Основные тенденции на рынке жилой недвижимости в 2018 году и прогнозы на 2019 год
Подводя итоги подходящего к концу 2018 года в строительных компаниях, работающих в Киеве и Киевской области, отмечают, что покупательские предпочтения в 2018-м оставались такими же, какими были и в 2017-м, передает Стройобзор.
«Из-за непростой экономической ситуации в стране самые популярные форматы на рынке первичной недвижимости Киева остаются практически неизменными уже несколько лет», - говорит в комментарии СтройОбзору директор департамента продаж корпорации «Укрбуд» Оксана Голобородько.
По ее словам, самый большой спрос сегодня на однокомнатные квартиры площадью до 45 кв. м и двухкомнатные – до 65-70 «квадратов» в домах доступных классов. «В случае «Укрбуда» - это комфорт-класс, к которому относится большинство проектов корпорации в столице. Это не значит, что квартиры больших планировок и в домах более высоких классов не востребованы. Просто спрос на них не такой массовый, так как покупают их преимущественно люди с достатком выше среднего», - уточняет Оксана Голобородько.
В выборе месторасположения самого дома и этажа, по словам Оксаны Голобородько, каждый руководствуется своими личными предпочтениями. «Какие-то объединяющие предпочтения покупателей выделить сложно. Каждый руководствуется чем-то своим – кому-то милее зелень прямо за окном, кому-то – захватывающий дух панорама с большой высоты. То же касается и места расположения дома. Этот критерий для каждого покупателя свой, и зачастую человек еще до рассмотрения конкретных вариантов уже четко знает, где именно он хочет жить. Этот выбор обусловлен личными потребностями клиента – каждый выбирает то, что лучше подходит ему и его семье», - говорит директор департамента продаж корпорации «Укрбуд». Тем не менее, Оксана Голобородько выделяет и объединяющие факторы. «Но есть и объединяющие точки – зеленые зоны поблизости, развитая транспортная, социальная и торговая инфраструктура, а в последнее время все большую роль играет и внутренняя инфраструктура ЖК», - говорит она.
В свою очередь директор отдела продаж DIM group Павел Подраный в комментарии СтройОбзору также говорит, что спрос на тот или иной тип квартиры зависит от класса комплекса, его расположения и концепции. «DIM group строит жилые комплексы класса комфорт и комфорт+, а также бизнес-класса. Основной целевой аудиторией жилых комплексов комфорт-класса, расположенных рядом с парковой зоной, возле которых находится большое количество детских садов и школ, являются семейные пары с маленьким ребенком. Они преимущественно приобретают двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 65 до 90 кв. м. В жилых комплексах, которые расположены в центре столицы, наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 35 до 70 кв. м. Это обусловлено, в первую очередь, стоимостью кв. м в жилом комплексе класса-бизнес. Кроме того, зачастую инвестиции в жилье бизнес-класса становится наиболее эффективным вложением денежных средств по сравнению с не сильно привлекательными процентными ставками по депозитам», - отмечает Павел Подраный.
Наибольшей популярностью у инвесторов DIM group сегодня пользуются двухкомнатные квартиры в жилых комплексах комфорт-класса площадью 75 кв. м с просторной кухней-гостиной и спальными комнатами, наличием полноценного гардероба, ванной и санузла. «Дополнительным преимуществом для наших покупателей является наличие прачечной комнаты - это удобно и практично», - говорит Павел Подраный.
Преимущественный спрос на двухкомнатные квартиры площадью в 75 кв. м в жилых комплексах комфорт-класса в компании DIM group объясняют стремлением людей жить в просторной квартире, которая разделена на функциональные зоны, обеспечивающие уют и комфорт проживания.
