Первинний ринок знаходиться в стадії “хірургічного” перезавантаження - експерт

Збільшення облікової ставки НБУ до 25% фактично унеможливлює розвиток будь-яких, навіть гіпотетичних, програм з кредитування не лише забудовників, а й для потенційних покупців житла. 

Тож, що очікує українських забудовників і потенційних покупців житла у 2022 році, СтройОбзору розповів експерт з нерухомості Володимир Семенцов.

ВЕЛИКА КРИЗА ДЛЯ БУДІВЕЛЬНИХ КОМПАНІЙ

За його словами, у другій половині 2022 року платоспроможний попит навряд чи суттєво зросте. Водночас, на думку експерта, в умовах відсутності кредитування, це може негативно позначитися на планах забудовників, що в умовах дефіциту коштів, будуть змушені призупинити зведення левової частки своїх об’єктів, концентруючи максимальні зусилля на завершенні напівготових об’єктів. 

“Відсутність доступних цільових кредитів під мінімальні відсотки саме на будівництво може спричинити велику кризу недобудов, адже в зоні ризику банкрутства можуть опинитися не лише невеликі та середні компанії, що будували переважно за залучені з продажів кошти, а й великі забудовники, в яких на стадії зведення перебуває кілька великих проєктів”, - зазначив експерт. 

ДЕФІЦІТ ГОТОВОГО ЖИТЛА

Зупинка багатьох будівництв, велика кількість знищених будинків, міграційні процеси, зростання вартості будівельних матеріалів та дефіцит робочої сили, за словами Семенцова, - одні з найголовніших факторів, які призведуть до скорочення обсягів будівництва. І, за його прогнозом, вже у 2023 році Україна стикнеться із суттєвим дефіцитом готового житла. 

ЦІННІ ПАПЕРИ ЯК КОМПЕНСАЦІЯ ЗА ВТРАЧЕНЕ ВІЙНОЮ ЖИТЛА

Експерт також висловив думку, щодо важливості розробки прозорої схеми компенсації постраждалим за зруйноване та пошкоджене житло внаслідок війни. Володимир Семенцов вважає, що одним із варіантів може стати впровадження цінних паперів (майнових сертифікатів) на суму оцінки втрат, які постраждалий зможе безперешкодно конвертувати у девелопера на квадратні метри.

Водночас держава має гарантувати погашення таких цінних паперів за їхнім номіналом.
“Такий механізм може врахувати інтереси та права постраждалих від війни громадян, сприятиме здоровій конкуренції між девелоперами, що, в свою чергу, стимулюватиме первинний ринок, адже у девелоперів з’являться “живі” кошти.

Крім того, такі “майнові сертифікати” можуть стати вагомим запобіжником корупції, що зазвичай супроводжує будь-які централізовані плани із забудови. До того ж “майнові сертифікати” унеможливлять ризики появи нової хвилі забудови невисокої якості, за прикладом масового будівництва “хрущівок”, - підкреслив фахівець.  

СТАРТ РЕАЛЬНОГО БУДІВНИЦТВА ЧИ ІМІТАЦІЯ: ЩО ВІДБУВАЕТЬСЯ ЗАРАЗ

Відомо, що на початку травня аналітики зафіксували поновлення будівництва на заході, в центрі країни, а також у Києві. Водночас, як вважає Володимир Семенцов, відслідкувати реальне будівництво чи його “імітацію” важко, адже, наприклад, київським девелоперам вкрай важливо привернути увагу до своїх об’єктів з метою залучення потенційних покупців. 

«СТАРОГО» ПЕРВИННОГО РИНКУ ВЖЕ НЕ ІСНУЄ

“Наразі можна говорити, що первинний ринок знаходиться в стадії “хірургічного” перезавантаження. “Старого” первинного ринку вже більше не існує”, - наголосив він.  

Експерт перелічив кілька основних факторів, що спричинили докорінні зміни на первинному ринку: 

• відсутність покупців-інвесторів, готових вкладати кошти в недобудований об’єкт (обмежені фінансові можливості потенційних інвесторів через складнощі з веденням бізнесу, необхідністю жити поза межами країни або за межами рідного міста та просто притримання наявних ресурсів до закінчення війни), 
• дефіцит будівельних матеріалів та відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків для їхньої поставки, 
• брак достатнього обсягу власних коштів девелоперів для повноцінного зведення ЖК, неможливість залучення банківських кредитів та ускладнений пошук співінвесторів в об'єктах, готовністю понад 40%, в яких реалізовано вже понад 40-50% квартир,
• дефіцит кваліфікованих будівельників та загальний брак робочої сили, 
• непрогнозованість війни - відсутність 100-відсоткових гарантій безпеки і перспектив завершення не лише активних бойових дій, а й ракетних обстрілів, 
• важка економічна ситуація в країні, реальна, а не номінальна інфляція. 

НАРАЗІ НЕМАЄ ОБ’ЄКТИВНИХ ЦІН ЗА м2

 З урахуванням цих факторів, як розповів Володимир Семенцов, зараз фактично неможливо скласти об’єктивну ціну м2 та рівень прибутку девелоперів. Адже ціни на будматеріали, за даними девелоперів, з березня по травень зросли в середньому на 15-20% і не виключено, що в подальші місяці вони можуть збільшитися ще як мінімум на 10%. Він зазначив, що зростання вартості будівельних матеріалів на 15-20% теоретично додає до вартості м2, залежно від обсягів і складності будівництва, в середньому від 5% до 10%.   

“Розуміємо, що в середньому зведення житлового комплексу триває до 2-х років і прибуток зазвичай розраховується на етапі планування ЖК. Фактично, більшість девелоперів опинилися в “пастці невизначеності”, що робить вкладання коштів на етапі будівництва досить ризикованим”, - вважає експерт.  

Він нагадав, що на початок 2022 року більшість обєктів, що зводилися в Україні, були розраховані на поступове залучення фінансування від продажів, а основне будівництво велося за рахунок власних коштів девелоперів у розмірі до 50% від загальної вартості проєкту.

ВІДМОВА ПРОДАЖУ КВАРТИР НА ЕТАПІ БУДІВНИЦТВА

Фахівець вважає, що наслідки війни фактично змусять девелоперів поступово відмовитися від продажу квартир на етапі будівництва, натомість всі зусилля спрямувати на залучення достатнього фінансування, на дотримання термінів будівництва, на втілення нових форм інвестування, якими можуть стати Фонди інвестування в нерухомість (ФІНи). Проте ручне керування фондового ринку, блокування роботи більшості інвестиційних фондів не сприяє швидкому ввімкненню цього ефективного джерела фінансування.

“Українським девелоперським компаніям доведеться змінювати власні бізнес-процеси, залучаючи до реалізації проєктів співінвесторів, змінювати концепції ЖК, диверсифікувати власні ризики, розвиваючи у складі ЖК інші формати нерухомості, якими можуть стати, наприклад, сервісні апартаменти, а звідси й спрямовувати зусилля на створення компаній з управління таким об’єктами”, - підсумував Володимир Семенцов.