“єОселя” оживляет рынок новостроек: ипотека становится ключевым драйвером

Ипотечное кредитование постепенно выходит на первый план среди факторов, которые помогают восстановлению первичного рынка жилья в Украине. Несмотря на то, что строительная отрасль пока не достигла довоенных объемов, именно рост количества ипотечных кредитов, прежде всего в рамках государственной программы «єОселя», заметно активизирует спрос на новостройки.

Об этом СтройОбзору сообщила первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА Елена Дмитриева.

По ее словам, речь идет не только о расширении возможностей для граждан приобрести собственное жилье, но и о важном инструменте поддержки всей экономики — от строительной отрасли до смежных сфер и внутреннего спроса в целом.

По итогам 2025 года количество ипотек на первичном рынке существенно выросло. Было выдано 1467 кредитов — это вдвое больше, чем годом ранее, и даже превышает показатели 2021 года. Такие цифры указывают на заметное оживление сегмента новостроек, который долгое время оставался слишком дорогим или рискованным для большинства покупателей. При этом доля продаж жилья в кредит пока остается минимальной — менее 1% от общего количества квартир на ранних этапах строительства, что говорит о большом потенциале роста.

Главным двигателем этого процесса остается программа «єОселя». На нее приходится практически весь объем ипотечных кредитов на первичном рынке — около 99%. Фактически именно государственная поддержка сегодня формирует спрос на новостройки, тогда как без нее развитие сегмента шло бы значительно медленнее. Дополнительно ситуацию усложняет ограниченное участие банков: из 16 учреждений, работающих с ипотекой, только шесть активно кредитуют первичный рынок.

При этом значение ипотеки выходит далеко за рамки покупки жилья. В 2025 году около 9 млрд грн было направлено на приобретение квартир у застройщиков. Впервые доля кредитов на первичное жилье и готовые объекты от застройщиков превысила вторичный рынок и достигла 57%. Годом ранее этот показатель составлял лишь 32%. Это означает, что ипотека все активнее стимулирует не только спрос, но и создание нового предложения, поддерживая строительство, занятость и экономическую активность.

Однако строительная отрасль все еще восстанавливается медленно. В 2025 году в эксплуатацию ввели лишь 63% жилья от уровня 2021 года. Более того, рынок в основном завершает ранее начатые проекты, а запуск новых происходит осторожно. Хотя в 2025 году объем нового строительства вырос более чем на 50% по сравнению с 2024 годом, он все равно составляет менее половины довоенного уровня.

Отдельной особенностью остается осторожность банков. Они гораздо охотнее кредитуют покупку уже готового жилья от застройщика, чем инвестирование в объекты на стадии строительства. В 2025 году таких кредитов было выдано более чем в два раза больше.

Регионально ипотечная активность распределена неравномерно. Основная часть кредитов приходится на Киев и область, а также несколько регионов-лидеров, включая Львовскую область. Это говорит о том, что расширение ипотечного кредитования в других регионах может стать важным резервом роста.

Дополнительные возможности создает расширение перечня объектов, доступных по программе «єОселя». Сейчас по всей стране аккредитованы сотни жилых комплексов, что позволяет покупателям не только получить кредит, но и выбрать подходящее жилье.

Изменения в программе, принятые в конце 2025 года, уже дают заметный эффект. В марте 2026 года был зафиксирован рекорд по количеству выданных кредитов. При этом спрос сместился в сторону более доступного и компактного жилья: покупатели чаще выбирают квартиры меньшей площади и более низкой стоимости.

Эксперты считают, что в ближайшее время «єОселя» останется главным драйвером рынка. Однако для полноценного восстановления отрасли одного спроса недостаточно. Необходимо, чтобы банки активнее работали с застройщиками, а финансирование новостроек стало более доступным.

В итоге будущее первичного рынка зависит от баланса двух факторов: доступной ипотеки для покупателей и готовности финансовых учреждений поддерживать девелоперов. Только при таком сочетании рынок сможет перейти от точечного восстановления к устойчивому росту.