Тем временем, в комментарии СтройОбзору в строительной компании РИЭЛ отмечают, что самыми популярными у них остаются 1-комнатные квартиры средней площади около 45 кв. м, так как они, в принципе, являются самыми дешевыми и наиболее ликвидными для последующей перепродажи или под сдачу в аренду. «Если говорить о этажности, то клиенты предпочитают видовые квартирам с 8 по 20 этаж. Достаточно популярны 2-комнатные квартиры с большими кухнями от 18 кв. м, особенно среди молодежи и молодых семей, которые покупают квартиру на перспективу, также важно наличие гардеробной комнаты и большой ванной комнаты», - говорят в РИЭЛ.
Анализируя предпочтения покупателей квадратных метров на протяжении 2018 года директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов в комментарии СтройОбзору говорит: «Можно констатировать, что покупатель выбирает квартиру, руководствуясь комплексом требований: разумного баланса между ценой и качеством строительства, месторасположения и развитой инфраструктуры, энергоэффективностью и практичностью жилья. Поэтому интерес к покупке квартиры в пригороде столицы, как и в предыдущем году, не уступал столичным новостройкам. Ведь помимо жилья по доступной цене и наличия вышеперечисленных преимуществ, покупатель тут приобретает близость к природным зонам, самобытную атмосферу и безопасное окружение».
По площади квартир в компании NOVBUD самыми популярными остаются однокомнатные квартиры в жилых комплексах эконом и комфорт-класса площадью от 38 кв. м до 43 кв. м. Причину этого Вячеслав Павлов видит в первую очередь, в их стоимости. «В ближайшем пригороде однокомнатную квартиру можно приобрести от 450 тыс. грн., что особенно востребовано как среди молодых пар, так и уже среди сформировавшихся семей», - говорит он.
По тенденции 2018 года, по словам Вячеслава Павлова, наблюдается динамика в сторону увеличения количества покупателей жилья в рассрочку. «Ныне квартиры по программе беспроцентной рассрочки от застройщика в жилых комплексах NOVBUD приобретают до 45% покупателей, и в ближайшее время на рынке нет предпосылок к уменьшению этого показателя. Поэтому наличие существующей конкуренции и ограниченные финансовые возможности среднестатистического покупателя стимулирует застройщиков улучшать условия рассрочки для потенциальных покупателей. А именно: уменьшая сумму первого взноса (вплоть до 0%) и увеличивая срок рассрочки до 3-х лет и более», - отмечает Вячеслав Павлов.
В целом же Павел Подраный отмечает, что последние два года рынок первичной жилой недвижимости претерпел существенные изменения:
- количество предложений выросло почти в 2 раза;
- девелоперы стремятся создавать четкие концепции жилых комплексов, что влечет за собой создание определенной инфраструктуры и обеспечение определенного качества жизни;
- компании стали предлагать больше, чем просто квадратные метры квартир. Наполнение каждого комплекса стало обширнее, что способствует повышению уровня комфорта;
- девелоперы все больше уделяют внимание архитектуре домов, перенимая опыт зарубежных девелоперов.
«Благодаря этому акцент при выборе жилья сместился в плоскость качества и покупатель все чаще отдает предпочтение более качественному жилью и продуманным концепциям», - говорит Павел Подраный.
ПРОГНОЗЫ НА 2019 ГОД
«С учетом текущей социально-экономической ситуации в стране вполне логично ожидать, что и в следующем году картина покупательских предпочтений, в первую очередь относительно площадей и классов жилья, сильно меняться не будет», - говорит Оксана Голобородько.
В свою очередь Павел Подраный отмечает, что на формирование спроса влияет множество факторов. Однако, он также считает, что при сохранении стабильной экономической и политической ситуации в Украине, существенных изменений на рынке недвижимости не будет и украинцы будут приобретать жилье для себя, что поспособствует дальнейшему спросу на двухкомнатные квартиры. «Мы в DIM group уверены в том, что покупатели будут еще больше внимания уделять качеству приобретаемого жилья, наличию развитой инфраструктуры возле комплекса, другим преимуществам», - говорит Павел Подраный.
