Почему рассрочки от застройщиков вытеснили государственную ипотеку в 2025 году
За три года после запуска государственной ипотеки «єОселя» рынок жилья в Украине сформировал собственную альтернативу — рассрочки от застройщиков. Они стали более гибкими, быстрыми и доступными для большинства покупателей, чем государственные программы с ограниченным финансированием и жёсткими требованиями. По состоянию на 2025 год доля сделок в новостройках с использованием рассрочки составляет 65–90%, тогда как государственная ипотека охватывает лишь 5–15% рынка.
Как изменялась программа «єОселя»
Запущенная в октябре 2022 года программа «єОселя» стартовала с 470 выданных кредитов. После стремительного роста в 2023 году (+1145%) количество кредитов в 2024-м достигло 8515 (+45%). Однако в 2025 году темпы роста замедлились — за девять месяцев выдано лишь 5406 кредитов, что на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Несмотря на докапитализацию на 20 млрд грн и расширение круга участников, программа столкнулась с бюрократией — 70–90% заявок получают отказ из-за проверок в «Дії» и банках. Для возвращения к динамике 2024 года эксперты прогнозируют необходимость упрощения процедур и дополнительного финансирования.
В целом за три года действия программы (октябрь 2022 – октябрь 2025) выдано 20 773 кредита на сумму 35 млрд грн. Средняя стоимость квартиры — 2,35 млн грн, площадь — 57,4 м², что подтверждает ориентацию «єОселі» на жильё эконом- и комфорт-класса.
Кто пользуется государственной ипотекой
Наибольшую активность демонстрируют жители Киева и Киевской области — 49,7% всех сделок. Далее следуют Львовская (6,1%), Ивано-Франковская (4,7%) и Одесская (4,5%) области. В прифронтовых регионах доля кредитов не превышает 1%.
Основными участниками программы остаются военные, силовики, медики, педагоги и научные работники, которые получают кредиты под 3%. Кредиты под 7% доступны для внутренне перемещённых лиц, IT-специалистов, молодых семей и работников бюджетной сферы. В то же время большинство украинцев не соответствуют критериям, что делает «єОселю» реально доступной лишь для 10–15% потенциальных заёмщиков.
Рассрочка — новая реальность рынка новостроек
Пока государственная ипотека остаётся ограниченной бюрократией, рассрочки от застройщиков превратились в главный финансовый инструмент покупки квартир в новостройках. Решение о предоставлении рассрочки принимается застройщиком за 1–2 дня, без банковских проверок, справок и нотариальных процедур.
- Простота: минимум документов, решение принимается быстро.
- Гибкость: первый взнос от 10–20%, сроки до 5–7 лет, акции с 0% ставкой.
- Фиксированная цена: рассрочка в гривне без валютных рисков.
- Маркетинг застройщиков: конкуренция между компаниями создала собственную “ипотечную” систему без банков.
В 2025 году около 80% покупателей, которые не проходят по критериям «єОселі», приобрели жильё именно в рассрочку. За 9 месяцев заключено примерно 10–15 тысяч таких сделок. Особенно активно этот инструмент используется в комфорт-классе — спрос вырос на 30%.
Как застройщики удерживают спрос
Девелоперы адаптировались к рыночным условиям: продлили сроки рассрочек до 5–7 лет, снизили первые взносы и предлагают беспроцентные периоды. По данным аналитиков группы компаний DIM, спрос на долгосрочные программы вырос на 25–30%, особенно в комфорт-классе новостроек Киева.
Популярными стали программы с рассрочкой до ввода дома в эксплуатацию или на несколько лет после. Хотя стоимость квартир с рассрочкой обычно выше на 5–10%, покупатели выбирают удобство, скорость оформления и отсутствие риска отказа.
Выводы
Рассрочка стала «новой валютой рынка» недвижимости. Она понятна, прогнозируема и адаптирована к финансовым возможностям украинцев. В 2025 году именно рассрочки определяют темпы продаж в новостройках, тогда как государственная ипотека остаётся дополнительным, но не доминирующим инструментом финансирования жилья.
