Влияние кризиса на различные сегменты киевского жилья. Сегмент "старый кирпич"

Учитывая, что киевский рынок жилой недвижимости сейчас находится в фазе расслоения, мы продолжаем анализ процессов, происходящих в отдельных его сегментах.

В статье «Обзор рынка недвижимости Киева: итоги января 2010 года»http://www.domik.net/" target="_blank"mod/main/allnews/flats/news82059.html" target="_blank" рассмотрели наиболее распространенный на киевском рынке недвижимости сегмент «украинский кирпич».

Второе место по своей массовости занимает сегмент, который согласно классификации «Планеты Оболонь»http://www.domik.net/" target="_blank"mod/web/types/" target="_blank" именуется как «старый кирпич».

В этот класс объединены кирпичные дома разных серий и разной этажности (от 2 до 14 этажей), отличительной особенностью которых являются малогабаритные квартиры с низкими потолками (в подавляющем большинстве случаев, высота 2,50-2,55 метра). Строились такие дома в Киеве с середины пятидесятых до конца восьмидесятых годов.

Стандартные метражи таких квартир:

- в однокомнатных общая площадь от 26 до 34 квадратных метров;

- в двухкомнатных общая площадь от 42 до 50 квадратных метров;

- в трехкомнатных общая площадь от 55 до 69 квадратных метров.

По нашим данным, в Киеве 2878 таких домов (23,86% от общего количества) и они находятся во всех районах.

Наиболее достоверное представление о любом сегменте рынка дает статистика цен продаж и количества сделок. К сожалению, имеющаяся в нашем распоряжении статистика цен продаж и количества сделок в данном сегменте рынка явно недостаточна для полноценного анализа. Потому вынуждены опираться на статистику предложений, сверяя ее с имеющейся статистикой цен торгов, а также данными о ценах продажи конкретных квартир.

В течение последних 18 месяцев примерно 16,6% всех предложений в базе данных «Планеты Оболонь» относились к данному сегменту. Распределение этих предложений по районам представлено в таблице.

Наиболее представлен «старый кирпич» в Шевченковском, Соломенском, Печерском, Днепровском и Голосеевском районах. Меньше всего - в Оболонском и Деснянском районах.

Статистика изменения цен предложений на «старый кирпич» по районам Киева представлена на графиках.

Основное снижение цен предложений, вызванное мощнейшим экономическим кризисом, произошло с октября 2008 по апрель 2009. В базах данных тогда был значительный разнобой цен. Потому обобщенные данные за тот период имеют значительную статистическую ошибку. В конце первого квартала 2009 года этот разнобой существенно снизился, и примерно с апреля-мая графики цен предложений достаточно верно, на наш взгляд, отражают реальные тренды в своих сегментах рынка. То есть, отражают общие тенденции изменения цен продаж, но отнюдь не сами цены продаж.

Статистические данные о снижении цен предложений на «старый кирпич» в процентах представлены на диаграмме.

Максимальное снижение цен предложений на «старый кирпич» произошло в Оболонском и Деснянском районах, где данный сегмент рынка не является представительным. Тут на общие тенденции по району существенно повлияли достаточно локальные ситуации с вполне конкретными домами.

В Оболонском районе число предложений на «старый кирпич» составляет 0,38% от общего числа всех предложений по Киеву; цены предложений снизились на 47,1%.

В Деснянском районе число предложений на «старый кирпич» 0,33% от общего числа всех предложений по Киеву; цены предложений снизились на 45,7%.

Те всплески, которые присутствуют на графиках изменения цен в этих районах, в значительной степени объясняются изменением состава предложения. Дело в том, что при очень ограниченном количестве предложений, возрастает роль каждого отдельно взятого предложения. В этих случаях внесение или удаление всего нескольких объектов вполне могут влиять на форму графиков.

Значительные колебания присутствуют и на графике изменения цен предложений в Святошинском районе. Там предложений «старого кирпича» не так уж и мало (примерно в три раза больше чем в Деснянском районе). Очевидно, там проявился эффект «отскока цен» после резкого их снижения во время первоначального кризиса. Подобный эффект проявляется практически на всех рынках после резкого снижения цен. Торговцы, поспешившие в панике резко сбросить цены, затем немного их повышали. В результате подобных колебаний и устанавливается новая рыночная цена.

Следы «отскока цен» летом 2009 года присутствуют и на других графиках; в том числе, и на графиках Шевченковского, Печерского и Соломенского районов, где «старый кирпич» весьма распространен.

Меньше всего цены предложений на «старый кирпич» снизились в Дарницком районе (-40,7%). Но и там дома данного типа не очень распространены (количество предложений 0,76% от общего количества по Киеву).

