Игорь Кушнир: в Киеве нет свободной земли под застройку

В преддверии новогодних праздников СтройОбзор пообщался с главой правления — президентом ХК «Киевгорстрой» Игорем Кушниром, который рассказал о работе компании в 2021-м и поделился планами на 2022 год.  

Игорь Николаевич, в планах компании на 2021 год было сдать 12 ЖК общей площадью 600 тыс. кв. м. Планы осуществились?

В целом, да. На сегодняшний день некоторые из объектов еще на стадии рассмотрения, но мы надеемся, что до конца года они получат сертификаты о вводе. Это ЖК «Радужный», «Гвардейский», «Твин хаус», «Фридом», «Обериг-2».

Кроме этих пяти, 7 уже по факту сданы: «Медовый», «Итальянский квартал», «Манхеттен сити», аппарат-комплекс в Пуще, «Шевченковский», часть «Подол Града» и «Злагоды». То есть больше 420 тыс. квадратных метров мы уже сдали. Если приплюсовать сюда упомянутые 5 ЖК, а также коммерческую недвижимость, то в целом будем иметь почти 700 тыс. кв. метров.

ЖК Manhattan city введен в эксплуатацию

А как с продажами по сравнению с прошлым годом?

Хорошо, и давайте постучим по дереву (улыбается). Лето этого года было вообще нестандартным: такого огромного количества сделок, как за те три месяца, на моей памяти не было. Обычно люди в отпусках, и рост сделок начинается только к осени. А в этом году все пошло не как обычно, но от этого мы только выиграли. В целом в этом году спрос был активным!

Насколько подорожал в среднем по компании кв. м жилья в ваших новостройках?

Примерно на 25%. Это цифры по «Киевгорстрою» за год. Они плюс-минус коррелируют с теми, которые есть по рынку в среднем. Такому росту цен на недвижимость есть свои причины. Первое — это подорожание стройматериалов, которые занимают около 60% в общей структуре цены квадратного метра. Кроме того, в 4 раза выросла цена на газ и электричество для коммерческого потребления, а это тоже весомая часть. Второе — инфляция. Печать большого объема денежных масс, которые нужны для борьбы с последствиями пандемии, привела к инфляции всех валют в мире, и гривны в том числе. По данным экспертов, инфляция за последний год ускорилась более чем на 8%.

Первые секции в ЖК Шевченковский получили почтовый адрес

Расскажите, как обстоят дела с объектами «Укрбуда»? Хватает ли финансирования? Вы говорили, что не хватало 2 млрд.

Не хватало, и не хватает до сих пор. В этом году нами был проделан огромный массив работы в этом направлении, мы работали над получением кредита под госгарантии. Тут важно отметить, что деньги нам нужны были «здесь и сейчас», никто не просил дать их «просто так». Нашими специалистами была проделана титаническая работа: аудиты, проверки, согласования, технико-экономические обоснования, обсуждения. Более полу года мы занимались только документами! Но Кабмин положительного решения не вынес. Мы не останавливаемся, рассматриваем разные варианты, делаем все от нас зависящее. Но я не могу обещать быстрые темпы строительства на этих объектах, если на них нет финансирования. Кредит под госгарантии был действительно тем вариантом, который позволил бы нам быстро завершить строительство этих комплексов и передать квартиры людям. Но этого не случилось. А брать деньги, которые нам доверили инвесторы «Киевгорстроя», мы не будем!

Насколько нам известно, в этом году вы планируете сдать еще 7 укрбудовских объектов. Итого будет 14. Всего вы получили 19 объектов.  Остается сдать еще пять?

На сегодняшний день «Киевгорстрой» принял 18 объектов. Это «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Академ Парк», «Гвардейский», Freedом, Lake house, Twin house, Urban park, «Шевченковский», «Подол Град» и «Злагода», «Обериг-2», «Чаривне мисто» и «Art House». 

Остался «Солар сити», но по нему продолжается процедура санации, суды, - то есть даже при большом желании, мы не можем его принять на законных основаниях, пока не закончатся все эти процедуры. Первых 5 объектов, которые я перечислил, сдали в прошлом году, это была наша «пусковая пятерка». В 2021 году, как сказал выше, уже сдано еще три («Подол-Град» и «Злагода» частично). И еще ожидаем сертификаты на «Гвардейский», «Твин хаус», «Фридом», «Обериг-2». В целом, где могли, пытались сделать все быстро. Но вот по той же «Злагоде», например: первый дом сдали, а второй в активном строительстве. И на него нужно финансирование. И так по многим объектам.

ЖК Злагода от Укрбуда введен в эксплуатацию

Повлияла ли ситуация с «Укрбудом» (и «Аркадой») на готовность потенциальных покупателей приобретать квартиры на первичке?

Повлияла. Но это был кратковременный эффект. «Киевгорстрой» достаточно быстро «подставил плечо» и, можно сказать, отделались легким испугом. Конечно, первое время был небольшой застой, но люди довольно быстро пришли в себя и пришли покупать. Многие понимают, что кроме недвижимости, вкладывать, по большому счету, некуда. Доверия к банковской системе после «банкопада» нет, рынок ценных бумаг не развит в нужной мере. Аргументом «за» является и постоянно растущая цена недвижимости. Поэтому, даже не смотря на определенные риски, которые влечет за собой инвестирование, это все равно самый выигрышный вариант. К тому же, люди наконец начали разбираться в вопросах надежности застройщика, а не просто слепо покупать, где дешевле.

