Семь критериев правильного инвестирования в торговую недвижимость
Рынок торговой недвижимости довольно остро реагирует на непростую ситуацию в экономике страны, что заставляет инвесторов по-новому взглянуть на ценность торговых помещений. Сегодня ошибочно полагать, что купить и сдать в аренду — не сложно, ведь как показывает практика, те минусы и проблемы, которыми инвесторы могли пренебречь на стадии роста, в условиях кризиса стали особо актуальны. О том, как выгодно инвестировать в стрит-ритейл, избежав разного рода «подводных камней», рассказал СтройОбзору руководитель отдела торговой недвижимости консалтинговой компании «КИТ» Виталий Щуров.
По мнению эксперта, при правильном подходе подобные инвестиции позволяют не только сохранить, но и приумножить капитал. Содержание денег в «кирпиче и цементе» защитит их от инфляции и позволит получать до 12% годовых стабильного дохода.
«Сейчас инвесторам стали заметнее факторы, которые для профессионалов были очевидны и ранее. Они непосредственно влияют на стоимость помещения. Главный совет при выборе объекта инвестиций – правильно расставить приоритеты и соблюдать строгий алгоритм, призванный обратить ваше внимание на семь критериев, повышающих привлекательность помещения. В нынешней непростой ситуации помещения, которые отвечают, по крайней мере, шести критериям из семи не только не пострадали, но даже прибавили в стоимости, если считать в гривне. Соответствие пяти критериям позволило удержать объекты «на плаву», а вот с остальными ситуация довольно печальная» – отметил Виталий Щуров.
На что же следует обратить внимание, инвестируя в торговую недвижимость? По мнению эксперта, первое — это местонахождение объекта, второе — геометрия пространства, третье — инженерные коммуникации, четвёртое — возможность перепланировать помещения, если это необходимо для нужд торговли, пятое — соответствие цены условиям, шестое — юридически правильно оформленная документация, седьмое — информационный аудит. А теперь поговорим подробнее о каждом пункте.
· Место. Им пренебрегать ни в коем случае нельзя, ведь перенести купленную недвижимость попросту невозможно. Нужно обращать внимание на следующие факторы: что это за район (спальный или деловой); близость к транспортным артериям; наличие парковки; интенсивность людского потока; наличие в округе торговых центров и т.д.
· Геометрия пространства. Первое, на что вы должны обратить внимание — это фасад здания, его лицевая часть, которая «приветствует» прохожих. Для магазина он служит главным источником наружной рекламы, соответственно, чем он больше, тем лучше. «Согласно расчётам специалистов компании «КИТ», для магазина площадью в 50м2 оптимальная длина фасада составит 4м. При увеличении площади в 2 раза, длина фасада соответственно увеличивается в 1.5 раза» — подсказал Денис Лебеденко. Нужно обратить внимание и на потолок. Квартирные 2.5 метра уже не удовлетворяют требованиям современного ритейла. Для магазина оптимальная высота потолка составляет 3.5-4 метра. Наличие несущих стен, их расположение – тоже очень важные факторы. Если присутствуют колоны, то чем больше расстояние между ними, тем лучше.
· Наличие коммуникаций: Этот фактор зависит от географии, социально-экономического развития района и здания как такового. Электроснабжение, газ, водопровод, канализация – обязательно нужно проверять наличие всех коммуникаций в помещении, а также возможность их дополнительной подведения. Например, чтобы в случае необходимости довести несколько киловатт, столь необходимые для арендатора.
· Возможность планировки торгового помещения. Речь идёт об эффективности эксплуатации ваших площадей, о том насколько гибко их можно использовать. Существует ли возможность «разбить» имеющиеся площади, чтобы привлечь сразу несколько арендаторов, которым не нужны все ваши «квадраты» полностью? «Следует помнить о соотношении размера торгового зала и подсобных помещений. По подсчетам наших специалистов, пропорция должна составить 80% к 20% соответственно» — заметил Виталий Щуров.
· Соответствие цены качеству помещения. Цена является одним из ключевых факторов при решении о покупке недвижимости. «Часто приходится иметь дело с помещениями, которые не во всём устраивают: маленький фасад, вход через лестницу, удалённость от транспортных потоков. Такие магазины, в большинстве случаев, продаются за 70% от заявленной стоимости» — рассказал эксперт.
· Необходимая документация. Каждый из документов должен быть оформлен юридически правильно, чтобы участники четко понимали, каким правом владения имущества они обладают – временным или постоянным.
· Информационный аудит. Важно проводить анализ рынка торговой недвижимости как в городе, так и конкретном районе, ведь он является крайне динамичным. Невозможно приобрести магазин и спать спокойно следующие 25 лет. При инвестировании существуют такие риски, как открытие новых торговых точек и центров, конкурирующих с вашими. Чтобы избежать подобных ситуаций и постоянно получать максимальный годовой процент прибыли, следует периодически проводить исследования и анализ рынка.
