Эксперт спрогнозировала рост себестоимости на квадратные метры на 15-20%

О подорожании стройматериалов, инвестициях в недвижимость, ипотечных программах в интервью GMK Center рассказала коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская, передает СтройОбзор.

В начале 2021 года жилищное строительство росло очень быстрыми темпами – на 40% по результатам апреля. Но за 10 месяцев цифра получилась значительно более скромной: +19,6%. Какие факторы тут сыграли?

– Думаю, что секрет роста в начале 2021 года – не в реальном увеличении количества строящихся и введенных объектов, а в возобновлении работы разрешительной системы. Практически весь 2020 год Государственная архитектурно-строительная инспекция реформировалась и не функционировала. Это тормозило и ввод домов в эксплуатацию, и выдачу новых разрешений. Соответственно, объекты 2020 года отобразились в статистике 2021 года, когда орган хоть как-то начал работать.

Каких результатов ожидаете от 2021 года?

– В связи с карантинными явлениями, с политическими и экономическими аспектами, многие застройщики перенесли старт новых объектов на 2022-2023 год. Сейчас неясно, что будет с динамикой спроса, как станет разворачиваться ситуация с коронавирусом – будут ли еще какие-то локдауны. Поэтому я думаю, что объем ввода в эксплуатацию и строительства останется на нынешнем уровне. Может быть незначительное увеличение – до 5%.

Есть ли еще какие-то факторы, которые сдерживают рост?

– Да, есть. Во-первых, ощущается нехватка рабочей силы, особенно квалифицированной. Многие работники уехали за границу и не возвращаются в Украину. Во-вторых, есть дефицит толковых генеральных подрядчиков – организаций, которые в состоянии выполнять сложные работы. В-третьих, есть дефицит строительной техники. Причем дефицит настолько большой, что наша компания, к примеру, закупала несколько десятков кранов в Китае. В Киеве, чтобы взять в аренду башенный кран, очередь на год.

Кроме того, резко растет себестоимость строительства. Есть нехватка стройматериалов. Например, тех же керамических блоков, кератерма, газобетона. Заводы, которые выпускают эту продукцию, сейчас не справляются. Спрос объективно превышает их производственные мощности. Поэтому резко увеличить объемы строительства не позволит еще и материально-техническая база.

С чем связана такая нехватка мощностей?

– С большим количеством объектов, которые одновременно строятся. От точечной застройки спрос сместился в сторону больших жилых комплексов. Не только в Киеве, но и в крупных городах: во Львове, в Одессе одновременно строятся по 100-200 тыс. кв. м недвижимости. Соответственно, это по два-три крана на каждом доме. То количество кранов, которое было на рынке, просто не было рассчитано на такой объем строительных работ. Конечно, этот недостаток со временем восполнится. Но сегодня топовые застройщики уже самостоятельно покупают свою технику. И опалубку покупают импортную, и краны привозят из Китая, и поставки стройматериалов пытаются наладить из разных стран, потому что украинские производители не успевают за такими объемами строительства.

На то, что одновременно строится так много объектов, повлияло еще что-то, кроме «отложенного предложения» 2020 года? Возможно, сработали государственные программы?

– Нет. Государственные программы стимулируют строительство минимально. Если говорить о «Доступной ипотеке», то это всего тысяча подписанных сделок. Как раз недавно мы подписывали тысячную доступную ипотеку под 7%. Это был наш клиент и банка «Глобус». В масштабах всего рынка тысяча – это мизерное количество. Один крупный застройщик продает в год 3-5 тыс. квартир. А здесь за год по всей стране заключили тысячу сделок. Это не те объемы спроса, которые могут повлиять на рынок.

Так что же тогда повлияло?

– Есть огромный и всё еще растущий спрос на недвижимость как инвестицию. Портал ЛУН подсчитал, что сейчас в Киеве продаются более 400 жилых комплексов на этапе строительства. У нас нет альтернативы в виде работающего фондового рынка. Недвижимость – это актив, который позволяет как минимум сохранить деньги, а как максимум – заработать на перепродаже или аренде. И это очень выгодно. Если сдавать квартиру в аренду, можно заработать примерно 9-10% годовых в валюте, а если перепродавать, инвестировав на этапе котлована, можно заработать примерно 30-50%. А в бизнес-классе даже больше, доходит и до 70-80% от стоимости квартиры.

Кроме того, когда во время карантина начались проблемы в сфере коммерческой недвижимости – закрылись кафе, рестораны и магазины, – во всем мире произошел отток инвестиций из нежилого фонда в жилье. Около 5%, согласно отчетам Knight Frank. Но в Украине жилье – это и так самый востребованный актив из всех возможных.