Выводы, относящиеся к изменению цен на «старый кирпич»

В большинстве районов темпы снижения цен предложений на «старый кирпич» примерно одинаковые. Те отличия, что присутствуют на диаграммах, во многих случаях не превышают статистических ошибок. Напомним, что статистически ошибки тем больше, чем меньше выборка (в данном случае, чем меньше «старого кирпича» в каждом конкретном районе, а меньше всего его именно в районах, которые по результатам последних полутора лет заняли крайние позиции на соответствующей диаграмме).

Это говорит о том, что процессы, происходящие в данном сегменте рынка, в большинстве районов примерно одинаковые. Конечно же, на каждом жилом массиве, в каждом микрорайоне присутствуют свои нюансы. Но общая картина по Киеву в данном сегменте рынка прорисовывается достаточно четко. «Старый кирпич», который традиционно приобретали приезжие, молодые семьи и «обменщики», меняющие просторную квартиру на две малогабаритных, с начала кризиса существенно подешевел: цены предложений снизились примерно на 42% (в 1,7 раза).

Примерно настолько же снизились за последние полтора года и цены реальных продаж в данном сегменте рынка. Но при этом необходимо учитывать, что покупатели существенно повысили требования к приобретаемым квартирам. Если до кризиса нередко брали то, что подешевле (например, на последнем этаже и/или в «убитом состоянии»), то сейчас стремятся приобрести ухоженные и отремонтированные квартиры. Поэтому все чаще встречаются объявления о продаже кирпичных «хрущевок» с «евроремонтом». Если же сравнивать одинаковые квартиры, то за последние полтора года цены продаж в данном сегменте рынка снизились примерно вдвое.

Прогнозы, относящиеся к развитию сегмента «старый кирпич»

Данный сегмент рынка охватывает малогабаритное жилье, которое в основной своей массе устарело как физически, так и морально. Но при всем том, оно всегда было востребовано, пользовалось спросом. Отталкиваясь от основных причин спроса на подобное жилье, а также учитывая зарубежный опыт, попытаемся сделать прогнозы на будущее данного сегмента рынка.

Востребованность подобного жилья во многом определяется следующими факторами:

- небольшие габариты квартир вполне соответствуют устремлениям значительной части современных людей жить отдельно;

- на квартиры больших размеров у подавляющего большинства киевлян просто не хватает средств;

- по эксплуатационным характеристикам и долговечности зданий «старый кирпич» в подавляющем большинстве случаев превосходит «старую панель» (своего основного конкурента на рынке);

- немало домов, отнесенных к данному классу, находятся в центральных районах; очень значительная их часть находится в районах, приближенных к центру, на обжитых массивах с просторными зелеными дворами и развитой инфраструктурой;

- как показывает зарубежный опыт, большинство домов данного класса вполне пригодны для модернизации, в то время как «старая панель» для этих целей малопригодна;

- киевские строители давно уже не строят малогабаритные квартиры, которые могли бы составить конкуренцию «старому кирпичу» (в современных домах площади квартир обычно в полтора раза больше).

Недостатки данного сегмента рынка (низкие потолки, узкие лестницы, отсутствие лифтов в пятиэтажках, слабая звукоизоляция помещений, подлежащие срочной замене трубы, радиаторы, плиты и газовые колонки) хорошо известны. Но многое вполне можно исправить при ремонтах квартир и реконструкции домов. Например, при установке на наружной стене дома лифта, узкие лестницы представляются не столь уж большим недостатком. Звуко- и теплоизоляция, а также вид комнат улучшаются за счет гипсокартона и современных строительных материалов на стенах и потолке (правда, высота потолков при этом еще более уменьшается). «Сидячие ванны» меняются на комфортные душевые кабины, а «совмещенные санузлы» в квартире, в которой живут один-два человека, уже не являются тем «узким местом», каким они были в те времена, когда жили впятером.

Так что в обозримом будущем спрос на «старый кирпич» никуда не исчезнет (хотя, возможно, и снизится). Другое дело, что, учитывая наметившиеся тенденции расслоения рынка, спрос будет по существенно более низким ценам, чем сейчас. И это необходимо учитывать потенциальным продавцам, решающим, когда и за сколько продавать кирпичную «хрущевку».

И еще потенциальным продавцам необходимо учитывать то обстоятельство, что вряд ли спросом будут пользоваться «убитые» квартиры и дома. Конечно же, как гласит народная мудрость, «на всякий товар есть свой купец». Но цены на «убитые» дома и квартиры будут снижаться куда быстрее, чем на реконструированные и отремонтированные. Ибо, как показывает отечественный и зарубежный опыт, с деградацией квартир, домов, микрорайонов, отдельных районов и городов цены на недвижимость резко снижаются.

Владимир Коломейко