Переваги та недоліки Закону щодо захисту інвесторів у нерухомість
Закон «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» має врегулювати та захистити інвесторів у первинний ринок нерухомості.
Аналітики дізнався які плюси та мінуси цього закону.
Які плюси Закону
Документ стосується майбутніх об’єктів нерухомості, житлових та нежитлових приміщень на які, можна оформити право власності на нерухомість після введення будівництва в експлуатацію.
Олександр Місяць, молодший юрист компанії Kinstellar. Практика Нерухомості та будівництва, розказав, що перевагами Закону є наступне:
- умови, за яких майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав та запровадити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію прав на майбутні об’єкти нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- особливості укладення договорів з майбутніми об’єктами нерухомості (перший продаж та подальше відступлення прав);
- гарантію добудови об’єкта: запровадити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна – квартири/нежитлові приміщення, які обтяжуються та не підлягають продажу, й призначені для гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності забудовника), мінімальний розмір якої буде визначений Кабінетом Міністрів України;
- особливості спадкування, звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на майбутні об’єкти нерухомості.
«Для здійснення продажу майбутньої нерухомості забудовник має володіти землею і необхідними дозвільними документами на будівництво, яке не зупинене. Раніше це не було врегульовано і, за деяких винятків, порушення будь-якої складової цієї вимоги не перешкоджало здійсненню продажів. Тепер, якщо роботи зупинені уповноваженим органом – продажі заборонені. Передбачені істотні умови та вимога нотаріального посвідчення для договорів про забудову між замовником та забудовником та між забудовником (продавцем) і покупцем майбутньої нерухомості, що сприятиме тому, що сторони цих договорів не «забудуть» передбачити ключові положення договорів. Цінність цього положення відчують перш за все інвестори, оскільки умови договорів між забудовником (продавцем) і покупцем майбутньої нерухомості, як правило, встановлював забудовник», – говорить юрист.
Так, при здійсненні продажу майбутньої нерухомості, в договір включається її схематичний план, що дозволить чітко ідентифікувати об’єкт нерухомості і уникнути випадку, коли фактично продається одна квартира, а після прийняття будинку в експлуатацію інвестор отримує іншу квартиру.
Зміняться правила реклами. Реклама дозволяється виключно в разі наявності в забудовника необхідних ліцензій та дозволів на будівництво, а також має містити адресу веб-сайту забудовника, де будуть вказані відомості про забудовника, запланований квартал та рік прийняття в експлуатацію об’єкта, щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання, відомості про майбутні об’єкти (які продано та які продаються), проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.
Забудовник оновлює цю інформацію на веб-сайті щомісячно, а якщо цього не зробить – нестиме штраф.
Новим є також те, що забудовник ознайомлює покупця на його вимогу з технічними умовами (про приєднання до електропостачання, водопостачання тощо), проектною документацією та звітом про результати її експертизи, фінансовою звітністю про господарську діяльність забудовника за останні два роки.
Раніше, лище деякі забудовники їх пред’являли на вимогу клієнтів. Це важливо для юридичної перевірки будівництва перед придбанням, оскільки після придбання ймовірність успіху судових суперечок є низькою і займає тривалий час.
Відступлення прав («переуступка») на майбутню нерухомість, яка є повністю оплаченою покупцем відбуватиметься без згоди забудовника. Раніше, забудовник встановлював комісію за надання такої згоди. Укладення договору «переуступки» було ризиком для подальших покупців майбутньої нерухомості. Відтепер, так звана «переуступка» буде самостійним правочином з низкою істотних умов, передбачених законом, та разом з внесенням нерухомості в Реєстр, робить таку угоду відносно безпечним правочином й виключає можливість подвійного продажу.
Закон вносить зміни в містобудівне законодавство: передбачаються випадки, коли без згоди покупця не допускається зміна проектної документації на будівництво (зміна функціонального призначення будинку, зміни кількості поверхів тощо). Тепер забудовник не зможе самостійно змінити поверховість чи призначення будівлі без отримання згоди усіх покупців приміщень в будівлі (у випадку збільшення поверховості – згоди покупців останнього поверху будівлі).Однак це положення навряд чи працюватиме належним чином. Зміна проекту – це наразі поширена практика й забудовники, скоріш за все, будуть отримувати згоду покупців на зміну проекту одночасно з продажем або продавати квартири на більш пізніх етапах будівництва, коли зміна проекту є технічно недоцільною.
