У 2024 році на первинному ринку житла очікується стагнація - експерт

У наступному році первинний ринок житла матиме ознаки стагнації: попит на новобудови залишатиметься низьким і обмеженим об’єктами з високим рівнем готовності (попит не перевищить 25-30% від рівня лютого 2022 року), за умов економічної стабільності вартість м2 зростатиме точково і переважно в об’єктах з високим ступенем готовності, спостерігатиметься від’ємне співвідношення старту нових об’єктів з кількістю запланованих до здачі в експлуатацію - на рівні 10-15%.

Про це СтройОбзору розповів Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

На основі головних економічних, воєнних та політичних прогнозів, фахівець припустив, що у наступному році ані стрімкого розвитку будівництва, ані суттєвого зростання попиту не станеться.

“Протягом 2023 року порівняно з другою половиною 2022 року темпи будівництва зросли лише на 15-20%, що ледь дотягує до ⅓ від кількості об’єктів, зведення яких велося до повномасштабного вторгнення. При цьому понад 80% ЖК, на яких ведуться будівельні роботи, мали б бути здані в експлуатацію ще у 2022 та на початку 2023. Фактично частина девелоперів, хоч і повільно, але намагалася й намагатиметься у наступному році довести до ладу розпочаті об’єкти”, - розповів експерт. 

Понад 70% ЖК, які зводяться, переважно сконцентровані в західних областях та Києві через “статус” найбільш захищених від ворожих обстрілів - звідси й більш відчутний попит, ніж у решті регіонів країни. Водночас у 2024 році рівень попиту не буде “абстрактним”.  Концентрація покупців буде точкою за кількома основними критеріями вибору новобудов: 

• ціна у співвідношенні з площею оселі,
• місце та зручність розташування житлового комплексу (регіон, віддаленість від центральної частини міста, номінальний захист від ворожих обстрілів),
• стадія будівництва та активність на будмайданчику,
• статус девелопера: його досвід роботи на ринку, якість вже побудованих об’єктів,
• наявність всіх дозволів та відсутність судових та інших “обтяжень” (наприклад, громадських протестів), що можуть поставити під сумнів завершення об’єкта, 
• чинні гнучкі програми знижок та розтермінування, спільні з комбанками іпотечні програми, можливість придбання житла за програмою “єОселя” (акредитація ЖК для участі в цій програмі),
• якість майбутнього ЖК: створювані об’єкти інфраструктури, закрита територія, безпека і захист тощо.

Девелопер підкреслив, що активне запровадження програми пільгового іпотечного кредитування “єОселя” в новобудовах, що будуються, може стимулювати зростання попиту.

“Наразі кількість квартир, придбаних за програмою “єОселя” в ЖК на стадії будівництва, не перевищує 1%, при цьому більшість квартир купується в об’єктах класів “кофорт+” та “бізнес”, ціна яких в середньому на 30-50% вища за вартість квартир в об’єктах економкласу з аналогічним ступенем готовності. Для більш-менш відчутного впливу державної іпотеки на первинний ринок ця цифра має зрости бодай до 25-30% від виданих кредитів - до 200-250 іпотек щомісяця. Крім того, важливим стане суттєве розширення програми на об’єкти економ та комфорт-класу”, - наголосив експерт.   

Щодо цінової ситуації, то, на його погляд, головні зміни у вартості житла для покупців спостерігатимуться в об’єктах з динамічним і безперервним будівництвом на високих стадіях готовності. Він зазначив, що на 2024 рік в таких ЖК вже заплановане зростання вартості м2 в середньому на 10-15% у гривневому еквіваленті, однак такі цінові зміни пов’язані більше з комерційною стратегією та переходом на новий етап будівництва, а не через підвищений попит. За його прогнозом, відсутність достатньої кількості покупців через непевність у “завтрашньому дні” та загальний низький рівень доходів громадян стануть головними стримувальними факторами для глобального зростання цін. Саме тому, в середньому по ринку збільшення цін може не перевищити 3-5%, що буде у 2-2,5 раза меншим за прогнозовані темпи інфляції (очікується, що у 2024 році інфляція в Україні складе 9,7%).

“На первинному ринку існує міцний зв’язок війни, попиту, темпів будівництва, якістю ЖК, способів придбання, курсу валют та собівартості будівництва. Власне на цьому має ґрунтуватися цінова політика девелоперів. Однак вже зараз деякі компанії озвучують власні комерційні “плани” з підняття цін в їхніх об’єктах на 10-15%. Це подається, як очікуваний загальноринковий тренд, однак навряд чи це звучить переконливо та є коректним стосовно всього ринку. Адже трохи абсурдно, коли в об’єктах з нульовим чи “кволим” попитом при стабільній собівартості стрімко зростають ціни. А крім того не слід забувати, що на первинному ринку хоч греблю гати різноманітних ризиків для інвестора: від суто “воєнних”, до перетворення об’єкта на довгобуд чи відвертого шахрайства. Гадаю, що у стані потенційних покупців немає жодних цінових ілюзій, адже дефіциту на первинному ринку житла немає”, - зауважив фахівець. 

Серед факторів, що впливатимуть на розвиток первинного ринку житла у 2024 році, експерт виділив наступні:

• тривалість і перебіг війни, протидія агресорові та подолання наслідків війни;
• розвиток економіки й зокрема будівельної та дотичних галузей (зростання ВВП, низька інфляція, збалансовані доходи та видатки державного бюджету завдяки макрофінансовій підтримці країн-партнерів);
• розвиток державної програми “єОселя” на первинному ринку;
• ефективність містобудівної реформи (від подолання корупції на всіх щаблях, створення прозорого інвестиційно привабливого ринку, до захисту прав покупців); 
• ситуація на ринку валют: міцність національної валюти;
• зростання доходів громадян;
• політичний консенсус: відсутність внутрішніх руйнівних чвар.

“За оптимістичного сценарію ситуація на первинному ринку житла у 2024 році залишатиметься притомною: навряд чи ринку загрожуватиме більш глобальна криза, ніж та, що викликана війною. Водночас збереження “статус кво” в будівництві житла можна буде вважати цілком прийнятним результатом”, - підсумував Володимир Семенцов.