Игорь Кушнир: В этом году «Киевгорстрой» сдал в эксплуатацию почти 360 тыс. кв. метров недвижимости
Глава правления – президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир рассказал о трендах на рынке недвижимости, работе компании в уходящем году и личном стиле управления.
Расскажите, пожалуйста, о пути становления компании. Как компания трансформировалась за это время, какую роль на рынке играла в разное время?
Рынок недвижимости столицы начался с «Киевгорстроя». Возможно, звучит немного самоуверенно, но так и есть. Компания создана в 1955 году, основной задачей на то время было отстраивать город после войны. С этим холдинг справился на отлично: общий объем построенного в 9 раз превысил жилой фонд довоенного Киева. И сегодня в городе на каждой улице есть дом или здание, к постройке которого причастен «Киевгорстрой».
С годами компания трансформировалась, но не перестала задавать тенденции для рынка недвижимости. Многие не знают, что именно в «Киевгорстрое» родилась идея создания инвестиционной модели строительства. Простыми словами, тот механизм, по которому люди сегодня покупают недвижимость, инвестируя в строящийся дом, придумал и внедрил именно «Киевгорстрой».
За годы работы компания закрепила за собой звание лидера отрасли. Иногда нам наступают на пятки, но «Киевгорстрою» удается успешно держать марку первенства. И подтверждением тому 45 млн построенных квадратных метров, ни одного недостроенного объекта и беспрекословное выполнение своих обязательств перед инвесторами.
На сегодняшний день компания занимает примерно треть всего рынка недвижимости Киева. В активной фазе строительства одномоментно находится 27 жилых комплексов общей сложностью 2,5 млн квадратных метров. В этом году уже ввели в эксплуатацию: ЖК на Освiти, «Коломиевский», «Новопечерську вежу» и «Каховскую», ЖК «Солнечную Риверу», «Новомостицкий», «Пектораль», «Гармонию» и «Харьковский». В целом почти 360 тыс. квадратных метров.
На ближайшее время у компании сформирован масштабный задел по строительству новых комплексов. Эти объекты находятся на стадии проектирования и получения разрешительных документов. Это ЖК на Курнатовского, Милославской, Липковской, две очереди на Василенко, Кричевского, Жмеринской, вторая очередь «Итальянского квартала» и «Медовый-3», «Чарівне місто», «Urban Park», «Злагода», «Оберіг-2».
Какие тренды влияют на вашу отрасль и на вашу компанию в целом?
Рынок недвижимости довольно тяжелый и неповоротный, но так и должно быть. Быстрые изменения могут стать фактором, отпугивающим инвесторов. Учитывая, что люди вкладывают деньги в то, что на момент покупки нельзя потрогать руками, они должны быть уверенны в сохранности своих средств и надежности застройщика.
На сегодняшний день основным, по моему мнению, вопросом рынка недвижимости является защита прав инвесторов первички. Это важно не только для каждого конкретного человека, но и отрасли в целом — если покупатель уйдет, строительство ляжет. В экспертных кругах ведется активное обсуждение, несколько депутатов подали свои варианты законопроектов. Один из предложенных — проект закона нардепа Елены Шуляк, вполне может претендовать на жизнь. Среди прочего, автор предлагает регистрировать квадратные метры у нотариуса до продажи инвесторам. При этом после оплаты инвестор получает право собственности на будущий объект недвижимости. Такой шаг на законодательном уровне полностью уберет вопрос двойных продаж квартир.
Что еще можно было бы сделать:
- Первое и очень важное, нужно убрать НДС на первую поставку. Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан заплатить с них НДС. При этом, сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом. Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов для возведения этого жилья, идут на налоги. Поэтому, первое и самое важное – убрать НДС на первую поставку, чтоб изначально не выбивать у застройщика почву из-под ног.
- Второе — внедрить уголовную ответственность для заказчика строительства. Третье — устранить с рынка ФФС и прочие механизмы-прокладки, через которые идет реализация недвижимости. По факту, они не нужны, функция контроля, возлагаемая на них изначально, на сегодняшний день сильно снивелирована. Подтверждением этому являются ситуации, случившиеся с «Укрбудом» и «Аркадой» — они продавали квартиры через ФФС, которые никоим образом не смогли гарантировать сохранность инвесторских денег. Поэтому, считаю, что их нужно ликвидировать с рынка.
Кроме того, необходимо внедрить механизм гарантирования. Это может быть или страховка гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ. Или обязательное создание застройщиком в банке гарантийного вклада. Или запрет на продажу 30% недвижимости в объекте до ввода дома в эксплуатацию.
Внедрение хотя бы части предложенных механизмов даст возможность защитить инвесторов, усилить доверие к первичке и в целом стабилизировать рынок недвижимости.
