Обзор рынка недвижимости Киева по итогам июня и первого полугодия 2015 года
Первые шесть месяцев 2015 года для рынка недвижимости оказались, с одной стороны, тяжелыми, с другой – более чем насыщенными. К сожалению, не за счет высокой активности, а благодаря многообразию законодательных нововведений и строительных скандалов.
Активность же на рынке всю первую половину текущего года была беспрецедентно низкой. Только к лету рынок стал потихоньку оживать, но количество сделок, заключаемые ежемесячно, по-прежнему на порядок ниже, чем в предыдущие годы.
Налог на недвижимость: новый старт
Налог на недвижимость в нашей стране пытались ввести с 2013 года. Но все откладывали: то база налогообложения оказалась не готова, то народного негодования опасались. Наконец, в конце 2014 парламентарии таки приняли изменения в Налоговый кодекс, обязав украинцев заплатить- налог в 2015-м. После этого еще несколько месяцев налоговики и юристы, разъясняли, кто, как и когда должен определить размер налога, куда его платить и кому полагается льгота.
Украинцев заверили, что налоговики сами все подсчитают и пришлют платежки с реквизитами всем, кому надлежит заплатить налог. И предупредили: если по закону налог платить нужно, а квитанция не пришла, налогоплательщику следует обратиться в налоговую по месту регистрации, и самостоятельно заплатить причитающуюся сумму. Иначе – штраф.
Зато там, где местные власти размер налога не утвердили, его платить не нужно.
Что ж, с 1 июля ждем платежек.
Валютные страсти: курс доллара и рынок недвижимости
В феврале-начале марта курс доллара в Украине побил все мыслимые и немыслимые рекорды, перешагнув отметку в 40 грн на «черном» рынке. В стране мгновенно подорожало все, в том числе, и квадратные метры в новостройках – в начале марта отделы продаж большинства застройщиков не успевали менять ценники в прайсах. Многие просто перешли к ценообразованию в валюте.
Однако именно после столь резкого скачка НБУ, дотоле искусственно сдерживающий курс, решил его «отпустить». И курс, вопреки ожиданиям, сначала выровнялся, а затем потихоньку начал снижаться.
Однако снижать цены застройщики начали только в мае. И то, не за счет снижения прайсовой стоимости, а посредством акций и скидок. В некоторых случаях размер оных достигал 30%. Это слегка подстегнуло спрос на первичное жилье, начавший было затухать в марте-апреле.
На вторичном рынке столь существенное колебание курса тоже сказалось, но несколько иначе. Именно оно заставило продавцов, до того крайне неохотно снижавших долларовые цены, идти на уступки реальным покупателям. А это, в свою очередь, потянуло вниз и цены предложений.
Как будут реструктурировать валютные кредиты
Девальвация гривны обострила и без того острую проблему реструктуризации валютных кредитов. В конце декабря 2014 года депутаты приняли закон, который запрещал выселять должников из залогового жилья, а НБУ и ряд украинских банков подписали Меморандум о реструктуризации. Однако после новогодних праздников карета, как водится, оказалась тыквой: закон ветировал президент, а Меморандум оказался необязательным для банков. Заемщики опять оказались один на один со своими проблемами – и все чаще грозили акциями протеста под Кабмином и Радой.
В апреле о них «вспомнили» депутаты, приняв в первом чтении законопроект о реструктуризации валютных кредитов по курсу, действовавшему на момент заключения кредитного договора – то есть, по 4,5-5 грн за доллар. О банках и финансовой системе в целом, а заодно владельцах депозитов и налогоплательщиках народные избранники, очевидно, подумать забыли. В мае одиозный законопроект был принят во втором чтении, но принять его в целом так и не смогли, зато 2 июля, под аккомпанемент протестов заемщиков, таки проголосовали и в третьем чтении, и в целом.
Впрочем, на следующий же день после голосования, стало понятно, что закон в силу не вступит: против него выступил Нацбанк, раскритиковал президент, а депутаты один за другим начали отзывать свои голоса.
Тарифы и их разоблачение
Впрочем, реструктуризация валютных кредитов по курсу 5 грн за доллар при рыночном 22 – не единственная сфера, в которой абсурд восторжествовал над здравым смыслом. Едва ли не самой больной темой для украинцев в первом полугодии стали коммунальные тарифы.
С 1 апреля – очень символичная дата – тарифы в Украине начали расти в геометрической прогрессии. Сначала – на газ, потом на воду и электричество, а осенью нас жду новые платежки на тепло. Правда, не успев поднять тарифы, правительство сразу же разработало новую систему предоставления субсидий и выделило на них дополнительные 25 млрд грн. А затем вдвое уменьшило нормы потребления всем, у кого не установлены счетчики.
