Обзор рынка недвижимости Киева по итогам августа

*При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Более подробно о средних ценах предложений в отдельных сегментах рынка – в соответствующем разделе.

Наиболее важные процессы, события и тенденции

В августе вторичный рынок недвижимости с облегчением воспринял перенос на три месяца введения нового порядка оценки недвижимости и стал готовиться к еще более масштабному нововведению - переходу к безналичным формам платежей в национальной валюте.

Снизившаяся в конце июля деловая активность, вновь стала быстро расти. На рынок стали спешно возвращаться продавцы и покупатели, временно покинувшие его в ожидании окончания переходных процессов, связанных с новым порядком оценки.

Количество звонков, заявок и просмотров в начале августа также стремительно выросло; что же касается договоров о намерениях и сделок купли-продажи, то в начале месяца их было относительно немного. И это вполне понятно: вернувшимся на рынок продавцам и покупателям необходимо было время для достижения договоренностей. Наибольшее количество сделок пришлось на последнюю неделю августа, когда в преддверии перехода к безналичным платежам в национальной валюте уже не было времени тянуть с принятием решений.

Подобный переход фактически означает изменение «правил игры», а, возможно, и всего экономического базиса. Отказ от проведения взаиморасчетов в долларах за плотно закрытыми дверями – шаг для участников киевского рынка недвижимости очень серьезный. Дело не только в том, что цены тут традиционно указывались в долларах США. Для перехода на национальную валюту необходима уверенность в ее стабильности. В последние годы такая стабильность по отношению к доллару США была, но никогда не было уверенности, что так будет и дальше. Более того, постоянно звучали прогнозы о неминуемом существенном проседании курса гривны. Не было уверенности и в надежности отечественных банков. Все это привело к тому, что основные накопления наших граждан сформированы в иностранных валютах.

Тенденции перевода этих накоплений в гривны и размещение их на депозитных счетах в банках достаточно заметны. За первые семь месяцев 2013 года объем депозитов населения в гривнах вырос на 25,5%, до 234,4 млрд.грн., а объем депозитов в иностранных валютах вырос всего на 1,0%, до 184,3 млрд.грн. Но тут необходимо учитывать, что подавляющая часть депозитных счетов открыты на срок до двух лет, а долгосрочные накопления «под матрасами», как правило, в долларах. И эти долларовые накопления «под матрасами» продолжают расти. По данным Нацбанка, за первые семь месяцев 2013 года объем наличной валюты у наших граждан вырос на 1,4 млрд. долларов США. Другое дело, что темпы такого прироста существенно снизились - по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, в 1,6 раза.

При безналичной оплате в гривнах многим участникам рынка придется нести весьма серьезные дополнительные затраты, связанные с конвертацией валют, перечислением значительных денежных сумм и их обналичиванием. Естественно, вклады в национальной валюте можно не конвертировать и не обналичивать. И пересылкой средств можно не заниматься, а сразу вносить наличные гривны на банковский счет продавца. Но далеко не все участники рынка согласятся на это: вбитые в подсознание стереотипы очень живучи.

«Долларизация» накоплений далеко не единственный фактор, затрудняющий переход к «цивилизованной» общемировой практике денежных расчетов при купле-продаже недвижимости.

Никто не оспаривает, что прозрачность проведения взаиморасчетов – это хорошо. Но при этом практически все понимают, что подобную прозрачность сложно реализовать в условиях теневой экономики. И не только сложно, но и потенциально опасно для многих участников рынка, источники накоплений которых могут вызвать неприятные вопросы со стороны налоговиков и правоохранительных органов.

Еще одна серьезная проблема – неподготовленность перехода вторичного рынка недвижимости к безналичным формам оплаты. Банкиры предлагают несколько схем такой оплаты, в частности:

- перевод необходимой суммы с текущего счета покупателя на текущий счет продавца;

- внесение или перевод средств на специальный счет нотариуса с последующей пересылкой на текущий счет продавца;

- открытие покупателем депозитного счета на имя продавца с внесением на него необходимой суммы;

- использование аккредитивной формы расчетов;

- внесение суммы наличными на текущий счет продавца.

Но банкиры не учитывают при этом очень важных особенностей операций с недвижимостью, а именно, нотариального оформления сделок купли-продажи и внесения соответствующих изменений в Государственный реестр имущественных прав. Фактически банкиры предписывают нотариусам вначале убедиться, что оплата проведена в полном объеме, и лишь затем заверять сделку. И это притом, что степень защищенности банковских платежек и выписок из текущих счетов крайне низкая.

Образуются технологические разрывы по времени и месту между банковскими операциями и нотариальным удостоверением сделок. Проблема лишь на первый взгляд сугубо техническая. Без должной совместной проработки на уровне Нацбанка и Минюста, без четких инструкций и массовой, понятной всем слоям населения, разъяснительной работы данная проблема может парализовать вторичный рынок недвижимости. Ибо многие ли покупатели согласятся заблаговременно перевести огромные суммы, не имея уверенности, что продавец не передумает в последнюю минуту? К тому же, непонятно, как покупатель сможет в кратчайшие сроки вернуть свои деньги в том случае, если сделка по тем или иным причинам не состоялась? И многие ли продавцы согласятся подписать купчие, не получив 100% гарантий того, что деньги до них дойдут, и они без всяких проблем смогут их получить? Ведь особого доверия к банкам, нотариусам, судебной системе и к своим соотечественникам у наших граждан, к сожалению, нет. При этом важно понимать, что нотариус, начав сделку (войдя в компьютерные системы госреестров), должен ее закончить в тот же день. Ждать несколько дней подтверждения получения денег он не может.