Тем временем в компании РИЭЛ не боятся делать прогнозы на несколько лет вперед. Там считают, что те тенденции выбора квартир покупателями, которые есть сегодня, сохранятся еще на 20 лет.
Сохранение максимального спроса на однокомнатные квартиры прогнозирует в 2019 году Вячеслав Павлов. Тем не менее, он отмечает, что стоимость такого жилья будет зависеть от качества проекта и репутации застройщика на рынке. «Однако, даже при самой благоприятной социально-экономической и политической ситуации не стоит ожидать снижения цен на недвижимость, поскольку себестоимость строительства неизбежно растет. Есть несколько факторов, которые повлияют на ценовую динамику в среднем плюс на 6-8%. Объективные: нестабильность гривны и, как следствие, удорожание стройматериалов и строительных работ. Субъективные: повышенный спрос на тот или иной объект, приближение домов к сдаче», - говорит Вячеслав Павлов.
Формирование стоимости квадратного метра, по словам Павла Подраного, зависит от ряда факторов. «По прогнозам DIM group, стоимость квадратного метра в 2019 году будет увеличиваться незначительными темпами. Решающим фактором станут выборы в стране. После чего будет определен курс развития первичного рынка недвижимости, соответственно, и стоимость «квадратов», - отмечает Павел Подраный.
О том, что цена квадратного метра однозначно будет расти, говорят и в компании РИЭЛ. «На квадратный метр повлияют политические и социальные процессы в стране, которые произойдут в следующем году», - отмечают там.
Рассчитывать на снижение цен на недвижимость в следующем году не советует и PR-менеджер компании City One Development Галина Мартыненко. «Цена на высоколиквидные проекты на рынке не будет уменьшаться, скорее наоборот. Покупательский спрос формирует предложение. Аналитики нашей компании постоянно отслеживают ценовую динамику, мониторят и анализируют рынок. К примеру, в гривне, первичная недвижимость в столице растет в цене, начиная с конца 2017 года, и в 2018 году продолжает расти. За 1,5 года средняя цена по Киеву выросла с 29 тысяч грн./кв. м почти до 33,5 тысяч грн./кв. м – на 15%. Основным фактором динамики цен на рынке недвижимости остается курс национальной валюты. В условиях стабилизации гривны цены на недвижимость начинают расти. Когда гривна падает – цены в пересчете на доллар временно проседают, но затем начинают тянуться вслед за курсом доллара. В 2019 году сохранится такая же тенденция, при условии, что в стране будет сохраняться военно-политическая стабильность, не будет резких колебаний курса», - говорит она в комментарии СтройОбзору.
Об влиянии многих факторов – в первую очередь – экономического характера на цену квадратного метра в следующем году говорят также в корпорации «Укрбуд». «Но если ситуация останется плюс-минус стабильной, то в 2019 году можно ожидать продолжения небольшого роста средней стоимости «квадрата». Примерно на уровне текущего года - в пределах 10%», - прогнозирует Оксана Голобородько.
Исходя из таких прогнозов, директор департамента продаж корпорации «Укрбуд» отмечает, что декабрь-январь – это очень удачное время для приобретения нового жилья, особенно в свете выгодных новогодних предложений от застройщиков. «Дешевле точно не будет, а покупка в этот период не только позволит сэкономить, но и станет отличной инвестицией. Ведь цены на жилье со временем неизбежно вырастут, а значит, повысится и его рыночная капитализация», - говорит Оксана Голобородько.
Тем временем, по предварительным прогнозам Вячеслава Павлова, в 2019 году рассрочка останется тем механизмом, который будет стимулировать спрос на рынке первичной недвижимости. «Потенциальный покупатель ориентирован на доступную рассрочку, и в ближайшие несколько лет именно этот способ покупки квартиры в новострое будет наиболее актуальным и выгодным как для покупателя, так и для строительных компаний», - подытожил Вячеслав Павлов.
Источник: СтройОбзор
