Рынок недвижимости Харькова: основные тенденции 2018 года
За 9 месяцев 2018 года в Харькове за счет нового строительства принято в эксплуатацию 231,8 тыс. кв. м жилья. Ожидаемый объем ввода жилья по итогам года может составить порядка 400 тыс. кв. м, в том числе порядка 350 тыс. кв. м – в многоквартирных домах.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Как сообщили СтройОбзору в компании «Проконсул», с начала 2018-го средневзвешенная стоимость квартир на первичном рынке увеличилась в долл. США на 14,8%, в гривне – на 16,2%. Наибольший рост стоимости зафиксирован на квартиры в домах премиум-класса (8,5% и 9,8% в долларах и гривне соответственно).
За последние 3 года (с начала 2016-го) средняя стоимость квартир в долларах США на первичном рынке Харькова увеличилась на 18,4%, на вторичном – снизилась на 5,1%.
В отличие от первичного рынка, динамика цен на вторичном рынке жилья в текущем году показывала колебательную стабильность (изменение стоимости за месяц находилось в диапазоне -1,5% - +1,5%). С начала года рост стоимости составил 1,2%.
Сдерживающим фактором роста ценовых показателей на вторичном рынке является конкуренция со стороны первичного рынка, которая обеспечивается, в том числе, за счет различных финансовых и маркетинговых инструментов, предоставляющих возможность покупки жилья в рассрочку.
Основным мотивом приобретения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке, остается личное пользование, при этом порядка 30% сделок носит инвестиционный характер – с целью последующей перепродажи или сдачи приобретаемой квартиры в аренду.
Большая часть сделок на вторичном рынке жилья Харькова - это цепочки обменных операций - продажа имеющегося жилья с последующим приобретением нового в целях улучшения жилищных условий или смены района проживания.
Основным фактором при выборе квартиры для большинства потенциальных покупателей была цена, преимущественно в диапазоне 20 - 30 тыс. долл. США.
С учетом заявленных проектов и планов застройщиков, в 2019 году в Харькове сохранятся высокие темпы ввода нового жилья. По мнению экспертов компании «Проконсул», все больше покупателей будет отдавать предпочтение жилью на первичном рынке, построенном с применением энергосберегающих технологий и современных материалов.
ОФИСЫ И ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДКИ
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то лидирующие позиции занимает сегмент аренды офисных площадей.
Одним из факторов, оказывающих влияние на развитие рынка офисной недвижимости, является численность занятого населения, количество которого в регионе за предыдущий год увеличилось на 10,5 тысяч человек, количество предприятий - на 2,2 тысячи единиц, а количество юридических лиц с начала текущего года выросло на 2,7 тыс. человек.
Харьков занимает ведущую позицию в развитии украинской IT-отрасли, при этом рост потенциала города в данной сфере позволяет создавать тысячи новых рабочих мест. По данным харьковского «IT-кластера» в Харькове работает порядка 25 тысяч специалистов в области информационных технологий и по количеству IT-специалистов Харьков с большим отрывом обходит остальные крупные IT-локации Украины, уступая лишь киевскому хабу.
IT-компании являются основными арендаторами качественных площадей в бизнес-центрах Харькова. При этом в текущем году отмечается увеличение спроса со стороны IT-компаний на крупные офисные площади 2-3,5 тыс. кв. м. Как правило, это связано с расширением бизнеса уже существующих компаний.
Также наблюдалась активизация спроса со стороны проектных, производственных компаний, языковых школ, образовательных и медицинских центров. Стабильным остается спрос для размещения офисов интернет-магазинов и небольших офисов сферы услуг.
Средний уровень вакантности в профессиональных БЦ по состоянию на ноябрь 2018 года составляет менее 1%. Освобождающиеся единичные площади, как правило, занимают существующие арендаторы бизнес-центра.
На сегодняшний день спрос на аренду торговых площадей в Харькове значительно меньше, чем на офисные площади. Некоторые торговые центры даже переформатируют пустующие площади в офисные (при наличии технической возможности).
Наиболее активны в поиске помещений операторы фуд-корта в центральной части города и в концептуальных ТЦ/ТРЦ. Стабильным остается спрос со стороны продуктовых сетей среднего и нижнего ценового сегмента, drogerie-сетей, digital-ритейла, ювелирных и стоковых магазинов, аптек.
Наиболее востребованный формат для торговых помещений, расположенных на первых этажах, 100-150 кв. м.
Основной спрос сосредоточен вокруг локаций с активным пешеходным трафиком.
Основные тенденции на рынке торговой недвижимости:
- расширение сетей основных локальных сетевых продуктовых ритейлеров;
- развитие операторов фуд-зон, досуга и edutainment (микс развлечения «entertainment» и обучения «education») в торговых центрах;
- интенсивное развитие торговли в формате малых архитектурных форм – галереи магазинов в местах концентрации пассажиропотоков (терминалы у станций метро «Холодная Гора», «Героев Труда», «Южный вокзал», «Дворец Спорта», «Индустриальная» и др.);
- существенное отличие арендных ставок внутри локальных зон в зависимости от удаленности от транспортных развязок (станций метро) и мест концентрации объектов инфраструктуры (в 4-5 раз).
На офисном и торговом сегменте отмечается рост арендных ставок и увеличение случаев фиксации арендных ставок в валюте.
С начала 2018 года средняя базовая арендная ставка в гривне на офисные помещения в Харькове увеличилась на 41,7%, на торговые - на 28,6%.
По мнению экспертов компании «Проконсул», виду низкого объема нового качественного предложения на сегментах аренды офисной и торговой недвижимости, предпосылок для снижения арендных ставок в ближайшей перспективе не ожидается, а вакантность в современных объектах сохранится на минимальном уровне.
