Анна Лаєвська: законопроєкт №5091 вимагає суттєвих доопрацювань

Законопроєкт про захист прав інвесторів (№5091), що був прийнятий Верховною Радою у першому читанні, має суттєві недоліки та вимагає доопрацювань. Про це заявила Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» на засіданні Комітету Конфедерації будівельників України з питань фінансової, банківської та інвестиційної діяльності, яке відбулося 6 жовтня.

Однією з ключових тем засідання став законопроєкт «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», зокрема, проблематика пропонованих депутатами змін з точки зору забудовників. Свою експертну думку щодо цього питання висловила Анна Лаєвська.

Перше, на чому зосередила увагу пані Лаєвська, це термінологія законопроєкту, яка окреслює поняття «замовника» та «девелопера», однак виключає поняття «інвестора», що суперечить логіці роботи ринку та діяльності будь-якого великого забудовника.

Друга важлива проблема тексту майбутнього закону – необхідність погодження із покупцями будь-яких змін проєктних параметрів об’єктів нерухомості, площі місць загального користування, технічних приміщень тощо.

Як пояснила комерційна директорка, такі зміни є неминучими в процесі відпрацювання рішень по внутрішній інженерії об’єкту та видачі робочої документації на будівництво, однак  не призводять до погіршення проєкту або додаткового заробітку для девелопера за рахунок формування нових комерційних площ. «Наприклад, зміна обладнання, його виробника або ж потужностей, зміна точок врізки комунікацій – питання, які згідно з пропонованими законодавчими змінами, мають погоджуватись з усіма особами, що придбали квадратні метри на даному об’єкті. Чи доцільно та реально це, якщо таких осіб може бути кілька сотень? Звісно, ні. Єдине, до чого це спричинить, збільшення термінів будівництва», – наголосила Анна Лаєвська.

Це ж саме стосується і норми щодо можливості розірвання договору через затримку вводу в експлуатацію на понад 6 місяців. Як наголосила експертка, такі затримки виникають здебільшого не по вині забудовника. Причиною ж є перепони з боку контролюючих органів.

«Чи є дані положення захистом інтересів покупців? Сумнівно. Здебільшого ті, хто вкладає кошти в первинну нерухомість, особливо на низьких етапах готовності об’єкту, не зацікавлені в можливості розірвання договорів», – пояснила пані Лаєвська.  Це не ринковий механізм, він не враховує здорожчання нерухомості та інфляцію. Адже в такому разі покупці втрачають не лише час, а й можливість зберегти вартість інвестованих грошей.

Хоча навіть зараз договори компанії «Інтергал-Буд» дають можливість покупцеві розірвати договір із поверненням коштів протягом 60-ти днів – випадки використання цієї можливості одиничні за всю історію компанії.

Як зазначила комерційна директорка «Інтергал-Буд», великі компанії-забудовники звітують щодо динаміки будівництва на своїх об’єктах, прописують у договорах ключові для покупця положення щодо характеристик придбаних приміщень, а вся необхідна фінансова інформація є доступною у відкритих джерелах або за додатковим запитом. Тож умови, які передбачає новий законопроєкт, є швидше інструментом тиску на девелоперів та джерелом для можливих маніпуляцій.   

Ще одна проблемна точка – питання оподаткування. Знову повертаємось до теми ПДВ на первинну нерухомість, адже перша реєстрація прав на майбутній об’єкт нерухомості буде оподатковуватись. Це призведе до зростання цін та втрати інвестиційної привабливості первинного ринку нерухомості. Більше того, наразі поширеною є схема, коли переуступка об’єкту здійснюється до моменту реєстрації прав власності. В такому разі інвестор втрачає лише суму комісії забудовнику, що є посередником такої угоди. Законодавчі ж зміни передбачають значне податкове обтяження, що призведе до скорочення об’єму саме інвестиційних угод на ринку.

«Приблизно 40-45% усіх покупців на ринку первинної нерухомості є інвесторами, які мають на меті отримання доходу від перепродажу об’єкту на фінальних стадіях будівництва. Тож ми говоримо про можливу втрату одного з найприбутковіших та найефективніших інвестиційних інструментів для українців», – наголосила Анна Лаєвська.

До проблематики законопроєкту експертка також віднесла створення механізмів перешкоджання роботі забудовника. При цьому девелопер позбавлений можливості продовжувати будівництво на об’єкті на час захисту своїх інтересів у судовому порядку або іншими законними методами. 

Що ж до гарантійної частки в об’єкті будівництва, яка за задумом авторів законопроєкту повинна стати своєрідною страховкою на випадок неможливості завершити будівництво девелопером, то ця норма має суттєвий недолік у практичній реалізації. Як передбачається, розмір цієї долі визначатиме Кабмін. Наразі ведуться розмови про 10-20% від загальної кількості квадратних метрів на об’єкті. Ця частка не здатна зробити проблемну недобудову привабливою для інших забудовників. Інтерес девелопера може виникнути на рівні 30-40%, а у деяких випадках – 50% та вище. Все залежить від того, який це об’єкт, чи має він грубі порушення, що потребують виправлень, та на якому етапі було зупинено будівництво.

Анна Лаєвська також окреслила не таку очевидну, але важливу проблему для розвитку ринку нерухомості – втрату частини гравців. Мова в першу чергу йшла про невеликі компанії, які не мають достатньо власних фінансових потужностей і для своєї діяльності потребують залучення коштів з боку інвесторів. Це несе дві загрози. Перша: скорочення обсягу ринку нерухомості, а як наслідок – зростання цін на квадратні метри. Друга: зменшення конкуренції на ринку, яка є стимулом для розвитку галузі та покращення проєктів будівництва.        

«Відсутність проєктного кредитування, яке б дало змогу невеликим, регіональним компаніям вести свою діяльність без залучення коштів з продажу на етапі будівництва, виведе з ринку частину забудовників. Для кінцевого споживача це недолік. Адже навіть невеличкі гравці стимулюють якісні зміни (покращення фасадних рішень, облаштування прибудинкової території тощо), а також гнучкість в питаннях формування цін та умов придбання майбутніх квартир», – пояснила пані Лаєвська.  

Ключова думка, яку висловила комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд», полягала у тому, що захист прав та інтересів покупців, турботу про яких декларують автори законопроєкту, неможливий без захисту прав забудовників. Девелопери мають працювати без остраху зайвих перевірок, загрози блокування чи арешту будівництва та затримки у видачі дозвільних документів.

Аналізуючи текст проєкту закону, Анна Лаєвська зауважила і на можливих позитивних змінах. Зокрема, за слів експертки, реєстрація майнових прав на квартири, які будуються, відкриває можливість використовувати їх, як заставу. Це простимулює банки до збільшення кількості іпотечних угод.

Резюмуючи, пані Лаєвська наголосила, що подібні законодавчі зміни мають ухвалюватись у співпраці з великими гравцями ринку, які нададуть не просто критику законодавчих ініціатив, а об’єктивну експертну оцінку та резонні зауваження, в разі врахування яких виграють усі сторони процесу.