Игорь Кушнир о ключевых изменениях на рынке недвижимости

Глава правления — президент “Киевгорстроя” Игорь Кушнир рассказал о ключевых изменениях, которые произошли на рынке недвижимости с 2014 года, передает СтройОбзор.

Как сильно выросли продажи за 9 месяцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Какими будут показатели по итогам 2021 года?

С начала 2021 года рынок недвижимости значительно оживился. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, у «Киевгорстроя» продажи выросли, первые 9 месяцев вселяют оптимизм. Думаю, и год в целом будет иметь плюсовую динамику.

Как сильно выросли цены на квартиры за последний год. С чем это связано?

В текущем году квадратный метр подорожал примерно на 20%. Если сравнивать август текущего года с прошлым, то средняя цена квадратного метра в Киеве выросла почти на 6 тыс. грн. С 26,6 тыс. до 32,5 грн. за квадратный метр. Минимальная цена за тот же период возросла с 18 800 до 21 500 грн. Это среднеарифметические данные, но они в полной мере отображают происходящее на рынке. На примере «Киевгорстроя» могу сказать, что мы за это время поднимали цену дважды: в феврале и в середине мая.

Связано это с двумя факторами: ростом цен на строительные материалы и инфляцией во всем мире. С начала текущего года в цене выросли практически все наименования стройматериалов. один только металл вырос в цене почти на 50%. Потянув за собой железобетон, арматуру, радиаторы, кабеля, окна и другие составляющие, в которых есть метал, процентов на 30. Подорожала минеральная вата, плитка, щебень, песок. Растут материалы — цена недвижимости не может оставаться на месте, так как около 60% структуры стоимости квадратного метра формируют именно они. Теперь касательно инфляции. За последнее время во всем мире было напечатано огромное количество денег, которые нужны были на борьбу с ковидом, дотации и выплаты. Как следствие — обесценивание и девальвация практически всех мировых валют. И гривна не исключение. То есть даже несмотря на то, что у нас курс доллара плюс-минус стоит на месте, материалы в гривне все равно дорожают. Отсюда и рост цены на квадратный метр.

Как ликвидация ГАСИ отразиться на рынке недвижимости? Прогнозируете ли рост предложения и стабилизации цен на жилье. Если да, то как сильно и когда будет видно влияние работы нового органа?

Надеюсь, положительно. Когда будет видно влияние работы нового органа (ГИАГ) — покажет время. Ожидается, что структура будет заниматься контролем тех проектов, которые строятся за счет бюджетных денег, и которые относятся к объектам критической инфраструктуры. Контролировать строительство жилых домов будут частные организации и местная власть, как это делается в Европе, например, и в США. Но поскольку законодательная база еще окончательно не прописана, а институт репутации у нас не очень развит, как будет формироваться база частных инспекторов, и как они будут получать лицензии на свою деятельность – пока не ясно.

Новые правила также предполагают персональную ответственность, подтвержденную электронной подписью, как представителя органов контроля, так и всех участников строительного процесса – и девелопера, и генподрядчика, и проектанта. Это позитивный момент, потому что нет ничего более безответственного, чем коллективная ответственность. А такая система позволит выявлять слабое звено или недобросовестного исполнителя определенных видов работ.

Предполагаю, что первое время будет определенная неразбериха, поскольку еще нет единых правил для всех и не очень понятно, чем будут руководствоваться сотрудники ГИАГ, пока эти правила будут приняты? Но мы готовы поддержать новую структуру в надежде на то, что коррупцию в строительной отрасли удастся если не и ликвидировать полностью (в полную ликвидацию не очень верю, наш чиновник всегда найдет нужную лазейку), то по крайне мере сократить в разы. Ну и чтобы новая структура начала эффективно работать, а застройщики понимали, как формировать свои задельные планы и как будут развиваться в плане архитектуры города и села, нужны изменения в ряде законопроектов.

Будет ли ГИАГ действительно независимым и профессиональным, покажет время. Мы очень надеемся, что правила работы на рынке будут прозрачными, открытыми и честными.

Как изменился рынок недвижимости после 2014 года? Можно ли говорить о том, что рынок консолидировался? Как изменились требования покупателей к квартирам за эти годы?

С 2014 года на рынке недвижимости произошло несколько крупных изменений.

Во-первых, в три раза вырос курс доллара. Что в первые дни, пока застройщики не успели сориентироваться, привело к резкому скачку продаж. По этой же причине роста курса несколько раз поднимались цены на жилье. С другой стороны, когда первичный ажиотаж схлынул, рынок на некоторое время оказался в подвешенном состоянии: началась война на востоке, политическая нестабильность и общий раздрай во всех сферах жизнедеятельности страны, негативно сказались на количестве сделок. Люди не знали, что будет завтра, и не спешили инвестировать. Но, где-то с 2015 все стало возвращаться «на круги своя». На руку рынку недвижимости сыграла и ситуация с банками. Когда несколько их них признали себя банкротом, люди потеряли доверие к этой системе. И поняли, что недвижимость может стать лучшей альтернативой депозиту.

Второе изменение касается самой недвижимости. Именно в этот период начался спрос на квартиры небольшого метража. Если раньше самой маленькой была площадь 50+ кв. м, то в 2014 начался спрос на квартиры 30 кв.м и меньше, так называемые «смарт-квартиры». Тогда же начала вырисовываться определенная настороженность покупателей: они уже приходили в отделы продаж с юристами, вчитывались в документы. Можно сказать, что инвесторы в недвижимость повзрослели в ментальном смысле. А вот касательно возраста — наоборот. За эти годы покупатель значительно помолодел, примерно до 25+.

Третье изменение, которое в значительной мере отразилось на рынке недвижимости, это падение «Укрбуда» и «Аркады». Эти компании не имели признаков недобросовестности, нормально работали, поэтому никто не ожидал таких событий. И на определенное время это затормозило рынок: некоторые люди стали опасаться вкладывать в первичку. Радует то, что этот период продлился не долго, и те, кто собирался покупать, пришел за своей недвижимостью. К тому же, относительно быстрое решение вопроса с достройкой объектов «Укрбуда» помогло рынку восстановится в разы быстрее.

Почему больше половины клиентов готовы покупать жилье на первичном рынке, и на это не повлияли скандалы с Укрбудом и Аркадой?

Потому что люди понимают, что кроме недвижимости, вкладывать, по большому счету, некуда. Доверия к банковской системе после «банкопада» нет, рынок ценных бумаг не развит в нужной мере. Аргументом «за» является и постоянно растущая цена недвижимости. Поэтому, даже несмотря на определенные риски, которые влечет за собой инвестирование, это все равно самый выигрышный вариант. К тому же, люди наконец начали разбираться в вопросах надежности застройщика, а не просто слепо покупать где дешевле. Наверно поэтому, за последний год продажи у «Киевгорстроя» вышли на стабильно хороший уровень.