Еще до локдауна в Украине били тревогу, что рабочие (в частности, строители) массово уезжают заграницу. Изменилась ли ситуация сейчас и выросли ли зарплаты в строительной отрасли?

Зарплаты растут все время. Другой вопрос, насколько их уровень может сравниться с той же Польшей или Чехией. Я вам честно скажу, мы делаем все возможное, чтоб люди не выезжали. И зарплаты поднимаем, и с местом для жилья помогаем, и медобслуживание. Но в глобальном плане, к сожалению, это не решает вопроса.

А ситуация с пандемией-2021 повлияла на строительную отрасль: переносится ли сдача объектов? И вообще в чем разница для рынка по сравнению с пандемией-2020?

Особо никак, потому что все уже были «знакомы» с локдаунами и понимали какими будут дальнейшие шаги. Если во время первого локдауна в 2020 было вообще не ясно, что происходит и как дальше, то в этом году особых «сюрпризов» не было. Поэтому я бы не сказал, что ситуация в уходящем году повлияла на отрасль.

ЖК Итальянский квартал введен в эксплуатацию

Ваша компания была признана в ТОПе работодателей Украины. У вас работает система мотивации, вы практикуете капиталистический подход и поощрения - в чем это выражается?

Помните это выражение «как работал, так и заработал»? Это про нас (смеется). Если серьезно, за каждым работником закреплен свой «участок работ». Я понимаю, с кого за что спрашивать. Взамен люди получают стабильную зарплату, премии, имеют хороший соцпакет, оплачиваемый больничный, отпуск и прочее. Капиталистический подход выражается в том, что мы мотивируем людей зарплатами. Они знают, что, если план выполнен, месячный коэффициент трудового участия будет максимальным.

Сталкивались ли вы уже с работой ДИАМ? Ваше мнение о новой структуре?

Сталкивались, и имеем более чем положительные отзывы. Пока все работает очень четко, быстро и понятно. Разница с предыдущей структурой просто огромная!

Еще одно новшество этого года - «Доступная ипотека». А вот стала ли ипотека и правда доступней?

Доступней — стала. Другой вопрос, стала ли она такой популярной, как могла бы, и воспользовалось ли ее условиями так много человек, как могло бы. Ипотека нужна рынку недвижимости. Во всем мире она держит на себе отрасль, и Украина не является исключением. Надеюсь, что в ближайшее время мы сможем сделать правильные шаги в направлении развития программы «Дешевой ипотеки». Чтоб каждый, кому действительно нужно, мог приобрести жилье.

Дом №1 в ЖК Злагода получил почтовый адрес

По вашему мнению, насколько далек киевский рынок от насыщения? Опишите портрет вашего покупателя? Месячный доход, возраст? Кто может позволить купить себе жилье в «Киевгорстрое»?

Далек — не то слово. Все мы пару раз в год читаем экспертные мнения о «мыльном пузыре», «падении рынка», падении спроса до уровня плинтуса и т.д. У меня есть несколько аргументов, которые говорят о прямо противоположном. Во-первых, в Киеве нет свободной земли под застройку. В центре где-ни-где есть «куски», но они либо непригодны для строительства жилья, либо на них можно вместить максимум одну свечку. Выходит, себе дороже во всех смыслах. В Киеве есть большое количество земли под промзонами. Но (загибаем второй палец) там везде нужно менять целевое назначение, чтоб можно было построить жилье. Это такое огромное количество бумажек, бюрократических процедур и времени, что я вам даже передать не могу. Год как минимум, а по факту и то дольше. Третье: смотрите, за 2019 год в столице ввели в эксплуатацию чуть больше 1 млн кв. м жилья. Если посмотреть на Польшу или Германию, то они построили в разы больше, но все равно у них сохраняется стойкая недостача жилья. Удовлетворить существующий спрос там не могут, из-за чего цены на недвижимость все время повышаются. Четвертое: у нас на душу населения припадает 24 кв. м. В соседней же Европе — чуть больше 60 кв. м. Так, о чем мы говорим? Нам еще строить и строить! Пятое: Киев — столица. Тут официально зарегистрировано 3 млн человек, а по факту живут все 6 млн. И у большинства из них есть запрос на жилье! Сюда же можно отнести и фактор урбанизации. Пригород Киева развивается очень стремительно. И многие из его жителей являются потенциальными покупателями квартир в самой столице. Поэтому, я считаю, что рынок недвижимости Киева в самом деле далек от перенасыщения.

И напоследок - сколько новых объектов вы планируете начать в новом году?

Планируем. Пару месяцев назад запустили очень ожидаемую инвесторами вторую очередь «Итальянского квартала». На несколько новых объектов сейчас оформляют документы, «прям завтра» в продажу они не выйдут, но все в процессе. Если конкретнее, это проекты на Пироговском шляхе, Жмеринской, Кричевского, Липковского. Обязательно будет анонс, информация о старте продаж и прочее! Покупатели сразу узнают первыми!