По нашим данным, сделок в августе было меньше, чем в июле. А вот звонков, заявок и просмотров больше. Во второй половине месяца высокая деловая активность стала все больше напоминать суету: многие участники рынка все еще стремились «впрыгнуть в последний вагон», но никак не могли договориться. При этом в каждом сегменте рынка наблюдалась своя картина. Заявки, просмотры и сделки весьма неравномерно распределялись по жилым массивам и типам жилья.

Цены на квартиры в Киеве

По данным портала недвижимости Domik.net , цены продаж в августе были в среднем на 4,5% ниже цен предложений.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год.

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах

Красная кривая – средние цены предложений в домах возле метро.

Средняя цена предложений в Киеве в августе снизилась на 0,1%, за полгода снизилась на 0,6%, за год выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений в новых домах в августе не изменилась; за полгода выросла на 1,4%, за год выросла на 7,2%.

Средняя цена предложений в домах возле метро в августе выросла на 0,6%; за полгода снизилась на 0,6%, за год выросла на 3,9%.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

Красная кривая – Днепровский район

В Дарницком районе средняя цена предложений в августе не изменилась, за полгода снизилась на 0,5%, за год снизилась на 0,5%.

В Деснянском районе средняя цена предложений в августе снизилась на 0,1%, за полгода снизилась на 0,3%, за год снизились на 3,9%.

В Днепровском районе средняя цена предложений в августе снизилась на 1,1%, за полгода снизилась на 1,5%, за год снизились на 5,9%.

График №3. Статистика цен предложений в Подольском, Святошинском и Соломенском районах

Синяя кривая – Подольский район

Зеленая кривая – Святошинский район

Красная кривая – Соломенский район

В Подольском районе средняя цена предложений в августе снизилась на 1,4%, за полгода снизилась на 1,6%, за год выросла на 1,6%.

В Святошинском районе средняя цена предложений в августе выросла на 0,5%, за полгода снизилась на 3,4%, за год снизились на 5,2%.

В Соломенском районе средняя цена предложений в августе снизилась на 1,6%, за полгода снизилась на 2,4%, за год снизились на 4,4%.

График №4. Статистика цен предложений в Голосеевском и Оболонском районах

Синяя кривая – Голосеевский район

Зеленая кривая – Оболонский район

В Голосеевском районе средняя цена предложений в августе выросла на 0,7%, за полгода выросла на 0,8%, за год снизились на 3,0%.

В Оболонском районе средняя цена предложений в августе не изменилась, за полгода выросла на 1,4%, за год выросла на 0,1%.

График №5. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

Синяя кривая – Печерский район

Зеленая кривая – Шевченковский район

В Печерском районе средняя цена предложений в августе не изменилась, за полгода снизилась на 3,8%, за год снизились на 6,1%.

В Шевченковском районе средняя цена предложений в августе выросла на 0,7%, за полгода снизилась на 0,1%, за год выросла на 4,0%.

Как видно на графиках, в августе 2013 года средние цены предложений выросли на квартиры в домах возле метро, а также в трех районах Киева: Голосеевском, Святошинском и Шевченковском. В четырех районах (Деснянском, Днепровском, Подольском, Святошинском), а также по всему Киеву средние цены предложений снизилась.

За последние полгода средние цены предложений выросли на квартиры в новых домах , в домах возле метро, а также в двух районах Киева: Голосеевском и Оболонском. В восьми районах, а также по всему Киеву средние цены предложений снизились.

За последний год средние цены предложений выросли на квартиры в новых домах, в домах возле метро, а также в Оболонском, Подольском и Шевченковском районах. В остальных семи районах Киева средние цены предложений снизились. Максимальное снижение зафиксировано в Печерском (-6,1%), Днепровском (-5,9%) и Святошинском (-5,2%) районах.

Прогноз на сентябрь

Полагаем, что в сентябре на киевском вторичном рынке недвижимости начнутся внеочередные каникулы, связанные с процессами адаптации к новым реалиям и, в первую очередь, с введением безналичных платежей в национальной валюте. Естественно, сделки проходить будут, ибо жизнь не остановишь, жилищные и финансовые проблемы так просто не отбросишь. Вот только количество активных участников рынка уменьшится, а количество наблюдателей увеличится.

Сократится количество заявок на покупку и просмотров. Но, скорее всего, не в разы, а процентов на 30. Потенциальные участники рынка (как покупатели, так и продавцы) наверняка будут искать приемлемые варианты на будущее, временно выступая в роли экскурсантов.

Сложности вторичного рынка вполне могут привести к оживлению первичного. Застройщики последнее время работают весьма активно, и все больше потенциальных покупателей переходят со вторичного рынка на первичный. Но для подобного перехода большинству наших граждан необходимо продать недвижимость, а в нынешних условиях это нелегко.

Тенденции изменения цен в сентябре вряд ли будут существенно отличаться от ценовых тенденций августа: инерция рынка недвижимости очень высока, особенно в периоды, когда большинство участников рынка занимают позиции наблюдателей. Для изменения ценовых тенденций необходимо либо несколько месяцев, либо веский внешний фактор, вроде финансового кризиса 2008 года.

Заметим, что средневзвешенный прогноз 489 участников проводимого нами конкурса прогнозов далек от масштабных обвалов - снижение средней цены предложения по Киеву во втором полугодии 2013 года прогнозируется на уровне 3,8%. Что реально произойдет за это время – посмотрим.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net
© domik.net, 2013
По материалам: Domik.net-недвижимость