Управление жилым комплексом по новому законодательству: разъяснения КСУ

1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины №417-VII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Им фактически разрушается существующая монополия ЖЭКов на обслуживание домов, зато предоставляется право жителям самим решать, каким образом будет происходить управление домом. Для принятия такого решения законодатели предусмотрели срок в 1 год.

Уже сейчас идет множество дискуссий о путях реализации реформы. Конфедерация строителей Украины (КСУ) провела консультации с профильными общественными организациями и экспертами по ключевым позициям закона, которые вызвали наибольший резонанс в обществе. В частности, это регулирование переходного периода между существующими нормами законодательства, когда ведущую роль в ЖКХ играют ЖЭКи, и нормами нового закона.

Совместно с Объединением организаций работодателей «Всеукраинская конфедерация работодателей жилищно-коммунальной отрасли Украины», КСУ выработала единую позицию в этом направлении и дает разъяснения.

Если в течение года со дня вступления в силу настоящего Закона (т.е. до 01.07.2016.) совладельцы не определятся по поводу формы управления жилым домом, управителя определит исполнительный орган местного совета. До этого дом должна обслуживать нынешняя эксплуатационная организация.

Законом установлено, что управитель — это физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо - субъект предпринимательской деятельности, которое, по договору с совладельцами, обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Закон не устанавливает специальных требований к управителю. Поэтому эксплуатирующие организации, которые уже работают на рынке и предоставляют указанные услуги, могут выполнять функции управителя. Таким образом, вопрос об эксплуатации ранее построенных жилых домов законодательно урегулирован.

Управление новопостроенным жильем может осуществляться следующими способами:

1) путем создания ОСМД (учредительное собрание проводится после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в доме; решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев);

2) через определение управителя на общем собрании (решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома).

Поскольку реализация прав и обязанностей совладельцев многоквартирного дома может осуществляться только после государственной регистрации прав собственности на принадлежащие им квартиры и нежилые помещения, целесообразно, ради экономии времени, начинать подготовительные и организационные мероприятия еще на этапе строительства дома.

Владельцы квартир и нежилых помещений до заселения жилого дома ограничены в возможностях взаимодействия, поэтому организовать их коммуникацию для решения совместных вопросов эксплуатации дома может заказчик строительства или соответствующая финансовая компания.

При этом было бы целесообразно предварительно определить эксплуатирующую организацию, что позволило бы обеспечить ее участие (на добровольных началах) в принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Один из возможных путей решения этого вопроса — предусмотреть в договорах о приобретении квартир возможность для инвесторов поручить заказчику (или фонду финансирования строительства) организацию мероприятий по определению эксплуатирующей организации, которая будет выполнять все функции по содержанию дома сразу после принятия его в эксплуатацию.

Организация будущих совладельцев и предварительное привлечение управителя на завершающем этапе строительства поможет обеспечить своевременную передачу как самого объекта, так и технической документации, а также заселить новостройки в максимально сжатые сроки и избежать перерыва в их эксплуатации.

Источник: kbu.org.ua