Срок годности истекает: что делать с ветхим жильем

На сегодняшний день в Украине в аварийном состоянии находится 59,2 тыс. жилых домов, в которых проживает 89,7 тыс. человек. В ремонте или реконструкции нуждается большая часть жилищного фонда. По словам экспертов, если ничего не делать, уже через несколько лет многоэтажки посыплются как карточные домики.

А СКОЛЬКО ОСТАЛОСЬ ВАШЕМУ ДОМУ?

Для каждого типа жилья, основных его конструкций и составляющих есть свои сроки эксплуатации, ремонта, реконструкции и даже сноса. Эти нормативы принимались еще в советские времена, но формально действуют и сейчас, передает СтройОбзор со ссылкой на издание "Страна".

Если верить данным стандартам, бетонные и железобетонные фундаменты – самые крепкие и долговечные, срок их службы – 150 лет. А вот век ленточных бутовых на известковом растворе недолог - всего 30 лет. А на таких между прочим, в Украине построены многие бараки и двухэтажки, которые, впрочем, и задумывались как временные, хотя люди живут там до сих пор.

Схожая история со стенами: особо капитальные, каменные или кирпичные в 2,5-3 кирпича должны простоять 150 лет. Чуть тоньше – в 2 кирпича или крупнопанельные –125 лет, а облегченной кладки (в 1 кирпич) или из шлакоблоков – 100 лет. Деревянные и брусчатые стены живут всего 50 лет. Столько же служат деревянные полы и накладные бетонные лестничные ступеньки.

"Но это если поддерживать конструкции в приличном состоянии, по мере надобности делать текущие ремонты, а раз в 20-30 лет – капитальные", - говорит руководитель агентства "ЕвроРейтинг" Григорий Перерва.

"У наших многоэтажек две главные угрозы – влага и коммуникации", - добавляет координатор Совета по урбанистике Киева Григорий Мельничук.

"Особенности нашего климата таковы, что зимой, к примеру, то течет, то замерзает. Вода попадает в несущие конструкции, и, превращаясь в лед, разрывает их изнутри. Если крыша протекает, влага способна "убить" дом вообще за считанные годы, даже новостройку. От плохих коммуникаций страдают, в основном, старые многоэтажки. Схема та же – дырявые трубы – влага – трещины в стенах", - считает эксперт. 

СИТУАЦИЮ УСУГУБЛЯЮТ И САМИ ЖИЛЬЦЫ

"Несанкционированные и непродуманные перепланировки квартир, хаотичная замена труб делают только хуже. Кто-то поставил новые трубы, но плохо состыковал их с общей системой, в итоге образуется течь", - отмечает Григорий Мельничук.

Но даже если не доводить жилье до критического состояния и вовремя делать ремонты, время "Ч" даже для самого крепкого дома когда-нибудь все равно наступит. В тех же технических нормативах четко прописаны сроки эксплуатации жилых объектов в зависимости от их типа.

Самые недолговечные - 50 лет - панельные хрущевки. А так как Украина массово застраивались ими в 1955-1970 гг., то что-то решать с такими домами нужно в период до 2020 гг., то есть, уже прямо сейчас. Кирпичные пятиэтажки, возводившиеся примерно в эти же сроки, могут простоять аж до 2055-2070 гг., но только если до 2030 успеть провести капремонты. Еще примерно столько же осталось довоенным сталинкам. Послевоенные будут жить аж до 2105 (реконструкция в 2020-2030). До этого же времени простоят современные кирпичные и монолитные, панельные и блочные многоэтажки, построенные в 80-х годах прошлого века. С той лишь разницей, что если кирпичные можно реконструировать и еще продлить им жизнь на несколько десятилетий, то для панельных и блочных вердикт у инженеров один – сносить.

САМЫЕ ПРОБЛЕМНЫЕ

Эксперты говорят, что прописанные в технических нормативах даты далеко не окончательные. Время "Ч" для каждого дома можно как отодвинуть, так и приблизить. Впрочем, большинство наших городов пошло именно по второму пути.

"В последние годы больших ремонтов практически не было, разве что "косметика". Аргумент у властей всегда один – в бюджете нет денег", - говорит Григорий Перерва.

В результате количество аварийного жилья постоянно растет, хотя официально такой статус имеют немногие объекты (по законодательству, признав дом аварийным, власти обязаны отселять жильцов или хотя бы проводить ремонтные работы).

По данным Госстата, в Украине в аварийном состоянии находится 59,2 тысячи жилых домов. В них живет 89,7 тыс. человек.

Придется сбрасываться на ремонты или съезжать

Каждый год откладывание ремонтов и реконструкций "до лучших времен" буквально убивает наши дома. Предвидя скорый конец, государство просто умыло руки.

