Анализ рынка аренды жилья в Украине в 2025 году: факторы, тенденции и прогнозы
Война, необходимость учёбы или работы в крупных городах, семейные обстоятельства и ограниченные возможности покупки собственной недвижимости привели к тому, что миллионы украинцев вынуждены снимать жильё. Если раньше аренда была скорее вопросом удобства и выбора, то теперь — жизненной необходимостью.
Стоимость кв.м. жилья по регионам
Цены сильно отличаются: например, в Запорожье однокомнатная квартира стоит около 5000 грн в месяц, а во Львове или Ивано-Франковске — в три раза дороже. Почему так и какие тенденции формируют рынок в 2025 году?
Как формируется цена аренды
На стоимость жилья влияют:
- безопасность региона (удалённость от фронта);
- тип дома (советская застройка, новостройка, премиум-сегмент);
- этаж;
- количество комнат и площадь;
- состояние квартиры и наличие ремонта;
- инфраструктура района;
- дополнительные удобства (кондиционер, генератор, лифт и т. д.).
Главный фактор — война и уровень риска.
Война как ключевой фактор
Чем дальше от линии фронта — тем выше цены. На западе аренда подорожала сильнее всего:
- Волынь — +25,8%;
- Тернопольская область — +22,4%;
- Черновицкая — +19,3%;
- Закарпатье — +18,7%;
- Ивано-Франковская — +15,9%;
- Львовская — +12,5%.
В Киеве аренда выросла на 16,6%, в области — на 25%.
Абсолютный рекорд — Сумщина (+56,8%), где безопасность временно улучшилась, и люди начали возвращаться. А вот на Херсонщине рост минимальный (+5,3%), а в Харьковской и Запорожской областях зафиксировано даже снижение (–1,1% и –6,4%).
Тип жилья: советские дома или новостройки?
| Тип дома | 2024 г. | 2025 г. | Рост |
|---|---|---|---|
| Советская застройка | 206 грн | 247 грн | +19,9% |
| Современная массовая | 330 грн | 368 грн | +11,4% |
| Премиальное жильё | 364 грн | 415 грн | +13,7% |
Наибольшим спросом пользуются квартиры в старых домах — они дешевле и компактнее.
Этажность
| Этаж | 2024 г. | 2025 г. | Рост |
|---|---|---|---|
| Первый | 205 грн | 246 грн | +16,7% |
| Средние этажи | 295 грн | 342 грн | +13,8% |
| Последний | 242 грн | 265 грн | +8,8% |
Первый этаж стал популярнее из-за безопасности (быстрее попасть в укрытие). Последние этажи теряют спрос — риск обстрелов и перебои с лифтом при отключениях.
Спрос по количеству комнат
| Кол-во комнат | 2024 г. | 2025 г. | Рост |
|---|---|---|---|
| 1 | 295 грн | 350 грн | +15,9% |
| 2 | 302 грн | 340 грн | +11,3% |
| 3 | 310 грн | 370 грн | +16,1% |
| 4+ | 453 грн | 475 грн | +4,6% |
Наиболее востребованы — «однушки» и «трешки»: одни ищут дешевле, другие хотят больше пространства.
Ремонт как фактор цены
| Состояние квартиры | 2024 г. | 2025 г. | Рост |
|---|---|---|---|
| Косметический | 173 грн | 197 грн | +12,4% |
| Базовый | 196 грн | 219 грн | +10,5% |
| Евро | 298 грн | 327 грн | +9% |
| Авторский проект | 463 грн | 523 грн | +11,5% |
Из-за дефицита дешёвых вариантов вырос спрос даже на старые «бабушкины» квартиры без ремонта.
Где дешевле и дороже всего
Самые дешёвые регионы:
- Херсонская обл. — 96 грн/кв. м;
- Харьковская — 145 грн/кв. м;
- Донецкая — 154 грн/кв. м;
- Запорожская — 155 грн/кв. м.
Самые дорогие регионы:
- Киев — 578 грн/кв. м;
- Закарпатье — 385 грн/кв. м;
- Львовская обл. — 382 грн/кв. м;
- Киевская и Одесская обл. — 324 грн/кв. м.
Село против города
Рост цен за год:
- сельские громады — +26%;
- посёлки — +14,4%;
- города — +11,5%.
Сёла привлекательны автономностью (печь, колодец, генератор), но аренда высока в пригородах и курортных зонах.
Примеры цен в городах
Киев: 1-комн. — 14–16 тыс. грн/мес., 2-комн. — 15–20 тыс., 3-комн. — 40–45 тыс.
Львов: 1-комн. — 16–22 тыс., 2-комн. — 14–16 тыс., 3-комн. — 25–30 тыс.
Одесса: 1-комн. — 6–10 тыс., 2-комн. — 12–14 тыс., 3-комн. — 10–15 тыс.
Днепр: 1-комн. — 8–9 тыс., 2-комн. — 12–14 тыс., 3-комн. — 14–16 тыс.
Ужгород: 1-комн. — 20–22 тыс., 2-комн. — 25–30 тыс., 3-комн. — 20–25 тыс.
Что дальше с арендой?
Сценарий 1 — война продолжается:
- запад насыщается, рост замедляется до 10–15% в год;
- Киев остаётся лидером спроса;
- особенно подорожают «однушки» и элитные ЖК.
Сценарий 2 — война затихает или завершается:
- бум на востоке и юге (отстройка, возвращение ВПО);
- Киев растёт ещё быстрее;
- спрос на сёла и пригород падает.
Итоги и советы арендаторам
- В 2025 году рынок аренды — зеркало войны: чем безопаснее, тем дороже.
- Самый популярный сегмент — 1-комнатные квартиры с косметическим ремонтом в советских домах.
- Растёт спрос и на 3-комнатные квартиры — семьи ищут больше пространства.
- Чтобы сэкономить, ищите варианты на первых или последних этажах, без кондиционера или дальше от метро.
