Попит на первинне житло в Україні впав удвічі — аналіз 1-го півріччя 2025
За результатами першого півріччя 2025 року попит на первинне житло в Україні оцінюється на 50–60% нижчий за наявну пропозицію. Зростання обсягів будівництва (приблизно на 30% порівняно з першим півріччям 2024 року) не супроводжується пропорційним збільшенням кількості реальних угод. Про фактори, що стримують купівельну активність, регіональні особливості попиту та перспективи ринку розповів Віктор Козачок, співзасновник Kovcheg Developer.
Чому попит відстає від пропозиції?
Експерти називають кілька ключових причин, через які потенційні покупці відкладають рішення про придбання житла:
- Невизначеність, пов'язана з війною. Це стосується як особистої безпеки проживання в певних містах, так і ризиків обстрілів та загальної нестабільності.
- Економічні ризики. Висока інфляція, валютні коливання та недостатній рівень доходів громадян підвищують бар'єри входу на ринок.
- Фінансові механізми. Доступність іпотеки, програми розстрочки та інші інструменти часто визначають, чи можуть покупці дозволити собі купівлю.
“Розуміємо, що війна триває, ворог завдає значної шкоди країні. В таких умовах розвиток будівельної сфери стає одним із факторів не лише ‘виживання’, а й розвитку економіки. Це надскладне завдання для будівельників, однак попри обставини галузь розвивається, на ринку з’являються нові принципово якісні проєкти”, — підкреслив Віктор Козачок.
Регіональний розподіл попиту
За підрахунками Kovcheg Developer, попит на первинне житло розподілений нерівномірно:
| Регіон | Частка попиту |
|---|---|
| Західні області (Львівська, Івано-Франківська, Чернівецька, Закарпатська) |
≈ 40% |
| Київ та передмістя | понад 25% |
| Одеса та околиці | ≈ 15% |
| Інші регіони | ≈ 20% |
Зазначається чітка залежність: чим далі від фронту — тим вищий попит. Це логічно пов'язано зі зміщенням покупців у бік безпечніших і стабільніших локацій.
Що зараз важливо покупцям новобудов
Основні критерії, які впливають на рішення про покупку, за словами В. Козачка:
- Безпека регіону та комплексу. Рівень захисту від ракетних обстрілів, наявність бомбосховищ або індивідуальних приміщень безпеки — пріоритетні питання для багатьох покупців.
- Темпи та якість будівництва. Дотримання графіків, прозорість етапів та своєчасне введення в експлуатацію формують довіру до девелопера.
- Технічні характеристики та інфраструктура. Енергоефективність, транспортна доступність, якість планувань, наявність ремонтів і зрозуміла сервісна модель управління будинком.
- Рекреаційна складова та мультифункціональність. Для частини покупців важлива близькість до місць відпочинку, можливість поєднувати проживання і сезонне відпочинкове використання (особливо в курортних локаціях).
“За нашими оцінками, ті, хто зважується на придбання житла на первинному ринку, є досить вибагливими... Для багатьох майбутня нерухомість є і ‘запасним аеродромом’, і власним курортом, і джерелом доходу одночасно”, — зауважив Віктор Козачок.
Ціни та умови купівлі
На формування цін впливають зростання вартості будматеріалів, валютні коливання та собівартість робіт. За оцінкою Kovcheg Developer, орієнтир для якісних проєктів комфорт- та бізнес-класу у стадії зведення становить:$1 200 — $2 500 за м²
Водночас «адекватність» ціни залежить від комплексу факторів: рівня готовності проєкту, локації, вартості робіт і ситуації на валютному ринку. Попит збільшується там, де доступні варіанти виплат, розстрочки або іпотеки.
Інвестиційна привабливість первинки
Первинне житло дедалі частіше розглядають як джерело пасивного доходу. За словами експерта, інвестиції в доходні будинки та апарт-формати в курортних локаціях можуть приносити:прибутковість ≈ 7–11% річних у доларовому еквіваленті
Водночас ключову роль відіграють місцерозташування та видові характеристики об'єкта — вони формують «додану вартість» та підвищують попит серед орендарів і туристів.
Формати розвитку ринку — погляд девелопера
Віктор Козачок вказує на різницю підходів у регіонах: у великих містах актуальні масштабні житлові комплекси, а на заході — індивідуальні концептуальні проєкти з елементами курортної нерухомості.
Як приклад — появa багатофункціональних ЖК, що поєднують житловий формат і сервісні рішення на рівні готелю, «вертикальні» курорти з унікальними даховими просторами та проєкти з гнучким використанням (формат «живу — здаю»).
“Приміром, для Західної України притаманний розвиток нових інноваційних форматів, які знаходяться на межі ‘курортної нерухомості’ та житла... Для столиці та інших великих міст актуальним залишається багатоквартирне будівництво — але з увагою до безпеки, енергозбереження та якості”, — зазначив фахівець.
Прогноз на найближчі роки
Експерт прогнозує збереження трендів, закладених 2–3 роки тому:
- подальший розвиток багатофункціональних ЖК,
- зростання курортної та апарт-нерухомості з сервісною моделлю,
- стабільний попит на класичні багатоквартирні будинки в обласних центрах.
За його словами, ключовими об'єднавчими характеристиками сучасного житла залишаються: концепція, безпека, комфорт, якість та інфраструктура.
Висновки
Поки що пропозиція на первинному ринку значно перевищує реальний попит — ситуація пояснюється комплексом безпекових та економічних факторів. Девелопери реагують на це різними моделями: від масштабних ЖК у містах до інноваційних курортних форматів на заході країни. Для покупця сьогодні вирішальними залишаються безпека, інфраструктура та реалістичні фінансові інструменти покупки.
Автор матеріалу: редакція сайту. Коментарі надано Віктором Козачком, співзасновником Kovcheg Developer.
