Откровения иностранного бизнеса – оттенки грусти
Строительный рынок сегодня непростой.
Сложно во всех отношениях: найти площадку, получить все разрешения, найти хорошего проектировщика и генподрядчика, которые не хотят заработать миллионы и имеют хороший опыт. Сложно найти операторов и фирмы, занимающиеся эксплуатацией зданий, не говоря уже об арендаторах. О своем видении украинского рынка недвижимости и эффективных действиях в логистике рассказал Клеменс Лер, генеральный директор компании GLD Инвест Украина (австрийский девелопер полного цикла, входит в состав холдинга GLD Invest Group).
Building.ua: Какая недвижимость, на Ваш взгляд, наиболее привлекательна для инвесторов и международных девелоперов в Украине?
К.Лер: Однозначного ответа на этот вопрос нет. Сейчас очень сложно найти деньги и понятно почему. Первое – в Украине проблематично заниматься бизнесом, особенно если он связан со сферой недвижимости. Иностранным компаниям намного сложнее, чем местным девелоперам, многие из которых являются депутатами в парламенте. Во время кризиса инвесторы в Украине потеряли много денег. Это произошло не только потому, что заемщики были плохие, но и потому что реализовывали «не продуманные» проекты не учитывая риск-менеджмент. Кроме того, в Украине действует множество «неясных законов», которые не очень стимулируют банки, и инвесторов вкладывать сюда деньги.
Мы считаем, что рынок огромный и дефицит не сократился — как это наблюдалось в 2008 г. - мало качественного жилья, складов, гостиниц и бизнес центров.
Если мы выйдем на конференцию, на MIPIM, или Expo Real или Real Vienna с предложением, что-либо развивать в Украине, то все развернуться и уйдут — к сожалению у страны в настоящее время не очень хороший имидж.
Но не надо забывать, что инвесторы всегда были, есть и будут «жадными», они всегда хотят больше прибыли. Так как украинский строительный рынок позволяет заработать более 10%, то со временем они обязательно вернутся.
Тем не менее, перспективны в настоящее время такие направления как: консалтинг и фасилити менеджемент, так как они не требуют огромных инвестиций и процедура согласования таких проектов протекает намного быстрее, чем в строительной отрасли.
Что касается нашей компании, то мы не будем рисковать дополнительным собственным капиталом в Украине. Пока инвесторы не вернутся в Украину, мы тщательно выбираем, чем заниматься. Для начала , планируем развитие нашего небольшого проекта в жилой недвижимости, и если увидим, что рынок это воспримет, то возможно будем продолжать работать с жильем. Ранее, площадки в Киеве мы выбирали под строительство бизнес центров, гостиниц, но это неоднозначно — банки могут дать финансирование и на жилой сегмент.
Building.ua: Предлагают ли украинские собственники проекты для развития?
К.Лер: Предлагают проекты часто, но до сих пор в Украине нет готовых «инвестиционных» продуктов. Например, нам совсем недавно предложили площадку во Львове. Когда речь зашла о назначении земли , мне ответили что-то странное, но для Украины это норма (смеется): «она не такая, как надо. Но мы будем это делать»! Я поинтересовался, как будет проведена электроэнергия и от какого источника. Мне тоже сказали, что это не проблема, и они это будут делать. А потом никто ничего не делает. И вот таких проектов предлагают очень много.
Сейчас проще покупать площадки и развивать их самим, чем приходить на готовый проект . Лет пять назад возле Киева было очень сложно найти участок под логистику. Все было распределено под сельское хозяйство и найти промышленную площадку было очень сложно.
Многие заработали на том, что бы поменять целевое назначение и теперь площадок стало очень много, но никто не хочет их покупать.
Украина это один большой земельный портфель, но без готовых проектов, в которых собственник четко знает, что он будет строить и в которые готовы вкладывать инвесторы.
Но я понимаю людей! Тут много тех, кто называет себя девелопером, но на самом деле они является выходцами из других сфер. Недвижимость в Украине — это просто популярно. Если ты «крутой» бизнесмен, то у тебя должна быть гостиница или другая недвижимость. Эти люди очень легко получают площадки и не платят так, как международные компании. Поэтому им гораздо легче этим заниматься. Международный бизнес очень часто обманывают и компании потеряли и теряют здесь большие деньги. Поэтому я не понимаю, почему до сих пор кто-то удивляется, что инвесторы не хотят вкладывать деньги в Украину. Политики забывают, что оставшийся иностранный бизнес создает рабочие места. Мы инвестировали в эту страну больше €120 млн. но нам никто пока спасибо не сказал. Если мы построим такой склад как здесь, например, в Австрии, то там будет праздник, и нам однозначно местные ограны помогут развиваться далее. Здесь же никто не помогает.
Building.ua: Что вы делаете, когда сталкиваетесь с коррупцией?
К.Лер: Мы взятки не платим. Просто я не могу гарантировать, что если я подрядчик, и дам денег – что они с этими деньгами сделают?). Боюсь, что многое пойдет не туда, куда должно идти.
Building.ua: И тем не менее рынок Украины для вас интересен и вы остаетесь на нем?
К.Лер: Конечно интересен. Сложно уходить, потому что мы много инвестировали, кроме того в Украине до сих пор нет качественной недвижимости, значит этот сегмент требует дальнейшего развития , но пока нет условий для его реализации. Если сталкиваешься с чиновниками, которые думают только о своих карманах, то сложно привлекать инвестиции, развивать рынок и создавать рабочие места.