Жилая недвижимость имеет хорошую перспективу роста по цене. Плюс у нас один из самых низких в Европе показателей по обеспеченности населения новым современным жильем. Плюс очень высокий процент изношенности и устаревания жилищного фонда в целом. У многих людей объективно есть необходимость улучшить жилищные условия. Поэтому, когда говорят о том, что на рынке перепроизводство, есть какое-то избыточное предложение, эксперты и застройщики соглашаются, что это некорректная информация, поскольку большинство объектов надежных застройщиков полностью продается к моменту ввода в эксплуатацию. Остатков и каких-то зависших на много лет квартир нет.

Единственный сегмент, в котором есть избыточное предложение, – это объекты, построенные еще в 2007-2009 годах, когда в моде были квартиры по 300-500 кв. м. Они такие огромные, что их не хотят покупать даже в центре Киева на Печерске. Такие «зависшие» квартиры на рынке есть, а по всем остальным проблем с продажами не существует.

Законопроект №5600, который изменяет налогообложение для недвижимости, не создает проблем со спросом?

– Законопроект №5600 мог бы очень сильно навредить, если бы в него включили формулировку по поводу НДС на первичное жилье. Но, к счастью, депутаты услышали профессиональное сообщество и экспертов строительного рынка, поэтому данную норму из него исключили. То есть начисление НДС на квартиры в новостройках сейчас не предусматривается.

Но есть там один негативный момент, который касается спекулятивных сделок. Теперь третья и более квартира, проданная за год, должна будет продаваться с взысканием налога 18%. Если я не ошибаюсь, это 18% от разницы между ценой покупки объекта и реальной ценой продажи. Мы понимаем, что количество сделок, когда люди инвестируют в 5-10 квартир для перепродажи, может уменьшиться, потому что и по налогам это будет не совсем выгодно, и срок возврата капитала может увеличиться, поскольку инвестору придется ждать несколько лет, чтобы выставить квартиру и продать без налогов. В то же время нужно понимать, что это может привести к увеличению количества переуступок на этапе строительства. Схемы продажи объектов застройщиками в принципе позволяют замену стороны договора до возникновения прав собственности. И профессиональные инвесторы, и население знают об этих возможностях и пользуются ими, чтобы зарабатывать деньги и выходить из проекта еще до его завершения.

Вернемся к вопросу себестоимости. Влияет ли на вас экономический кризис? Насколько повлиял рост цен на строительные материалы?

– Мы посчитали, что за последние два-три месяца себестоимость строительства выросла примерно на $120-150 на кв. м. В первую очередь, это связано с ростом цен на металл – подорожание составило около 60-70%. Бетонные изделия, базовые строительные материалы: керамические и газобетонные блоки, отделочные материалы, лифтовое оборудование – всё очень резко подскочило в цене. И тенденция к росту цен сохраняется.

Застройщики, естественно, не могут сразу же переложить такой рост себестоимости на цену квадратного метра. Спрос на рынке достаточно эластичен, есть определенные ожидания покупателей. За месяц поднять цену на такую сумму нельзя. Но в отсроченном периоде, примерно за полгода, рост себестоимости отразится на цене. А пока рост себестоимости приводит к уменьшению маржи застройщиков. На следующий год прогнозируют рост себестоимости еще на 15-20%. Посмотрим, как ситуация будет развиваться дальше. Многие наши поставщики уже говорят, что инфляция, увеличение стоимости энергоносителей и высокий спрос на материалы неизбежно приведут еще большему росту себестоимости.

Насколько примерно увеличится цена квадратного метра?

– За этот год цена на первичном рынке, если говорить о Киеве, уже выросла на 40%. Это очень крутой показатель, потому что за пять предыдущих лет она увеличилась всего лишь на 15%. В следующем году прогнозируют еще примерно плюс 20-25%. Калькуляция, конечно, более сложная, но раз себестоимость повысилась на $150 за кв. м, то и цена должна вырасти примерно на столько же, чтобы нивелировать разницу.

Как вы думаете, из-за роста цены спрос уменьшится?

– Он не уменьшится. Будет период привыкания к новым ценам – месяц-полтора, – но после этого объем сделок восстановится. Спрос не проседает, потому что альтернатив инвестирования в нашей стране нет.

Сейчас средняя цена жилья комфорт-класса в столице – около $1200 за кв. м. Многие эксперты говорят, что рынок спокойно может прийти к цене $2000 за кв. м без потери продаж в количественном выражении. Я не совсем согласна, но, думаю, $1500-1600 – это реальная средняя цена квадратного метра массового жилья в таком ходовом сегменте. Если ее установить, объем сделок все равно сохранится. Да, несколько месяцев люди будут привыкать, но в глобальном масштабе спрос не упадет.

Новые объекты. Они будут уже по новым ценам? Когда примерно будет массовый старт?

