ЖК Manhattan Сity: есть ли жизнь на развязке

Транспортная доступность считается одной из важнейших характеристик недвижимости: насколько быстро можно оказаться в деловом центре, на вокзале, в аэропорту, выехать загород или добраться до того или иного объекта городской инфраструктуры. Однако если речь идет о жилой недвижимости, то вступают и такие факторы как «тихий дворик» и «вид из окна».

Обычно в этой дилемме стараются найти компромисс – чтобы вроде и тишина, но и транспорт рядом. Однако сейчас все чаще появляются «экстремальные» варианты, когда жилые комплексы строят просто вплотную к магистралям, а то и к развязкам, передает СтройОбзор со ссылкой на 3m2.

Однако превзойти в этом отношении ЖК Manhattan Сity, который строят между тремя крупными магистралями за пару кварталов до центрального железнодорожного вокзала, пожалуй, будет очень сложно.

ГОРОДСКОЙ ПЕРЕКРЕСТОК: ВСЕ В ГОСТИ К НАМ

Небольшой участок площадью 1,6 га, где холдинговая компания «Киевгорстрой» уже год ведет строительство комплекса из трех 36-этажных жилых домов, расположен на «большом городском перекрестке» – между просп. Победы, Воздухофлотским, ул. Борщаговской с наземной линией скоростного трамвая. А за ул. Борщаговской расположен и главный ход железной дороги: здесь пассажирские поезда уже подъезжают к центральному вокзалу, хотя могут пустить и товарняки.

Такая транспортная доступность выглядит выгодной только на карте или в выходные – в будни же просп. Победы здесь традиционно стоит, так как именно у Воздухофлотского путепровода расположен первый светофор на этой магистрали, пробка здесь «положена по учебнику». Воздухофлотский традиционно «тянется», а это дает и шум, и вредные выбросы томящихся в заторах тысяч машин.

При этом даже без заторов заехать домой будущим жителям ЖК будет не так легко – сквозных пересечений магистралей нет, так что придется наматывать круги по довольно сложной развязке: видеть окна своей квартиры, но ехать домой еще довольно долго.

Борщаговская в основном едет – однако здесь шумовые эффекты добавят скоростные трамваи, которые стартуют ранним утром. Возможно, трамвай под окнами кому-то бы и пригодился, особенно в контексте планов продления его в центр – до Дворца спорта, а то и Бессарабки – однако располагавшуюся здесь станцию «Воздухофлотская» законсервировали много лет назад.

Есть место под платформы и старый подземный переход – однако тот же «Киевгорстрой» снес небольшой наземный вестибюль, куда когда-то выходили пассажиры. В 2007 году, когда продавали земельный участок, умудрились заодно продать землю и под вестибюлем станции трамвая, и собственники просто не пустили сюда рабочих при реконструкции линии.

Похожая история и с метрополитеном: линия проходит практически под стройплощадкой (очень-очень давно рассматривали возможность открыть здесь станцию метро), но ЖК Manhattan Сity расположен практически посредине между станциями «Политехнический институт» (до нее – практически километр), и «Вокзальная», расстояние до которой составляет почти 1,5 км, и дорога проходит мимо всех сомнительных привокзальных заведений. По проспектам ходит множество наземного транспорта, но и троллейбусы, и маршрутки, и автобусы стоят в тех же пробках.

МАНХЕТТЕН ПО-КИЕВСКИ: ДОМ НА БОЛОТЕ ВМЕСТО ОФИСНОГО НЕБОСКРЕБА

С четвертой стороны площадку ограничивает Центральный ЗАГС. Когда-то и на месте стройплощадки, и по другую сторону ЗАГСА были скверы, не особо пользовавшиеся популярностью из-за близости к развязке. Ради освоения участка ЖК Manhattan Сity даже пришлось перенести памятник матери-одиночке, из этого «уместного» под ЗАГСом и Центральным дворцом детей и юношества места.

По другую сторону ЗАГСа расположена громадина недостроенного первого киевского небоскреба – проект Sky Towers должен был иметь высоту более 200 м, однако пока каркас выстроен наполовину. В бизнес-центре планировалось 47 наземных этажей и уже построено 8 подземных – под паркинг и из-за геологии.

