Из-за нового налога новостройки могут подорожать на 20%

2 июня в Верховной Раде был зарегистрирован Законопроект №5600 о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины. 

Среди прочих изменений а это ставка экологического налога, акцизного налога на алкоголь, ренты за пользование недрами и прочее. Как эти  изменения коснутся  рынка жилья, разбирался  СтройОбзор.

В новом документе для рынка недвижимости предлагают два основных налоговых изменения.

ЧТО ПИШУТ В 5600?

На сегодня в ст. 197 Налогового кодекса Украины прописано, что все операции по продаже жилья в строящихся домах частным инвесторам освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС). Но, согласно, новому законопроекту, эта норма будет изъята. Если документ примут, то продажа жилья будет облагаться 20% НДС к основной стоимости. Речь идет о первой поставке жилья. То есть – первой передаче готового нового жилья в собственность покупателя или поставку услуг по сооружению такого жилья за счет заказчика.

Но будут объекты, которые будут продавать без НДС и дальше. Это квартиры в домах, которые строятся за бюджетные деньги и которые строятся по программам доступного жилья (компенсация стоимости жилья или процентов по ипотеке за бюджетный счет). Также – жилье в домах после реконструкции или капремонта.

«Предусматривается расширение базы налогообложения за счет налогообложения операций по поставке всего рынка жилья (объектов жилищного фонда), кроме строящегося жилья за бюджетные средства (равные условия ведения бизнеса для всех участников рынка жилья учитывая, что в условиях рыночной экономики цены на жилье формируются учетом спроса и предложения)», - так описана эта норма в проекте закона.

Еще одно изменение – это повышение ставки налога на доход физлиц при третьей и дальнейших продажах жилого объекта. Здесь речь идет, в частности, о перекупщиках. Не стоит считать, что перекупщики – это зло. Они спасают многих застройщиков на первых этапах строительства. Особенно если у застройщика не хватает резервов. И если сейчас доход с более чем одной продажи в отчетный налоговый год составляет 5% + 1,5%, военного сбора от полной цены квартиры, то теперь планируется с третьей сделки 18%.

А ЧТО С РЫНКОМ?

После появления проекта закона, первое, о чем заговорили на рынке недвижимости, – это повышение цен.

Экономист, президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко рассказал СтройОбзору, что законопроект №5600 можно назвать одним из этапов реформирования системы налогообложения, который должен привести Украину к европейским нормам (согласно соглашению об ассоциации с ЕС – прим.).

По мнению эксперта, к примеру, ставка экологического налога за выброс загрязняющих веществ, у нас в стране на сегодня занижена. А что касается непосредственно рынка недвижимости, то, по словам Александра Охрименко, бить тревогу пока нет необходимости.

«Я думаю, что принятие законопроекта №5600 не приведет к автоматическому повышению цен на рынке. Да, цены будут повышаться в любом случае. Но резких скачков, мне кажется, не будет», - отметил он.

Есть и другие мнения на этот счет. Так, по словам юриста Владимира Копотя, для владельцев недвижимости, которые осуществляют продажу объекта раз в год, правила игры не изменяться. Но нововведения ударят по украинцам, которые зарабатывают на перепродаже квартир и совершают несколько сделок в год.

Как сообщил СтройОбзору президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита, предложенные налоговые изменения могут существенно повлиять на стоимость жилья, прежде всего, на первичном рынке.

«Все понимают, что застройщики не готовы урезать свою ожидаемую прибыль, ведь она формируется задолго до старта проекта. Поэтому НДС будет «встроен» в стоимость квадратного метра. Если данный законопроект примут, то девелоперы не будут единоразово повышать цены. Скорее всего рост цен будет происходить в несколько этапов - аккурат к дате введения налоговых изменений. Другой вариант: застройщики будут повышать цены, приплюсовывая часть процента НДС к плановым повышениям на всех этапах строительства. К слову, за 1,5-2 года строительства пусковой очереди застройщики в среднем повышают цены 6-8 раз. А «вилка» повышений составляет 3-5%. То есть, при таком подходе единоразовое повышение может увеличится на 2-2,5% до 5-7,5%», - сказал он.

Что касается налога в 18% с третей продажи, то, по словам эксперта, это может больно ударить по тем инвесторам, которые приобретают жилье на «первичке» с целью заработка путем его дальнейшей перепродажи.

«Как известно, за весь строительный цикл жилье на первичном рынке дорожает в среднем на 30-35%. Таким образом, если инвестор приобрел пять квартир, то при продаже третей он может не досчитаться 18% прибыли. На вторичном рынке ситуация с инвесторами будет аналогичной. Вполне возможно, что количество таких инвестиционных вложений средств может сократиться. Но я предполагаю, что данные налоговые изменения вряд ли будут приняты», - подчеркнул Юрий Пита.