На майбутню нерухомість зможуть звернути стягнення в рамках виконавчого провадження. Звернення стягнення і раніше було доступним, однак раніше інформації про наявність нерухомості не було в Реєстрі, тому виконавці та кредитори не знали про неї до оформлення права власності.
Аналогічно при спадкуванні: оскільки майбутня нерухомість буде в Реєстрі, нотаріус одразу побачить таке майно у складі спадщини.
«Виникає закономірне запитання, чи достатньо жорсткі вимоги до забудовників прописані у законопроекті і за які порушення передбачена відповідальність забудовників? Більшість вимог сформульовано детально й жорстко, втім лише практика їх застосування зможе відповісти на питання про те, наскільки вони є достатніми. Відповідальність забудовника встановлюється договором, тому таку відповідальність, очевидно, встановлюватиме сам забудовник. Проєкт закону встановлює вимогу зазначити відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору як істотну умову договору, однак не встановлює мінімального розміру штрафних санкцій», – говорить Олександр Місяць.
Законопроект встановлює штраф за порушення розкриття інформації про будівництво на веб-сайті забудовника у розмірі приблизно 25000 грн (10 прожиткових мінімумів), а якщо в подальшому порушення не буде усунуто – додатково стягуватиметься штраф у подвійному розмірі.
Крім того, закон ліквідує або суттєво змінить дві моделі продажу нерухомості: за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомого майна (забороняються фінансові зобов’язання за цим договором) та шляхом використання житлово-будівельних кооперативів (не допускається наявність асоційованих членів кооперативу). Закон унеможливить існування цих моделей продажу у тому вигляді, в якому вони існують зараз.
Цей закон унеможливить продажі нерухомості, коли будівництво квартир не ведеться і забудовник укладає договори подвійного продажу тих самих квартир. Нотаріус не посвідчить угоду без необхідних дозвільних документів на будівництво, унікальні записи про кожну майбутню квартиру будуть міститись в Реєстрі й актуальна інформація про забудовника буде доступною на його веб-сайті.
У випадку фінансової неспроможності забудовника, добудова здійснюватиметься іншим забудовником за рахунок гарантійної частки.
Недоліки Закону
В документі прописаний обов’язок забудовника щодо підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі, однак не вказані строки, що уможливлює їх затягування з боку забудовника.
Врегульовано порядок передачі нерухомості після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію: якщо після дворазового письмового попередження покупця про необхідність підписання акта приймання-передачі нерухомості покупець ухиляється від підписання акта, така нерухомість вважається переданою покупцю після другого попередження.
Таке положення працюватиме на забудовника. Якщо ж забудовник зволікатиме з підписанням акту та усуненням недоліків будівництва, то в результаті інвестор, який бажає швидше почати ремонтні роботи, просто буде змушений усунути недоліки за власний рахунок. Доцільно було б врегулювати процедуру усунення недоліків.
Покупцеві надано право вимагати розірвання договору, а забудовнику надано право на одностороннє розірвання договору. Законодавець надав більше прав забудовнику, адже право вимагати розірвання договору та право на одностороннє розірвання договору не тотожні. Перше право означає, що покупець може звернутись до забудовника і домовитись про розірвання договору, що, очевидно, є малоймовірним; друге – те що договір є розірваним, якщо забудовник вирішить скористатись таким правом.
Щодо гарантійної частки. Майбутній закон визначає, що на гарантійну частку держреєстратор накладатиме обтяження, яке припиниться одночасно з державною реєстрацією права власності на перший об’єкт нерухомого майна відповідної черги будівництва або пускового комплексу чи на підставі рішення суду з метою добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами. Відкритим залишається питання як працюватиме гарантійна частка, яким буде її розмір (визначає Кабмін) та чи зможуть її ефективно використати для добудови будинку.
Залишається проблема порушення строків введення в експлуатацію, які для забудовника є орієнтовними.
Як підсумок, майбутній закон, як і жоден закон, не може гарантувати стовідсоткового успіху проекту. Інвестування в «первинну» нерухомість – це завжди ризик, який потребує попередньої оцінки в кожному окремому випадку.
100realty.ua
