Д. Кутовой: пессимистичные факты о состоянии харьковского рынка жилой недвижимости в 2010 году и оптимистичный прогноз на 2011 год
На протяжении всего 2010 года первичный рынок жилой недвижимости в Харькове пребывал в состоянии стагнации, о чем свидетельствует индекс МКДУ, однако на 2011 год руководитель «Макрокап Групп» Дмитрий Кутовой делает довольно оптимистичный прогноз развития событий, считая, что худшее для местного рынка уже позади.
Индекс МКДУ показывает, что за весь прошлый год цены на местном рынке недвижимости совершали незначительные колебания.
Так, средняя цена 1 кв. м жилья «эконом» за весь год подешевела всего на 5,1%, или на 294 грн.: если на начало 2010 года она составляла 5808 грн, то к концу года – 5514 грн.
Еще меньше изменились цены в сегменте «бизнес-класса»: здесь снижение средней цены за 1 кв. м составило всего 2,4%, или 230,5 грн.: с 9614 грн. в начале 2010 года до 9383,5 грн. – в конце.
А вот недвижимость класса «премиум», наоборот, за год несколько выросла в цене: с 14750 грн. до 15313,5 грн., т.е. на 563,5 грн., или на 3,8%.
Директор «Макрокап Групп» Дмитрий Кутовой, комментируя эти показатели, отметил, что на протяжении всего года индекс МКДУ при сохранении отрицательной динамики показывал незначительные колебания цен.
«При небольшом объеме сделок цены на протяжении года держались примерно на одном уровне. Это говорит о том, что они достигли нижнего предела, и что застройщики балансируют на грани рентабельности. Ценовая картина отражает факт стагнации, в которой пребывал рынок в прошлом году», - отметил Д.Кутовой.
Однако теперь, по его мнению, создаются предпосылки для улучшения дел в отрасли, и он в целом оптимистично оценивает перспективу наступившего года.
«Сегодня в Харькове, который на протяжении многих лет был одним из национальных лидеров по объемам строительства и темпам роста, установились практически самые низкие цены на первичную недвижимость среди городов-миллионников. Из-за того, что значительная часть предложения – объекты незавершенного строительства, покупатель ушел на вторичный рынок. В результате сейчас вновь возник забытый уже дисбаланс, когда цены вторичного рынка выше цен на первичку», - сказал Д.Кутовой.
Теперь, считает он, весы качнутся в противоположную строну: «В 2011 году «первичка» постепенно начнет отвоевывать позиции по объему сделок и произойдет медленный и незначительный рост цен во всех основных сегментах; покупатель вновь начнет в большей степени ориентироваться на предложение первичного рынка как недорогое и одновременно более качественное».
Д.Кутовой также выделил несколько факторов, которые, по его мнению, будут стимулировать этот процесс.
Среди них он назвал возвращению доверия к застройщикам, поскольку минувший год рынок недвижимости прошел без громких скандалов, падений и крахов.
Еще одним важным обстоятельством он считает сложившийся дефицит первичного жилья в высокой стадии строительной готовности, что будет постепенно подталкивать рост цен.
Кроме того, для инвесторов важным сигналом станет снижение ставок по банковским депозитам. «У малого и среднего бизнеса, по большому счету, есть всего две альтернативы для инвестирования свободных средств: банковский депозит и недвижимость. Снижение процентов по депозитам автоматически приведет к увеличению вложений в рынок недвижимости, тем более, что цены здесь сейчас достигли своего дна», - отметил глава «Макрокап Групп»
Наконец, еще одним оптимистическим фактором для рынка является наличие у банков избыточных финансовых ресурсов. «Утечка части этих ресурсов в сегмент недвижимости неизбежна, и я уверен, что в 2011 году будут наконец-то созданы условия для реализации новых проектов с применение механизмов проектного финансирования», - считает Д.Кутовой.
Он подчеркнул, что не ведет речь о полном восстановлении рынка в 2011 году, поскольку до сих пор неясно, как и когда полноценно заработают ипотечные механизмы, а также непонятна судьба законопроекта о регулировании градостроительной деятельности, который регламентирует отношения застройщиков с органами государственной власти, местного самоуправления и естественными монополистами.
«Тем не менее, впервые за последние два года, я считаю, мы имеем реальные предпосылки для оптимизма», - подытожил он.
