Недвижимость в Киеве - обзор рынка: итоги августа 2011 года
С точки зрения новейшей истории киевского рынка недвижимости, август 2011 года был далеко не ординарным. Ибо далеко не каждый год в августе наблюдается оживление.
Увеличилось количество задатков и договоров купли-продажи квартир. И это притом, что в первые два летних месяца рынок недвижимости работал весьма неплохо. Если судить по количеству сделок, приходящихся на среднестатистического риэлтора, то августовские показатели вполне можно сравнивать с соответствующими показателями «докризисных лет». Другое дело, что количество риэлторов и их заработки за эти годы существенно уменьшились.
Впервые за последние два с лишним года индекс стоимости IKm(USD) вырос. В последний раз такое было в июне 2009, когда наблюдался так называемый «отскок» после обвала цен во время финансового кризиса. Тогда рост цен был весьма кратковременным и уже в следующем месяце сменился спадом. Как будет в этот раз – посмотрим.
Полагаем, что нынешний рост цен объясняется тремя основными причинами.
Во-первых, это запоздалая реакция участников рынка на угрозу технического дефолта США в конце июля - начале августа.
Инерция рынка недвижимости очень высока. Многие продавцы корректируют цены, лишь убедившись, что цены на аналогичные квартиры изменились. Сказываются также задержки, связанные с публикацией объявлений в СМИ и переносом их из СМИ в электронные базы данных, которые еще больше затягивают реакцию рынка на происходящие процессы.
Во-вторых, немалую роль сыграла активизация покупателей, которые при нехватке имеющихся накоплений все чаще ориентируются на ипотечные кредиты.
В-третьих, сказалось снижение удельного веса наиболее дешевых (в каждом конкретном сегменте рынка) объектов. Какие-то из них были куплены этим летом; какие-то были сняты с продажи; на некоторые были повышены цены.
Рост индекса цен весьма небольшой – всего восемь пунктов (0,5%) за месяц. Если эти цифры рассматривать с чисто формальной (арифметической) точки зрения, то на подобные изменения можно и не обращать особого внимания. Но формальные подходы в подобных вещах могут ввести в заблуждение. В данном случае куда важнее психологические факторы. Многие участники рынка на практике убедились, что цены перестали снижаться, что выбор приемлемых вариантов во многих сегментах рынка заметно сузился.
Это привело к активизации покупателей. В августе выросло количество заявок так называемых «реальных покупателей». Среди них нередко встречаются россияне; есть и граждане дальнего зарубежья.
Немало на рынке и «экскурсантов» - людей, которые под видом потенциальных покупателей ходят на просмотры, изучают рынок.
Что же касается продавцов, то многие временно ушли с рынка: перестали обновлять свои объявления, временно отменили просмотры. В принципе, ничего необычного в этом нет: август – время массовых отпусков, сбора урожая фруктов и овощей. Некоторые продавцы сняли с продажи квартиры, рассчитывая, что осенью рынок оживится и покупатели станут более сговорчивыми. Подобные ожидания и временный уход с рынка мы наблюдаем практически каждый год. Но это лето имело свои особенности.
Полагаем, что добрая треть продавцов, снявших этим летом с продажи свои квартиры, руководствовались психологическими факторами, в основе которых опасения возможных финансовых кризисов и резкого снижения курсов основных валют.
Поясним, почему (в данном случае) мы выделяем именно психологические факторы. Дело в том, что у многих продавцов нет четких планов использования средств, полученных при продаже недвижимости. И нет острой необходимости срочно продавать «лишнюю» недвижимость. Для них это «стратегический резерв», менять который на любой иной сложно и боязно. Помнят, как пачки денег, банковские вклады, акции, договоры с фондами и страховыми компаниями резко теряли свою ценность и даже превращались в макулатуру. Потому, в периоды роста неопределенности, подобные продавцы нередко уклоняются от просмотров и переговоров, уходят от принятия ответственных решений. Доводы риэлторов и покупателей о том, что недвижимость будет дешеветь, что качество многих домов и квартир не выдерживает никакой критики, до таких продавцов доходят далеко не всегда.
К сожалению, подкрепить эти выводы статистическими выкладками нам весьма затруднительно. Тут мы опираемся не столько на имеющуюся статистику, сколько на экспертные заключения риэлторов. Дело в том, что продавцы, снявшие с продажи свои объекты (или продавшие их), весьма редко обращаются в агентства недвижимости с просьбой внести соответствующие коррективы в базы данных.
Для актуализации базы данных приходится регулярно прозванивать квартиры. Такая работа требует значительных человеческих и материальных ресурсов, которых в посткризисный период явно не хватает. Потому прозваниваются далеко не все объекты. Соответственно страдает статистика снятых с продажи квартир. Вот и приходится при анализе делать упор на те объекты, с которыми работают риэлторы агентства. Упор на статистику и экспертные заключения риэлторов. А они относятся к вполне конкретным сегментам рынка.
Судя по нашим данным, чаще всего этим летом снимали с продажи малогабаритные дешевые квартиры, которые, при всех их недостатках, пользуются спросом.
Анализируя рыночные процессы, нельзя не упомянуть о растущей с каждым месяцем роли ипотечного кредитования.
Пока объем нового ипотечного кредитования домашних хозяйств небольшой. Но он растет. Если в мае этого года домашние хозяйства получили 244 млн. гривен кредитов на недвижимость, то в июне 301 млн. гривен, а в июле 347 млн. гривен (данных за август пока нет). Сделок с использованием ипотечных кредитов становится все больше.
И тут необходимо подчеркнуть, что активная позиция банков позволяет привлечь на рынок недвижимости дополнительные деньги, но и оказывает заметное влияние на умонастроения и планы значительного числа участников рынка. Сама лишь возможность взять ипотечный кредит приводит на рынок немало покупателей (особенно тех, кому не хватает относительно небольших сумм). Одновременно она укрепляет позиции продавцов при проведении торгов.
Подробнее читать на www.domik.net
