Как правильно оценить квартиру? Часть I. Различные представления о рыночной стоимости

Правильная оценка квартира - вещь очень непростая.

Во многом это объединение науки, опыта и искусства. Дело в том, что оценка должна учитывать не только объективные, но и субъективные факторы. Кроме того, каждая оценка имеет свою цель.

В большинстве случаев, основная цель оценки – определение рыночной стоимости квартиры. И тут необходимы уточнения того, что в каждом конкретном случае подразумевается под этим термином. Дело в том, что даже на «цивилизованных рынках недвижимости» используются достаточно разные толкования рыночной стоимости. Не вдаваясь в детали (их достаточно много), выделим основное.

Во-первых, подразумевается, что рыночные цены уже сформировались (если они лишь формируются, то речь может идти о прогнозах).

Во-вторых, стороны заинтересованы в сделке и готовы к ней.

В-третьих, стороны действуют грамотно, расчетливо и без принуждения, после проведения надлежащего маркетинга, обладая необходимой информацией.

К сожалению, отечественный рынок недвижимости весьма далек от «цивилизованного».

Проявляется это в том, что для очень значительного числа продавцов их недвижимость не просто «товар», а «стратегический товар». Продавая «стратегический товар», помимо которого у них, по большому счету, ничего и нет, сложно им вести себя «благоразумно» (как предписывают учебники). С одной стороны, они и хотели бы продать «лишнюю» недвижимость, а с другой стороны, зачастую не готовы к этому.

Проявляется это и в том, что большинство участников рынка – «обменщики», меняющие (с доплатами и компенсациями) одни квартиры на другие. Для такого обмена им сначала необходимо продать квартиру и лишь затем купить другую. При этом образуются цепочки сделок, участникам которых очень непросто корректировать цены в ходе торгов (если одному из участников цепочки не хватит имеющихся накоплений для улучшения жилищных условий, то может распасться вся цепочка).

Но самая главная проблема определения рыночных цен заключается в отсутствии достоверной и полной информации о количестве сделок и реальных ценах продаж. Нет даже достоверной статистики цен продаж в конкретных сегментах рынка.

Потому говорить о «рыночной цене» на отечественном рынке недвижимости можно лишь со многими оговорками. В частности, представления продавцов и покупателей о рыночных ценах, как правило, весьма отличаются. Об этом свидетельствует сопоставления статистики цен предложений продавцов и статистики цен спроса покупателей. Как показывают наши исследования, даже в массовых сегментах рынка расхождения достигают десятков процентов.

Потому применительно к отечественному рынку недвижимости можно говорить о наличии существенно различных интерпретациях термина «рыночная стоимость квартиры» (и соответственно о различных оценках рыночной стоимости).

Оценка квартиры с целью определения ее рыночной стоимости при продаже в течение фиксированного времени

Большинство продавцов и посредников под «рыночной стоимостью» обычно понимают ту цену, за которую вполне реально продать конкретную квартиру в течение определенного времени.

При этом обычно прямо или косвенно оговариваются условия привлечения опытных специалистов, а также максимально допустимые сроки, которые зависят от типа, размеров и расположения квартиры. Ибо чем больше и дороже квартира, тем сложнее ее продать, а потому допустимое время продажи будет больше.

Оценка квартир с целью покупки в течение фиксированного времени

В данном случае речь идет об оценке целого класса представленных на рынке квартир. Это традиционная задача посредников, работающих в интересах конкретного покупателя. Заметим, что задача выбора единственного варианта перед посредниками обычно не ставится (ибо это сложная оптимизационная задача, решение которой зависит от системы приоритетов конкретного покупателя и его семьи). Тем не менее, практика показывает, что квалифицированная оценка представленных на рынке квартир позволяет сузить список возможных вариантов с нескольких десятков (и даже сотен), до нескольких единиц. А это существенно упрощает принятие покупателем ответственных решений.

Оценка квартир с целью покупки по заниженным ценам

Значительная часть покупателей ориентируются на те квартиры, которые продаются дешевле других по причине спешки и сложных жизненных обстоятельств продавцов. Одним продавцам срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение, других подталкивают кредиторы, третьи не могут тянуть с дележом наследства, разменами и переездами…

Вряд ли можно интерпретировать стоимость подобной квартиры как рыночную. Во-первых, потому, что такие предложения сложно отыскать (их немного, квартиры быстро уходят с рынка, зачастую не доходя даже до общедоступных баз данных). Во-вторых, квартира, купленная «по случаю», по своему месторасположению и параметрам далеко не всегда соответствует запросам покупателя. В-третьих, нередко подобные сделки совершаются в условиях, когда продавцы действуют под давлением, в сложных жизненных ситуациях. Для покупателя это несет потенциальные опасности (загнанный в угол продавец, может оспорить сделку, или откажется выселяться из квартиры, или начнет мстить, приведет квартиру в нежилое состояние и т.д.).

Тем не менее, многие покупатели готовы ждать благоприятного момента и рисковать, считая подобные цены рыночными. Коль скоро они при этом не преступают закон и почти не нарушают современную общественную мораль, то остается признать, что подобное восприятие рыночных цен имеет право на жизнь.

В чем-то сходная ситуация и с так называемыми «проблемными квартирами». К таковым обычно относят квартиры, находящиеся в споре, с неузаконенными перепланировками, с трещинами во внешних стенах, прочими строительными изъянами. Стоят они обычно дешевле. Но при этом есть немалый риск разгребать многочисленные проблемы в будущем. В итоге «дешевая» проблемная квартира может обойтись значительно дороже, чем аналогичная «нормальная».

Оценка квартир при предоставлении ипотечных кредитов

Принимая решение о предоставлении ипотечного кредита, банки зачастую используют так называемую «ликвидационную оценку», предусматривающую реализацию залоговой квартиры за минимальное время и с минимальными затратами на посредников и рекламу.

В принципе, это вполне рыночная оценка, учитывающая риски кредитора. Дело в том, что ипотечные кредиты выдаются на достаточно длительный срок, в течение которого стоимость залоговой недвижимости может существенно снизиться.

Как сообщалось ранее информационным агентством Building.ua от 12.10.11. Цитата:  "Вопреки опасениям, ипотека в Украине дешевеет.

Все это и приводит к тому, что ликвидационная оценочная стоимость ипотечной квартиры может быть на 25% ниже ее реальной рыночной стоимости на момент оценки.

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net

По материалам: Domik.net-недвижимость