До прокладки ул. Борщаговской и линии трамвая в 1970-х, на этом месте располагалось болото – заводь реки Лыбедь, которая протекает сейчас в бетонном русле между Борщаговской и железной дорогой. О том, что грунты здесь не идеальные, свидетельствует изрядно перекошенная небольшая хрущевка по другую сторону Воздухофлотского проспекта.

Но то – старая хрущевка на ленточном фундаменте, а вот строители Sky Towers подошли к делу покорения болота системно: решили углубиться ниже водоносных слоев и достичь сваями твердой породы. Кстати, как на скальной основе застраивался нью-йоркский Манхеттен, так и в Sky Towers глубина свай составила 65 м.

Для уменьшения нагрузки был использован японский подход к строительству на сложных грунтах: выбрать побольше породы, чтобы здание за счет пустоты подземных помещений как бы «плавало», не создавая дополнительных нагрузок. В итоге получилось аж 8 подземных этажей, которые строили по технологии «сверху вниз» – сначала пробурили сваи, затем заливали сначала «минус первый» этаж, потом закапывались глубже – и «минус второй».

Когда весной 2016 года здесь начались работы на нулевом цикле, довольно быстро образовалось озеро. В «Киевгорстрое» тогда заявили, что из-за неточной документации пробными сваями повредили полуметровую трубу водопровода, но как было на самом деле – неизвестно. Строители использовали и заморозку грунта, и другие технологии – и через несколько месяцев все же покорили стихию, однако вряд ли это были плановые мероприятия.

Еще к стройплощадке ЖК Manhattan Сity примыкает территория первого в Украине McDonald’s. От угла новостройки до здания фастфуда – меньше 10 м, а открытая площадка со столиками расположена просто под окнами.

Торговая инфраструктура района развивается – обновленный универмаг «Украина», большие специализированные магазины неподалеку вдоль просп. Победы, несколько близлежащих продуктовых маркетов вполне удовлетворят первые потребности жителей, а вскоре откроется торговый центр в комплексе Smart Plaza Polytech. Будет торговля и на первых этажах Manhattan Сity.

С социальной инфраструктурой хуже. Через дорогу находится государственный детский медицинский центр «Охматдет», однако более тривиальные заведения расположены дальше. В радиусе километра-полутора сейчас строится и заселяется до двух десятков жилых комплексов, при этом ни одной новой школы или детского сада здесь даже не запланировано.

Ближайшая к ЖК Manhattan Сity зеленая зона – парк КПИ, до которого километр вдоль шумного проспекта или дворами десятиэтажек. Цирк и Зоопарк неподалеку, но жильцам с детьми будет не хватать скверов у дома.  

ЧТО СТРОЯТ И КАКИЕ ПЛАНИРОВКИ

Проект жилого комплекса включает три 36-этажных дома, объединенных общим 5-этажным стилобатом, в котором разместятся нежилые помещения – торговля и паркинг. Точных параметров паркинга пока нет: в офисе продаж говорят, что нет даже окончательного проекта, так что и в продаже их тоже нет. На крыше стилобата запланирована придомовая территория – другого места для нее попросту нет, участок зажат между магистралями и существующими объектами. Но даже при этом площадь на одного жителя оказывается мизерной – порядка 3,5-4 кв. м.

Архитектура башен нетривиальна – дома стилизированы под спирали, раскрученные вокруг собственной оси. Отсутствие открытых балконов (предусмотрены только застекленные лоджии) дают шанс, что архитектура зданий сохраниться без стихийных модернизаций.

Технология строительства – монолитно-каркасная, внешние стены будут из кирпича, утепление – минеральная вата и навесной вентилируемый фасад. Внутренние перегородки – цементно-песчаные блоки, межквартирные – толщиной 190 мм, межкомнатные – 90 мм. Сдаются квартиры без отделки – только со стяжкой пола и всеми счетчиками.

