Как отразился коронакризис на рынке первичной недвижимости
Конец февраля и март для мировой экономики был непростым. Первый звоночек прозвучал еще 20-21 февраля, в этот период началось снижение стоимости нефти и доходности казначейских ценных бумаг США. Внезапное падение цен на фондовых биржах в конце февраля было вызвано опасениями, что Китай может вызвать глобальный экономический шок, в первую очередь из-за карантина, введенного государством для борьбы с пандемией COVID-19, которая в то время была классифицирована как эпидемия.
Следующая отметка — 9 марта. Черный понедельник 2020 года. Цены на нефть упали на 22%, а доходность 10-летних и 30-летних казначейских ценных бумаг США упала ниже 0,40 % и 1,02 % соответственно.
Как сообщила СтройОбзору аналитик ОДО “Жилстрой-2” Наталья Долгова, на фоне мировых кризисных явлений в Украине за 10 дней с 10 марта гривна подешевела на 12,5%. Кроме того, как мы помним, с 12 марта поэтапно стали вводить карантинные меры. Сначала в учебных заведениях, а далее и повсеместно.
ЧТО ПРОИСХОДИТ В ЭТО ВРЕМЯ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
В отличие от рынков товаров массового потребления, рынок строительства медленнее реагирует на изменения. У застройщиков утверждены производственные планы, существует ответственность перед покупателями, которые инвестировали в объекты и которые отслеживают динамику строительства.
"В тоже время в марте ситуация развернулась действительно интересная и уникальная. С одной стороны, рост курса стимулирует инвесторов, которые сохраняют накопления в валюте. Но с другой — появились ограничения, связанные с мерами безопасности. Плюс волнения на счет того, будут ли в условиях карантина застройщики продолжать строительство", - пояснила Наталья Долгова.
КАК ЭТО ОТРАЗИЛОСЬ В ЦИФРАХ
Наглядно можно посмотреть на ретроспективные данные аналогичных периодов прошлых лет. Рассмотрим объемы проданных квадратных метров в первых кварталах с 2014 по 2020 годы, объемы предложения на рынке, также введем некий индикативный показатель «поглощения» (продажи/предложение).
В первом квартале 2020 года индикативный показатель ниже, чем в прошлом году, и в то же время суммарный объем продаж, как в абсолютных, так и в относительных единицах не показывает “проседание” рынка.
Если сравнивать март с аналогичным периодом прошлого года в таком разрезе, то снижение спроса заметно. Показатели сравнялись с теми, которых рынок достиг летом 2019 года. Учитывая тот факт, что весна и осень являются самыми активными периодами на рынке недвижимости, можно сказать, что коронакризис отразился и на отрасли.
КАК БЫЛО РАНЬШЕ
"Рынок недвижимости Украины в последнее время переживал два больших кризиса — 2009 и 2014 годов. Еще в феврале поползли слухи о том, что этот кризис станет повторением 2009 года. Анализируя цифры, я считаю, что прямых параллелей не надо проводить с ситуацией 2009 или 2014 года. Причины совершенно другие, глобальность и скорость разворачивания событий так же отличаются", - отметила эксперт.
Что общего? Общее только в том, что инструменты снижения влияния и управления остаются неизменными. На рынке уже началась активизация и борьба за каждого клиента — конкуренция растет. Компании фокусируются на создании наиболее ликвидного продукта.
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ
Снова, вспоминая 2009 год, многие покупатели ждут обвала цен. Отчасти проседание в спросе связано именно с этим. Клиенты, особенно те, которые рассматривают покупку с целью дальнейшего заработка или перепродажи, сейчас замерли в ожидании — когда же рынок достигнет ценового дна. Почти все харьковские девелоперы сегодня объявили скидки, но они не глобальны.
"И поскольку ситуация на рынке другая, и по прогнозам кризис не будет столь продолжительным — я думаю, дальше цены на первичном рынке не опустятся", - сказала Наталья Долгова.
КАКИЕ ПРОГНОЗЫ
Ситуация на рынке на данный момент действительно уникальна и прогнозы делать сложно.
Что касается игроков, то вспоминая предыдущие годы, кризисы удалось пережить тем компаниям, которые не имели крупных банковских кредитов или смогли их реструктуризировать. Соответственно, у которых кредитная нагрузка была минимальной. Ушли с рынка за эти годы единицы — “ЖильеСтройИнвест”, МКДУ, “Монолит” строительный альянс, а еще те застройщики, которые пришли из других городов. Большинство харьковских застройщиков, которые работают на рынке сейчас, уже имеют многолетнюю историю. Потому нет повода думать, что этот кризис как-то значительно отразится на них.
Что касается спроса, то точка когда ситуация может принять характерные свойства точки невозврата это — снижение индекса поглощения ниже 3% в месяц. Хотя у каждого игрока рынка есть свои бизнес показатели, на которые застройщики ориентируются, которые анализируют и принимают соответствующие решения. В марте показатель был на уровне 9%. Так что пока мы этой точки не достигли.
