Игорь Кушнир: «Киевгорстрой» закончит все свои стройки «при любой погоде»
Какие «маячки» должны заставить инвестора насторожиться и на что действительно нужно обратить внимание, инвестируя деньги в квадратные метры, поясняет президент компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.
ОТКАЗЫ ГАСИ
Все, кто хоть мало-мальски интересуется рынком недвижимости, знают, что позитивное решение Государственной архитектурно-строительной инспекции стало сродни чуду. Объем выдачи документации за последний год сократился в 4-5 раз, при том, что число заявок не уменьшилось. Ведомство находится в переходном периоде реформирования, и ввести дом в эксплуатацию стало намного сложнее.
Мы с начала этого года ввели уже три своих ЖК и три ЖК «Укрбуда». Хотя среди последних изначально рассчитывали ввести намного больше. Но в процессе столкнулись с совершенно нетипичной для нас проблемой. Все изменения проектов по ходу работ тоже должны регистрироваться в ведомстве, и со своими ЖК мы всегда это делаем сразу. Для нас это нечто само собой разумеющееся. Но структуры «Укрбуд» этого не делали вообще – а это первая же формальная причина для отказа.
То есть вместо того, чтобы просто закончить строительство и ввести дом, нам сейчас приходится проделывать работу, которая давно должна быть сделана и которую, вероятно, никто делать не собирался, планируя все решить иными способами.
Сейчас инвесторы ЖК «Гармония» от «Укрбуд» упрекают КГС, что сроки сдвигаются. Но все потому, что мы с июня ждем от ГАСИ внесения изменений в документацию, без которых о вводе и речи быть не может. И не факт, что не придется подаваться заново – по объектам корпорации у нас только за последние два месяца 25 (!) отказов по простейшим вопросам: смена подрядчиков, технадзора и т.д. С таким наследством приходится иметь дело.
Не спорю, сейчас ввести дом в эксплуатацию – непростая задача для любого, даже самого добросовестного застройщика. Но выбирая компанию для своих будущих вложений, неплохо бы узнать причины, по которым она получает отказы от ГАСИ. Возможно, по ним вы намного лучше поймете, как эта компания ведет свои дела.
ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
Большинство застройщиков на киевском рынке недвижимости финансируют стройки за счет рынка. Сколько квартир продали – столько денег и направляется на работы. Поэтому если у вас есть возможность получить информацию об уровне продаж – не стоит ее игнорировать, ведь от этого зависит будущее проекта.
В этом году на весь бизнес, в том числе строительный, заметно повлияла пандемия COVID-19. Но во второй половине августа и сентябре «Киевгорстрой» уже вышел на докарантинный уровень продаж. По информации от других застройщиков динамика тоже положительная. Так что «краха», который так любят предрекать рынку, в очередной раз не случилось.
Но всегда стоит задаваться вопросом – а если продажи упадут, что тогда? Мы такой ситуации не допускаем, но готовы и к ней. Под каждый проект «Киевгорстроя» сформированы финансовые резервы, равные сметной стоимости строительства. Кроме того, у холдинга есть накопительный фонд, в котором аккумулируется прибыль. В самом крайнем случае мы можем привлечь кредитные средства. Чего тот же «Укрбуд» сделать не смог, в том числе из-за отсутствия финансовых резервов.
Так что «Киевгорстрой» закончит все свои стройки при любой погоде, что уже не раз доказывал в предыдущие годы. А если у интересующего вас застройщика нет ответа на этот вопрос, и будущее его ЖК полностью зависит от переменчивых настроений рынка – это очень серьезный повод задуматься.
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ
Это главное, что вы должны узнавать о любом застройщике – как построена его бизнес-модель. Именно неверно выбранная стратегия стала важнейшей причиной провала «Укрбуда», который в определенный момент пошел по пути «пирамидального финансирования».
То есть деньги с новых объектов частично перекидывались на старые, из-за чего будущие ЖК сразу же уходили в «минус». Что требовало старта новых проектов, где ситуация повторялась, раз за разом усугубляясь. В результате и сформировался тот самый дефицит в более чем 2 млрд грн, который теперь нужен для достройки всех объектов.
У «Киевгорстроя» путь совершенно иной. На каждый объект ведется накопительная ведомость. А это гарантирует, что деньги на разные ЖК пересекаться не будут. И средства, вырученные от продажи одного объекта, не пойдут на другой.
МЕХАНИЗМ ПРОДАЖИ
Но возникает вопрос – а как узнать эту самую бизнес-модель? Ведь ни один застройщик в здравом уме не признается, что он может быть «пирамидой». Ответ прост – смотрите на механизм продажи. Если покупка оформляется через «ручную» для застройщика структуру – это повод насторожиться.
Тот же «Укрбуд» работал через фонды финансирования строительства, которыми управляет связанная с ним компания «Житло-Капитал», чего закон, к слову, не запрещает. Что закон запрещает, так это перекидывать деньги с объекта на объект. Но при таком «родстве» никаких гарантий, что этого не произойдет, нет. В результате и возникает ситуация, когда судьбу средств, выплаченных инвесторами «Укрбуда», выясняют уже правоохранители.
Важно, чтобы механизм продажи постоянно держал застройщика в тонусе. Мы для себя выбрали нотариальное заключение сделок предварительной купли-продажи. И это не просто привлечение действительно независимого посредника, это еще и постоянная дополнительная проверка. Потому что ни один нотариус не оформит сделку, если есть хоть малейшие проблемы с законностью строительства и документацией.
КАК ПОВЫСИТЬ НАДЕЖНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКОВ?
В идеальном мире не пришлось бы давать перечисленные выше советы. Все это – борьба со следствием, а не устранение причин. Но это не значит, что ситуацию никак нельзя исправить.
Первое и главное – нужно более активное участие государства. Строительство – одна из экономикообразующих отраслей, а с ошибками или недобросовестностью застройщиков приходится иметь дело обычным гражданам нашей страны.
Причем тут речь идет не только о необходимости переработки законодательной базы. Должны более активно включаться и государственные ведомства. Например, по объектам «Укрбуда» «Киевгорстрой» планирует сотрудничать с Государственным ипотечным учреждением. Вместе мы разработали механизм, согласно которому они могут выкупить квартиры на те самые 2 млрд грн. Конечно, произойти это сможет только после принятия нами на баланс всех объектов корпорации (мы уже приняли 16).
Если по паре последних процесс затянется (Solar Сity – процедура санации, Art House – Минобороны не оформило землю), то будем начинать работу с ГИУ раньше. Но представьте, если бы это ведомство изначально выступало посредником между «Укрбудом» и покупателями. Да, потребовало бы привлечения серьезного финансирования. Но зато такой проблемной ситуации, какую имеем сейчас, точно не возникло бы.
Тем не менее, корень проблемы все равно кроется в несовершенстве законодательной базы. Поэтому и вызывают оптимизм начинания профильного Министерства развития общин и территорий. В частности, планы о введении страхования обязательств застройщиков и создании фонда гарантирования.
Во-первых, привлечение страховых компаний – это гарантия того, что деньги инвесторов не пропадут. Во-вторых, это подтверждение правомерности сделок. А в-третьих, дополнительные требования к застройщикам. В том числе необходимость доказать свою финансовую состоятельность, что исключает различного рода махинации.
Да, такая практика приведет к удорожанию строительства. По разным оценкам, в среднем до 10% к стоимости квартиры. Но неужели это слишком большая разница, когда на чаше весов стоит вопрос достройки вашего дома и сохранности ваших вложений? Думаю, ответ на этот вопрос каждый найдет сам.
Источник