И для этого есть вполне законные основания: статья 382 Гражданского кодекса предусматривает, что многоквартирные дома являются совместной собственностью владельцев квартир. Поэтому они сами должны заботиться о ремонте своих домов.

Согласно этой статье, к совместному имуществу многоквартирного дома, которым собственники квартир владеют все вместе, относятся:

• помещения общего пользования (в том числе вспомогательные) – это чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.;
• несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома (наружные и внутренние стены);
• механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения – водопровод, канализация, электросети и т.д., до ввода в квартиру;
• здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
• права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

По сути, собственник квартиры владеет только воздухом между стенами и внутриквартирными коммуникациями. Все остальное – это совместное имущество всех владельцев квартир в доме.

То есть, украинские многоэтажки, со всеми их квартирами, дворами, лифтами, дырявыми трубами и протекающими крышами, – это собственность самих граждан. Именно владельцы квартир должны сами содержать не только свои апартаменты, но и весь дом. Естественно, за свой счет.

"По идее, перед тем, как передавать дома на баланс ОСМД, власти должны были провести капремонты, но денег на это не нашлось, поэтому вопрос замяли", - говорит Григорий Перерва.

Действительно, в законе "О приватизации государственного жилищного фонда" сказано, что "бывшие собственники (их правопреемники), владевшие многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны участвовать в финансировании их ремонта и содействовать организации его проведение в порядке, определяемом Кабинетом Министров Украины".

Однако воспользоваться этой нормой на практике, как правило, невозможно.

Ремонты за свой счет – удовольствие не из дешевых. По оценкам экспертов, капремонт может потянуть до 40% от стоимости объекта, а это миллионы гривен. Даже достаточно скромный апгрейд стандартной девятиэтажки на 100 квартир потянет на 2 млн. грн., а это 20 тыс. грн. с каждой квартиры. А если придется менять коммуникации, сумма может увеличиться в несколько раз.

ПЛАТИТЬ НЕ ГОТОВЫ

"Некоторые, может, и не против сбросится, но не хотят платить и за себя, и за соседа, а организовать всех жильцов очень трудно", - поясняет Григорий Мельничук.

Он видит выход из ситуации в создании специальных домовых фондов, которые бы с тех, кто может платить, брали деньги, а с тех, кто не может – обязательства заплатить, скажем, продавая квартиру или передавая ее в наследство. Параллельно такие фонды могли бы искать инвесторов, готовых вложиться в ремонты. В качестве вознаграждения им можно разрешить надстроить (а потом продать) пару этажей или отдать часть дворового участка.

Впрочем, такая схема может стать как шансом для жильцов спасти дом, так и лазейкой для аферистов, которые попросту оттяпают у горожан часть имущества. Тем более, что эксперты допускают: со временем жильцы с более-менее стабильными доходами попытаются избавиться от проблемной недвижимости, и переехать в новостройки. В старых же многоэтажках останутся те, кто при всем желании оплачивать масштабные работы не сможет.

Кроме того, юридически такая схема в украинском законодательстве не проработана. Поэтому для начала жильцам надо попробовать хотя бы создать ОСМД, чтобы получить бразды управления домом в свои руки. А потом, когда жильцы научатся контролировать обслуживание и текущие ремонты в своем доме, можно начать думать и об организации капитального ремонта, в том числе при помощи инвестора.

Остается наедятся, что к тому времени местные бюджеты хоть немного пополнятся или власти научатся договариваться с инвесторами и смогут запустить проекты модернизации жилья.

"Главная проблема, с которое столкнулись власти – куда отселять жильцов. Для этого нужен резервный фонд, которого нет. Плюс – непросто получить согласие всех проживающих. Отдельный вопрос – переговоры с инвесторами. Даже если надстраивать сверху 2-3 этажа и отдавать их подрядчикам в качестве вознаграждения, проект можно вывести разве что в ноль, и только в отдельных случаях есть возможность выйти на рентабельность до 10%", - рассказал Григорий Перерва. И добавил: "Скорее всего, в ближайшие годы никто ничего делать не будет. 

Впрочем, замглавы Минрегионстроя и экс-глава крупной строительной компании "Познякижилбуд" Лев Парцхаладзе недавно анонсировал разработку его ведомством нового законопроекта от "реновации" хрущевок. 

"А уж что это будет, снос и построение нового жилья, или существенная реконструкция, все решается. В Москве, например, полностью снесены все хрущевки. Есть опыт Праги, есть опыт Берлина — мы должны взять лучшее из мировых практик", - рассказал он.