О том, что законопроект №5600 в том виде, в котором он есть сейчас, несет угрозу рынку недвижимости, считают и в компании «Стой Сити Девелопмент».

«Больше всех пострадает сегмент первичного рынка. Цены на квадратные метры в новостройках и без того постоянно растут, застройщики вынуждены их увеличивать, так как ресурсы постоянно дорожают. Это законопроект оказывает «медвежью услугу» экономике страны. С одной стороны, он вроде бы призван увеличить поступления в бюджет за счет увеличения налогов, но есть и другая сторона: 18% налогообложение доходов физических лиц, полученных от продаж в течение года третьего и последующего объекта недвижимости – это прямой путь к резкому снижению инвестиций в жилую недвижимость. Как следствие, люди будут меньше покупать, а девелоперы больше просить за квадратные метры. С уверенностью можно заявить, что на первичном рынке стоит ожидать повышения цены, которое будет соизмеримо размеру новых налоговых ставок. Также могут возникнуть проблемы с уже привычными рассрочками от застройщиков, а цены на вторичном рынке вполне могут догнать первичный, и уже будет все равно, покупать квартиру в новостройке или в старом доме», - прокомментировал СтройОбзору основатель «Строй Сити Девелопмент» Егор Масленников.

Как сообщил СтройОбзору глава правления — президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир, в случае принятия предлагаемых норм, условия налогообложения изменяться практически для всех сфер — от промышленности и энергетики до сельского хозяйства и связи.  Нововведения не обойдут стороной и строительную отрасль.

«Ситуацию нужно рассматривать в нескольких плоскостях: со стороны застройщиков, со стороны юрлиц, которые продают жилье на вторичном рынке, и со стороны обычных украинцев.  Начнем с риелторов. Согласно с новым законопроектом, покупая недвижимость у застройщика, фирма должна будет заплатить 20% НДС. Это значит, что если она куплена за 2 миллиона, то продавать ее будут как минимум за 2,4 млн. Продавать в ноль — никто не будет. Как и покупать втридорога. Отсюда первых два вывода: НДС на «вторую поставку» уничтожит работу риелторов, и значительно сократит количество сделок. Теперь смотрим с позиции обычного человека, который вкладывает свои кровно-заработанные (с которых уже заплачены налоги!) в строительство. Согласно новым правкам, если человек продает несколько квартир за год, то со второй и каждой последующей продажи налог на доходы физлиц составит 18%, плюс 1,5% военного сбора. Итого мы имеем те же 20% сверху.  Эксперты отмечают, что это нововведение противоречит нормам, предусмотренным в президентском проекте о нулевом декларировании. Трагичность этой ситуации заключается еще и в том, что примерно 30% сделок на первичном рынке — это инвестирование с целью дальнейшей перепродажи. Если они исчезнут, у застройщика отпадет значительная часть денег», - отметил он.

Игорь Кушнир добавил, что с позиции строительных компаний ситуация выгладит следующим образом. Застройщик в процессе строительства жилья создает готовый продукт, имеющий свою себестоимость. Ее составляющая содержит сумму не облагаемых НДС операций, зарплату персонала, налогов, рентных платежей, процентов по кредитам, государственных сборов и облагаемых НДС  операций.
По последним застройщики часто имеют налоговый кредит от  подрядчиков и поставщиков, соответственно - к возмещению. Но, по условиям действующего Налогового кодекса, такой застройщик должен зачислить условные обязательства по НДС, равные полученному налоговому кредиту. То есть, отмена льготного налогообложения спровоцирует рост цены в той части себестоимости, которая состоит из не облагаемых операций застройщика на 20% НДС.

«Желая наполнить бюджет новыми поступлениями в виде налогов, правительство получит обратный результат - коллапс на рынке недвижимости. Застройщики останутся без значительной части денег на дальнейшее строительство. Люди же просто не смогут себе позволить купить жилье. И дальше эта ситуация будет накапливаться как снежный ком», - добавил Игорь Кушнир.

Что касается вступления законопроекта в свои права, то в самом документе указано, что он должен вступить в силу с 1 июля 2021 года. 

Поэтому, если закон все-таки примут, то о том, как это скажется на ценах, мы узнаем уже через месяц. Пока только можно сделать предварительные прогнозы: новый законопроект существенно ударит по перекупщикам, которые будут терять доход с каждой следующей проданной квартиры. Застройщики тоже могут остаться в невыгодном положении – инвестиции в недвижимость упадут. В то же время девелоперам ничего не останется, как поднимать стоимость квартир, что приведет к замкнутому кругу.