ЖК Manhattan Сity позиционируется как бизнес-класс, так что высота полотков планируется на уровне 3 м. Сейчас для инвестирования предлагается только первый дом – в нем уже выстроено более 7 этажей, во втором доме ведутся работы на уровне нулевого цикла. В первом доме запроектировано 447 квартир, так что во всем комплексе будет около 1400-1500 квартир – это при пока открытом вопросе с вместимостью паркинга.

Типовой этаж треугольный в плане – в центре расположено ядро, в котором устроены 5 лифтов (3 пассажирских и 2 грузопассажирских), вокруг в нишах – дополнительные помещения-кладовые. Вокруг ядра устроен кольцевой коридор, в который выходит 15 квартир, на верхнем этаже, где расположены только 3-4-комнатные квартиры, их меньше.

По углам типового этажа расположены большие 2-3-комнатные квартиры, в которых часть комнат – нестандартной геометрии, с вытянутым пространством и непрямыми углами. Минимальные площади 2-комнатной квартиры – 78,3 кв. м, 3-комнатной – 86,4 кв. м.  Правда, «трешки» меньшей площади на самом деле имеют столько же комнат, сколько и «двушки», но позиционируются так за счет большей площади и большего числа окон, как кухня-студио+комната.

Между угловыми квартирами распланированы однокомнатные площадью от 51 кв. м, в нескольких довольно похожих планировках. Один вариант – с расположенными по центру входами и гардеробной или более длинной комнатой вместо нее, а также планировки со смещенным входом и Г-образным коридором, что для «однушек» несколько расточительно. В каждой квартире предусмотрена прямоугольная лоджия площадью 3,3-3,7 кв. м.

ЗЕМЛЯ, ДОКУМЕНТЫ И ЗАСТРОЙЩИК

Изначально на месте строящегося комплекса был сквер, однако во время знаменитого заседания Киевсовета 1 октября 2007 года, в бытность мэром Леонида Черновецкого, участок продали за 14,9 млн. грн. тогда никому не известному ООО «Мелвикс». На то время это было почти 3 млн. долларов, однако в сравнении с рыночной стоимостью эксперты тогда оценивали занижение в 3-5 раз. Разрешение на вырубку 108 деревьев, 92 кустов и демонтаж газона владельцы земли получили от мэрии в 2008 году, за несколько дней до получения госакта на землю.

На этом участке планировалось построить комплекс из двух 52-этажных офисных высоток с отелем, проект фигурировал как Victory Towers, однако никаких работ по нему так и не начали. На сегодня именно ООО «Мелвикс» выступает заказчиком ЖК Manhattan Сity, ХК «Киевгорстрой» – застройщик и девелопер проекта.

Целевым назначением участка изначально было «строительство общественных сооружений», в конце марта 2016 года со второй попытки его удалось сменить, предусмотрев и строительство жилья. А в октябре 2016 года ГАСК выдал Разрешение на строительство объекта 5-категории сложности – «строительство общественного, торгово-офисного, жилого, отельного комплекса с подземным и наземным паркингом и благоустройством ландшафтной зоны».

МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Инвестирование в ЖК Manhattan Сity осуществляется по договору инвестирования с публичным акционерным обществом «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Линтер», в интересах которого действует ХК «Киевгорстрой». Хотя в договоре везде фигурируют подписи застройщика, договор заключается именно с фондом.

При 100% оплате инвестору сразу предоставляется скидка в 15% от заявленной стоимости квартиры – она зависит от этажа (чем выше, тем дороже) и вида из окна (вид на просп. Победы дороже). Есть также несколько видов рассрочек.

Первый – беспроцентная, с 50% первым взносом и равными выплатами остатка в течение 6 месяцев. При этом фиксируется стоимость квадратного метра и предоставляется скидка в 7,5%. Вторая рассрочка также предполагает 50% первый взнос, но остаток можно выплачивать до конца строительства, а стоимость неоплаченных метров не фиксируется. И самая «длинная» рассрочка – начальный взнос от 30% и выплаты до конца 2019 года, без скидок и фиксирования стоимости. Завершить строительство первого дома ЖК Manhattan Сity планируют в первом квартале 2019 года.