– Да, новые объекты выставляются сразу по более высоким ценам. Даже следующие очереди комплексов, которые стартовали в прошлом-позапрошлом году, выходили с более высокой ценой, чем предыдущие очереди. В основном старт новых объектов по рынку – это 2022-2023 год. Планируется большое количество масштабных комплексов: площадки по 10-50 гектаров – бывшие крупные промзоны, по сути, целые новые города. И сейчас такой формат застройки преобладает. Мы уходим от точечной застройки, когда новые здания втиснуты в рамки существующих старых кварталов, и переходим к вариантам развития крупных участков, где есть возможность спланировать комфортную территорию, имеющую свои объекты инфраструктуры – школы, садики, паркинги, даже стадионы. Такие объекты лучше воспринимаются покупателями, они готовы доплачивать за именно такой формат строительства. Поэтому будущее в основном за комплексами такого вида.

Какими будут объемы строительства в 2022 году?

– Я больше ориентируюсь не на метры, а на приблизительный денежный объем. По приблизительным подсчетам, объем операций на первичном рынке недвижимости Украины, то есть общая сумма сделок, заключенных на первичном рынке, – это примерно $1,8-2 млрд в год. К сожалению, у нас не существует официальной статистики по количеству подписанных договоров и по сумме подписанных сделок. Цифры формируются на уровне общения ведущих компаний и примерных срезов по количеству, кто сколько продал квартир. Когда я читаю в СМИ информацию, что в Киеве продали 11 тысяч квартир за год, я понимаю, что это смешно. 11 тысяч – это продажи двух застройщиков, которые входят в топ-5. Цифра в 3-4 раза больше.

У нас, кстати, есть законопроект относительно будущих объектов недвижимости, который сейчас продвигают законодатели. Вот в нем появляется понятие «реестр сделок по первичной недвижимости», в котором застройщик и нотариус должны регистрировать состоявшееся подписание договоров. Это очень правильно, поскольку покупатели будут уверены в том, что нет двойных продаж, что за ними закреплено право на квартиру. Но и с точки зрения статистики – это отличная идея, поскольку мы будем видеть объем продаж и наконец-то будет понятно, сколько же жилья продается и какие показатели по нашему рынку. Сейчас это из разряда «суперсекретной» информации.

«Взлета» государственных ипотечных программ в 2022 году вы не прогнозируете?

– Нет. Но, конечно, хотелось бы, чтобы большее количество людей в Украине имели возможность приобрести жилье. По подсчетам наших министерств, органов госстатистики, всего 5% населения имеют возможность за свои средства приобрести квартиру в новостройках. На ипотечные программы есть большие надежды, но доступная ипотека пока слабо работает. У нее очень завышенные требования к заемщикам. А еще ограничения и по площади квартиры, которую можно приобрести, и по стоимости. В первой версии госпрограммы на одного человека либо на семью из двух человек можно было приобрести максиму 50 кв. м, а стоимость квартиры не должна была превышать 2,5 млн грн. Но мы с вами прекрасно понимаем, что если это молодая семья или молодой специалист, который хочет на перспективу улучшить свои жилищные условия, то нужна хотя бы хорошая двухкомнатная квартира. А двухкомнатные квартиры в новых домах – это минимум 58-60 кв. м. С таким ростом цен на недвижимость квартира за 2,5 млн грн – это однокомнатная в не самом хорошем районе столицы.

А в регионах по программе доступной ипотеки камнем преткновения было ограничение по возрасту зданий, которые могли принимать участия в программе. Они должны были быть не старше трех лет. Оказалось, что во многих областных центрах и небольших городках вообще нет домов, которым 3 года и меньше. Сейчас этот срок увеличили: можно приобретать квартиры в зданиях не старше 10 лет. Но это стимулирование вторичного рынка, а не первичного. Вторичный рынок не обеспечит прироста ВВП, не создаст рабочих мест и не даст налогов со строительных компаний.

Есть еще вторая инициатива, которой занимаются сами застройщики, – это партнерские программы с банками. У нас тоже есть такие программы, мы компенсируем банковскому сектору часть процентных ставок, чтобы наши клиенты могли брать ипотеку под 5-12% на льготных условиях. Это позволяет увеличить объем продаж, но пока показатели смешны по сравнению с докризисным 2007 годом. В 2007 году в Украине 30% новостроек продавались в кредит, в 2021 году – только 10%. В развитых странах этот процент от 50% и выше. За границей ипотека со ставками 0,5–3% и с возможностью взять кредит на свою квартиру на 30 лет— это более чем доступно для широких слоев населения.

Я считаю, что с этой ситуацией нужно работать, потому что без ипотечных программ не будет инвестиций в обновление жилого фонда. Будет очень сложно привлечь частный бизнес для модернизации, а модернизация жилого фонда влечет за собой целый ряд серьезных вопросов. Когда застройщики что-то перестраивают, сносят, реконструируют жилые кварталы, им приходится перестраивать и прокладывать новые сети, ремонтировать существующие коллекторы и технические станции, прокладывать новые кабели, строить новые дороги и инфраструктурные объекты. Но для того, чтобы деньги вкладывались в строительство, создавали положительный эффект для экономики, население своим спросом должно создать объем рынка, который позволит этим заниматься. У нас рынок очень сильно сдерживается уровнем доходов населения и тем, что всего 5% могут покупать новое жилье.