Какие вызовы стоят перед вашей компанией? Как в компании намерены их решать?
Основной и самый главный вызов на сегодняшний день — довести до логического завершения объекты корпорации «Укрбуд». Сейчас принято уже 17 объектов: «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Гвардейский», «Freedom», «Lake house», «Twin house», «Urban park», «Академ Парк», «Шевченковский», «Подол Град», «Злагода», «Оберег — 2» и «Чарівне місто». Три из них введены в эксплуатацию, на них получен почтовый адрес, там живут люди.
По остальным продолжаются строительные работы. По мере совершения оплат от инвесторов, все двигается в намеченных темпах. «Киевгорстрой» взял на себя обязательство достроить и передать квартиры 13 тысяч инвесторам, которые пребывали в подвешенном состоянии и не понимали, решиться ли их вопрос. Мы протянули им руку помощи и сегодня делаем все от нас зависящее, чтоб как можно скорее выполнить взятые на себя обязательства.
Нужно сказать, что главным приоритетом являются и «родные» объекты «Киевгорстроя». Весенний карантин немного нарушил наши планы, но на сегодняшний день работы ведутся на всех площадках. Совсем недавно я был с контрольным объездом на стройках, хотел лично убедиться, что по всем комплексам строительство ведётся максимальными темпами. Хочу заверить инвесторов, что так и есть.
В чем преимущества жилья от «Киевгорстроя»?
Основная задача «Киевгорстроя» — дать возможность приобрести свое жилье как можно большему количеству людей. Исходя из этого, можно выделить 3 основных аспекта:
Компания строит доступное жилье. Как правило, это комфорт класс. Жилые комплексы находятся по всему городу, практически в каждом районе есть как минимум один ЖК от «Киевгорстроя». Квартиры разных планировок и метражей, спроектированы с учетом последних тенденций и здравого смысла (без лишних углов, закоулков, с помещениями для гардеробных и функциональным пространством).
Цена на квадратные метры является одной из самых доступных на рынке. Более того, компания предлагает разные варианты покупки — можно за полную стоимость, тогда покупатель получает скидку в размере до 20%. Можно в рассрочку с 30% первым взносом, а дальше равными частями до ввода объекта в эксплуатацию. Можно взять ипотеку в банках-партнерах и платить в течение 10 лет небольшими суммами. Каждый выбирает для себя, главное что выбрать есть из чего.
На сегодняшний день «Киевгорстрой» является самым надежным застройщиком на рынке недвижимости столицы. Квартиры у нас покупают поколениями, передавая информацию по «сарафанному радио».
Синергия этих трех факторов и позволяет компании лидировать. Мы строим и продаем доступные квартиры по приемлемым ценам. И отвечаем за это 65-летним опытом и репутацией. Это и делает «Киевгорстрой» первым.
Какой стиль управления исповедуется в компании, чтобы сделать ее максимально устойчивой в нынешнее время?
В каком-то интервью я уже рассказывал, что мой стиль управления авторитарно-демократический. В хорошем смысле. Конечно, разделение полномочий и делегирование — это основа. Но я лично контролирую выполнение поставленных задач по всей вертикали. Это позволяет понимать, что происходит, видеть процессы и прогнозировать дальнейшие шаги.
Многие ваши коллеги уверены, что управленцы, выращенные в структуре компании, которые являются носителями корпоративной культуры гораздо эффективнее в работе, чем приглашенные звезды. Согласны ли вы с этим?
Отчасти. Люди, как вы выразились, выращенные в структуре компании, рано или поздно становятся зашоренными. Это хорошо для ежедневных рутинных процессов, но не коррелирует с новшествами. Поэтому время от времени их приходятся «подбадривать», лучше метода «кнута и пряника» для этого еще не придумали.
«Приходящие со стороны» видят ситуацию по-новому, привносят свежую кровь и новые идеи в развитие компании. Это дает новый толчок, новые возможности, какой-то новый взгляд. Но рано или поздно они либо двигаются дальше, либо тоже становятся зашореными. Поэтому своих подчиненных я призываю как можно больше путешествовать, посещать новые места и страны, чтоб восстанавливаться и наполняться новыми силами. В конце концов, для меня в сотрудниках важно только одно — насколько хорошо они делают свое дело.
Как изменились критерии «правильного» решения? Какие маркеры этого термина стали новыми для управленцев компании?
Я не знаю, у кого какие критерии изменились, для меня ясно одно: если решение дает ожидаемый результат, значит оно было правильным. Чтобы сделать верный шаг, надо для начала определиться с проблемой, которую нужно решить. Спрогнозировать последствия и не забыть обратить внимание на возможную ответственность. Взвесив все за и против, можно принимать решение. На самом деле, даже не правильные решения можно исправить. Не ошибается тот, кто ничего не делает. Главное, по моему мнению, действовать!