Через месяц-полтора после запуска новой системы субсидий оказалось, что работает она, как и все новшества в Украине: в органах соцзащиты выстраивались очереди, а декларация о доходах оказалась слишком сложной, особенно, для пенсионеров.
При этом, разного рода эксперты наперебой заявляли о том, что тарифы от правительства намного выше экономически обоснованных. Кабмин, в свою очередь, предоставил формулу расчета тарифов и даже пригласил международных аудиторов. Те, подтвердили, что формула верна, но от оценки размера тарифов воздержались.
Продолжение, очевидно, следует.
Всем будет ОСМД
В мае Верховная Рада приняла, а в июне Президент Порошенко подписал Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». 1 июля закон вступил в силу. Теперь до 1 июля 2016 года жильцы всех многоквартирных домов, в которых ОСМД еще не создано, обязаны такое объединение создать и назначить управляющего. В противном случае, оного им назначат. Впрочем, столичные чиновники уже намекали на возможность сохранения ЖЭКов в качестве управляющих компаний.
Говорили о законе и его «подводных камнях» многие и много. Но главная его проблема, по мнению специалистов Domik.ua, в том, что дома будут передаваться ОСМД как есть, хотя действовавший ранее закон обязывал ЖЭКи провести капремонт перед передачей в управление жильцами. Учитывая, что в Украине большая часть жилого фонда требует если не полной реконструкции, то хотя бы капремонта, закон, по сути, просто перекладывает львиную часть коммунальных проблем на плечи украинцев.
Строительные войны
В начале этого года власти наконец заметили незаконные стройки и начали с ними бороться. Стартовал этот процесс в Киеве, и первой под горячую руку попала одиозная УКО-Групп, уже не первый год строящая без разрешений и на потенциально опасных территориях. В Киевсовете насчитали более 40 незаконных строек компании, и пригрозили снести их все, в том числе, и уже заселенные. В СМИ и на форумах разгорелись нешуточные страсти – все задавались вопросом, как быть инвесторам скандальных строек, и кем, собственно, являются эти инвесторы – жертвами или соучастниками.
УКО-Групп и ее «дочки» тем временем демонстрировали удивительное хладнокровие, откровенно игнорировали решение властей, продолжали строительные работы и привлекали новых инвесторов все более низкими ценами.
Это – уже не впервые – оказалось очень действенным методом. Мэр и его команда поговорили-поговорили, да и переключились на другие, менее хлопотные случаи – начав разрывать договора аренды участков с застройщиками, которые еще не начали строительных работ, но против которых активно выступала общественность. Самые громкие случаи – это строительство ТРЦ на Позняках, на месте которого решили обустроить сквер, и стройка на оползнеопасном участке Батывой горы. В обоих случаях застройщики, похоже, собираются продолжать борьбу за право строить на ранее выделенном участке.
На рынке аренды все стабильно
В течение всего первого полугодия спрос на аренду квартир в Киеве оставался достаточно высоким. Причем, совсем не за счет переселенцев с Донбасса. По словам риелторов, миграция из регионов есть, но это отнюдь не зона АТО. При этом, цены на аренду в течении первого полугодия оставались стабильны, а к концу весны даже начали снижаться.
Достаточно высоким, вопреки ожиданиям, спрос на аренду квартир оставался и в начале лета. Минимальная сумма, за которую сегодня можно снять квартиру в столице – 2600-3000 грн. Это самое скромное и бюджетное жилье в отдаленных спальных районах. Примечательно, что той же отметки уже достигли цены в ближайшем пригороде Киева – и это жилье далеко не лучшего качества.
Учитывая, что в Киевской области стоимость коммунальных тарифов выше, платить за аренду квартиросъемщикам иногда придется даже больше, чем в Киеве. Особенно, если в квартире или доме индивидуальное отопление.
Вторичный рынок недвижимости: спад и стабилизация цен
Июнь на вторичном рынке выдался довольно жарким. Но только по сравнению с предыдущими месяцами полного застоя. Потенциальные покупатели интересовались как самыми бюджетными сегментами, так и средними, иногда случались и сделки купли-продажи дорогих квартир.
