Эксперт прокомментировала новые правила налогообложения сделок с недвижимостью

С начала текущего года, согласно Закону №5600, действуют новые правила налогообложения сделок с недвижимостью.

Как сообщила СтройОбзору директор компании «ХАН» Елена Манжос, в частности, вводится еще один налог: на третью и все последующие за год продажи.

«До принятия закона формула налога была такова: первая продажа – 0% с общей суммы продажи, вторая и все последующие за год продажи ­­– 5% и военный сбор – 1,5%. Всего 6,5%. На сегодня к этой формуле добавляется еще один налог: с третьей и всех последующих продаж – 18% плюс 1,5% военный сбор. Всего – 19,5 %, но внимание: не от общей суммы, а от прибыли. При этом Закон не учитывает рост курса валют, тогда как цены вторичного рынка традиционно номинируются в долларе. И «под раздачу» попадут те собственники, которые приобрели недвижимости до 2016 года, то есть до резкого роста курса доллара. А теперь представьте ситуацию: 10 лет назад человек купил квартиру за 250 000 гривен. На тот момент, в долларовом эквиваленте – 31 250 долларов, по курсу 8 гривен за 1 доллар. Сегодня по курсу эта квартира будет стоит около 890 000 гривен. То есть, прибыль составит 640 000 гривен, а налог с нее – около 124 800 гривен. Поэтому продавцам, как минимум, придется тщательнее расставлять приоритеты: в каком порядке продать и когда именно продать, чтобы свести налоги к минимуму. Конечно, на рынке не так много продавцов, осуществляющих три и более сделок в год. Однако, объективно, такие операции есть. Например, собственник в один календарный год в связи с переездом может продавать квартиру, дачу, гараж и земельный участок», – добавила Елена Манжос.

Авторы нового Закона, скорее всего, рассчитывали обязать платить налог инвесторов – то есть тех, для кого покупка и перепродажа недвижимости является бизнесом.

«Прежде всего, это касается жилья на первичном рынке. Идея, на мой взгляд, вполне здравая. Но реализация, увы, «хромает». Дело в том, что основания для налога появляются тогда, когда происходит переход права собственности от одного владельца к другому. Само же право собственности появляется только после ввода дома в эксплуатацию. И поэтому инвесторы будут обходить эту налоговую нагрузку так же, как делали это ранее. На этапе «котлована» они покупают право собственности на ценные бумаги или просто бронируют у застройщика будущий объект недвижимости. И потом до сдачи объекта в эксплуатацию переуступают это право собственности другому покупателю. И, разумеется, по более высокой цене», – отметила она.

Эксперт добавила, что налог касается следующих видов недвижимости:

• квартира или ее часть;
• дом или его часть;
• комната;
• садовый дом и хозяйственные постройки, а также земля под ними;
• гараж;
• земельный участок. 

В целом, закон требует серьезной доработки по части реализации этих и многих других аспектов. Вместе с тем, в нем есть и позитивные решения, считает эксперт. Например, предполагается, что сумма налога может быть уменьшена на объем вложенных в объект недвижимости инвестиций. Однако нигде четко не прописано, что именно буду учитывать, как инвестицию, а также непонятно, какая инстанция в подобных случаях будет рассчитывать прибыль, с которой нужно уплатить налог.