Как безопасно инвестировать в незавершенное строительство

Инвестиции в строительство - дело рискованное и никто не даст вам 100% гарантию, что вы защищены от неприятностей.

Как сообщил СтройОбзору заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации Юрий Таций, можно значительно минимизировать риски, если действовать осторожно, проверять и перепроверять информацию, советоваться с экспертами и обращаться за открытыми данными в реестры и органы городской и государственной власти.

Что нужно делать:

1. Выбрать привлекательный для себя объект строительства.

2. Узнать, имеет ли право пользователь на земельный участок и для каких целей он ему предоставлен. Для этого следует зайти на Публичную кадастровую карту, где есть информация о типе собственности, ее целевом назначении и площади. Можно также направить обращение в Госжгеокадастр

3. Проверить наличие или отсутствие арестов на земельный участок через Госреестр прав на недвижимое имущество.

4. Выяснить, имеет ли застройщик разрешительную документацию.
 

• Во-первых, выданные ему градостроительные условия и ограничения (на сайте Градостроительного кадастра или в соответствующем реестре). Если не удалось их найти - это первый тревожный звоночек. Советую тогда подать запрос в Департамент градостроительства и архитектуры КГГА.
• Во-вторых, есть ли технические условия на присоединение дома к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Эти условия должны совпадать с проектом строительства. Если не нашли их в публичном доступе, обратитесь с запросом в соответствующие эксплуатирующие организации.
• В-третьих, требовать у застройщика заключение экспертизы проекта с приложениями, где содержатся основные замечания относительно недостатков.
• В-четвертых, разобраться, на каком основании строит застройщик - декларация или разрешение и есть ли они у него вообще. Это можно сделать через Реестр строительной деятельности или через запрос в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСК) или в Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КГГА (в зависимости от сложности строительства).

5. Сопоставить информацию о том, у кого есть право на земельный участок, кому предоставлены исходные данные на проектирование (ГУО и технические условия), кто разработал проект строительства и на кого оформлено разрешение на выполнение строительных работ: это одно юридическое лицо, или разные. Обратите особое внимание на то, что объект строительства должен быть во всех документах одинаковым.

6. Через Единый реестр юридических и физических лиц-предпринимателей узнать, давно ли компания-застройщик, генподрядчик и финансовое учреждение работают на рынке, кто их основатели и соответствует ли уставный капитал требованиям законодательства.

7. Изучить в открытых источниках информации историю деятельности застройщика, генподрядчика и финансового учреждения: не тянется ли за ними шлейф строительных скандалов, вовремя ли сдают в эксплуатацию объекты, не жалуются ли покупатели на качество жилья.

8. Проверить данные застройщика, генподрядчика и финансового учреждения в таких реестрах:
 

• реестре судебных решений. Обращайте внимание как на завершенные дела, так и на текущие судебные споры.
• в Автоматизированной системе исполнительного производства.
• на сайте Государственной налоговой службы (относительно налогового долга или залога).

9. Если полученная информация вас удовлетворяет, обратиться в отдел продаж застройщика и воспользоваться одним из возможных механизмов инвестирования: долевое строительство, фонд финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования.

10. Перед подписанием договора проверить предоставленные застройщиком документы с независимым специалистом, которому вы доверяете.

11. В договоре обратить внимание на:
 

• сроки завершения строительства;
• условия расторжения договора;
• является ли фиксированной цена квадратного метра;
• штрафы для сторон в случае нарушения договора;
• что отнесено к форс-мажорным обстоятельствам;
• предусмотрена ли возможность рассрочки (как правило, это показатель надежности застройщика);
• содержится ли в договоре информация о самом проекте строительства (чтобы гарантировать, что построят обещанные объекты социальной инфраструктуры).

12. Если строительство ведется несколькими партнерами в рамках совместной деятельности, убедитесь, что жилая площадь, которую вы покупаете, касается того лица, с которым вы подписываете договор», - детализировал Юрий Таций.

Чиновник подчеркнул, что, инвестируя в недвижимость, которая строится, человек рискует своими сбережениями. И тщательная проверка застройщика и связанных с ним компаний - это его обязанность.

«Даже если вы берете кредит в банке, не надейтесь, что он поможет вам в проверке объекта для инвестиций. Финансовое учреждение просто в этом не заинтересовано, потому что оно в любом случае взыщет долг, независимо от того, получите вы свое жилье, или же станете жертвой строительной аферы», - добавил Юрий Таци