В начале июля были подведены итоги очередного этапа нашего традиционного конкурса прогнозов, где участники форума Domik.ua угадывали среднюю цену предложения квадратного метра в Киеве на начало июля 2015 года . Большинство участников конкурса – 36% всех, кто проголосовал – предположили, что средняя цена квадратного метра будет ниже $900. Однако на деле все оказалось иначе – на начало июля средняя цена квадратного метра составила $1292. В итоге, в этом этапе конкурса – всего 11 победителей. Именно такое количество человек указали верный ценовой диапазон – $1275-1299. Они получили золотые медали конкурса, а их аккаунтам присвоен статус «gold», дающий ряд привилегий на Domik.ua. Еще 19 пользователей назвали диапазон, близкий к верному – они получили серебряные медали, а их аккаунты – статус silver, тоже дающий определенные преимущества на нашем портале.
Рассмотрим подробнее основные тенденции второго квартала и первого полугодия 2015 года и их результаты для рынка недвижимости столицы.
Средняя неаппроксимировання цена предложения квартир в Киеве в первом полугодии снизилась на 5,8%, до $1292 за квадратный метр.
Цены на квартиры в новостройках на вторичном рынке снизились больше – на 9,2%, сегодня стоимость квадратного метра в них почти равна стоимости в среднем по городу - $1294.
Как видно на графике, в середине апреля стремительное снижение цен на квартиры в целом по Киеву приостановилось и даже наметился рост, за 2,5 месяца составивший 5,1%.
Некоторые эксперты такую ситуацию расценивают, как достижение рынком дна.
Конечно, всех продавцов и покупателей интересует, так ли это. Мы постараемся дать ответ на этот вопрос. И для этого проанализируем изменение цен в разных сегментах рынка.
Изменения цен предложений в разных сегментах столичной недвижимости во втором квартале и первом полугодии 2015 года представлены в таблицах ниже:
Таблица 1. Изменение аппроксимированных цен предложений разных типов квартир в Киеве во втором квартале и первом полугодии 2015 года
Таблица 2. Изменение аппроксимированных цен предложений квартир в разных типах домов в Киеве во втором квартале и первом полугодии 2015 года
Таблица 3. Изменение аппроксимированных цен предложений квартир в районах Киеваво втором квартале и первом полугодии 2015 года
*В качестве исходных показателей изменения цен во втором квартале брались показатели середины апреля – периода, когда остановилось снижение, а в некоторых сегментах начался рост цен
Однозначно можно сказать лишь одно: торможение спада наблюдается абсолютно во всех сегментах. Однако в самых бюджетных из них цены продолжают снижаться, хоть и не столь стремительно, как раньше, а в более дорогих - пошли вверх. И это при том, что до последнего времени в Киеве покупалось как раз самое бюджетное жилье. Причина, по мнению аналитиков Domik.ua, в том, что спрос в этом сегменте по-прежнему гораздо ниже предложения.
Индекс недоступности жилья к концу первого полугодия несколько снизился. По нашим данным, в конце марта он составлял 29,8, сегодня – 27,4. Это значит, что для покупки квартиры в Киеве площадью 70 квадратных метров, среднестатистическому киевлянину понадобится более 27 лет.
Что же касается причин смены нисходящего тренда боковым, то их, по нашему мнению, несколько.
Во-первых, рынок недвижимости очень зависит от курса доллара. Он в последнее время был относительно стабильным – в итоге, продавцы стали меньше торговаться, а иногда и повышали цену.
Во-вторых, снижение цен на квартиры в Киеве длилось год – за это время накопился отложенный спрос. Очевидно, те, у кого еще остались валютные сбережения, и кто собирался вложить их в недвижимость, решили, что долларовые цены упали достаточно, и уже можно покупать.
Социально-экономическая ситуация сегодня в Украине тоже более или менее стабильна. Военные действия на Востоке Украины, хоть и продолжаются, но перешли в латентную фазу. Это, скорее психологический фактор, но именно из-за него продавцы прекращают снижать цены, а покупатели более активно выходят на рынок.
Наконец, на сегодняшний день для сохранения средств альтернативы недвижимости в Украине нет. Банков боятся все, а действия НБУ и законодателей только отталкивают украинцев от банковской системы.
По мнению специалистов Domik.ua, если в общественно-политической жизни не произойдет каких-либо катаклизмов вроде очередного скачка курса доллара или возобновления активной фазы военных действий, на рынке недвижимости в ближайшие месяцы мы и дальше будем наблюдать боковой тренд – в каких-то сегментах цены немного снизятся, в других, возможно, вырастут. Активность на рынке сохранится на текущем уровне, возможно, несколько вырастет в начале осени.
Но пока финансово-экономическая система Украины не стабилизируется и не установится устойчивая тенденция к росту, рынок будет работать на малых оборотах.
Источник: Domik.ua
