Динаміка кількості угод

Зелений графік 2021, червоний 2022 рік

Той, хто аналізує ринок продажу квартир, зазвичай орієнтується на портали рекламних оголошень. Там він зараз бачить тисячі, а до війни десятки тисяч рекламних оголошень. Реальна кількість угод разюче менше. По-перше, той самий об'єкт може пропонуватися в 20-30 оголошеннях, а по-друге, навіть на перегрітому ринку щомісяця продається не більше 20% квартир і будинків, виставлених для продажу.

Літо 2022 року - це стан, коли покупці, які мали бажання купити квартиру у Харкові  були вже не готові платити ціну, що склалася на ринку до початку повномасштабного вторгнення, а більшість продавців ще не готові до нових реалій та розраховували на швидке відновлення ринку з колишніми цінами. Кількість продажів у цей час становила лише 5% від аналогічного періоду 2021 року.

У результаті, ті, кого не влаштовувало зниження ціни на 40-50%, залишили ринок, а більшість власників квартир, що залишилися, пішли на зустріч покупцям, що у поєднанні з успіхами ЗСУ призвело до зростання кількості продажів у 6 разів.

Тим не менш, у IV кварталі 2022 року на вторинному ринку нерухомості Харкова було продано квартир на 78% менше ніж рік до цього.

Загалом ціни на квартири знизилися не настільки сильно, як кількість продажів. Це сталося тому, що скоротився не лише попит, а й пропозиція. Під час війни кількість квартир на ринку поменшала в 2,5-5 разів.

Висновки

Ринок нерухомості – це барометр настрою українців, їх платоспроможності та віри у майбутнє.

Створений рівень цін відкриває хороші можливості для тих, хто раніше не міг дозволити собі покупку житла. А також для покращення якості своєї поточної квартири чи будинку. Продавши свою нерухомість та зробивши порівняно невелику доплату, можна купити більш просторе чи нове житло.

Поточний вторинний ринок продажу квартир у Харкові здебільшого характеризується продажами в економ-сегменті та має потенціал шестикратного зростання обсягу ринку. Але для повноцінного відновлення ринку потрібні:

• перемога нашої країни у війні;

• гарантії безпеки України після закінчення бойових дій;

• відновлення економіки Харкова.

Ріелтори Харкова, які зуміли налагодити роботу під артилерійським обстрілом, вірять у реальність усіх трьох цих складових нашого майбутнього.

Директор агентства нерухомості VALION у Харкові, Голова харківського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), Голова благодійного фонду "Ріелтори України" Андрій Правдін.