Building.ua: Могли бы вы назвать несколько действительно качественных объектов?
К.Лер: Я могу смело назвать West Gate Logistic, этот логистический комплекс не уступает по качеству западным европейским объектам. Другим комплексам я бы не хотел давать оценку, потому как не владею информацией об их качестве строительства.
Лично мне понравилась гостиница Hyatt – качественный объект. Про бизнес-центры сложно сказать, что какой-либо из них реально соответствует классу «А». У некоторых только местоположение от класса «А», но очень неудачная планировка, у других только планировка нормальная, зато качество постройки желает лучшего. В целом, это как правило не тот класс, который заявлен.
Когда мы начинали строить склады, было очень сложно найти инженеров, которые поняли бы, о чем идет речь. Тогда площадь самого большого склада составляла 10-20 тыс. кв. м. Было очень сложно найти генподрядчика и проектировщика. Мы хотели строить в соответствии с западным качеством, а не так как хочет генподрядчик. Посмотрите на рынок генподрядчиков – на нем нет ни одной крупной международной компании. Была попытка Strabag, Porr, Hochtief, выйти на рынок, но их до сих пор пока нет. Радует, что появились на рынке турецкие компании, которые активно работают в строительной сфере.
Building.ua: Какие направления сейчас наиболее перспективны для компании, и каковы планы в ближайшие два года (на каких участках)?
К.Лер: Во время кризиса мы реструктурировали бизнес. У нас появились три новых направления так же связанных с коммерческой недвижимостью.
Первое направление – консультационный бизнес, который мы начали год назад. Мы предлагаем наши услуги международным компаниям, которые уже имеют бизнес в Украине или хотят зайти на этот рынок. Среди наших клиентов Рorsche Holding (официальный дистрибьютор Volkswagen и Audi в Украине — прим. ред.), они планируют открыть свой логистический объект. Также среди наших клиентов есть банки (Swedbank) австрийское и швейцарское посольства.
Второе – это фисилити менеджмент. В 2008 г. мы купили компанию, которая обслуживала наш первый склад (East Gate Logistic – прим. ред.) – Fiege facility management (часть Fiege Group). Они являлись одним из наших арендаторов, и на тот момент этот бизнес их больше не интересовал. А у нас было много планов и много собственных объектов, мы занимались обслуживанием объектов самостоятельно и нас этот бизнес заинтересовал. Кроме того, во время кризиса мы видели спрос и понимали, что можем предлагать эти услуги другим. Мы купили этот бизнес, и он работает очень хорошо.
Сегодня мы обслуживаем несколько складов, кроме наших – склад «А-ЛОГ», собственником которого является Europa Capital, вместе с нашим украинским партнером обслуживаем БЦ «Европа плаза». Есть клиенты среди банков: UniCredit Bank, Укрсоцбанк, УкрСиббанк. В основном мы работаем с международными компаниями и их филиалами. Предоставляем услеги фасилити менеджмент коттеджному городку - «Солнечный луч» в с. Козине. Мы активно развиваем этот бизнес – планируем развивать его в регионах.
И третье - мы остались девелопером, у нас в портфеле 5 земельных площадок, три в Киеве, в Запорожье и Одессе. Пока мы не инвестируем в них большие средства, но в дальнейшем намерены их развивать.
У нас есть один объект в Одессе, который мы заморозили из-за кризиса (Odessa Logistic Park) - на трассе Одесса-Киев, логистический комплекс с хорошим местоположением. Там уже готовы два больших склада, но впереди еще много работы по развитию инфраструктуры и внутренней инжинерии зданий.
Сейчас работаем над тем, чтобы продолжить финансирование данного проекта.
Второй проект, который мы постараемся развивать в этом году – это строительство жилой недвижимости.
Наши инвесторы (не буду пока называть, но это крупная финансовая международная структура) поинтересовались, почему мы не строим жилье? Они готовы финансировать строительство жилых объектов, однако пока не они не видели хорошиих проектов в Украине.
У нас есть небольшой участок на ул. Мельникова в Киеве. Изначально мы хотели построить на этом месте бизнес центр, но после обращения инвесторов, рассматриваем на этом участке строительсво качественного дома европейского бизнес-класса (около 4.тыс.кв.м). Настоящее жилье с европейским качеством, а не то, что продается в Украине как бизнес-класс (в Европе это даже не эконом). Возможно, это будет впервые в Украине, когда дом будет сдан уже с отделкой, как это делается во всей Европе (с плиткой, инженерными коммуникациями, фальш полом, сантехникой, кухней – человеку нужно будет купить только мебель и декор). В Украине принято продавать квартиры без отделки, что создает дополнительные сложности для покупателя. Сегодня, если строишь в Австрии, себестоимость строительства € 2тыс -2,5 тыс. за 1 кв. м (с учетом стоимости земельного участка), но у нас «голые стены» никто не продает. Вероятно, это будет маленький дом на 20-25 квартир, 7-8 этажей — мы не хотим нарушать высотность города и не планируем начинать огромный проект. Качественный, небольшой дом легче строить и проще продавать.
Building.ua: Готов ли рынок Украины к тому, что бы платить деньги за соответствующее качество?
К.Лер: Наверное, рынок в целом не готов. Но эта ниша, качественного жилья бизнес-класса, не занята. Я не вижу проблемы в том, чтобы продать 20-25 квартир, поскольку и тут есть люди, которые хотят получить готовое жилье, а не тратить много сил и времени делать ремонт и ждать годами пока все соседи его тоже сделают.
Domik.net
