Спрос на первичное жильё в Украине упал вдвое — анализ 1-го полугодия 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года спрос на первичное жильё в Украине оценивается как на 50–60% ниже, чем имеющееся предложение. Несмотря на рост объёмов строительства примерно на 30% по сравнению с первым полугодием 2024 года, количество реально заключённых сделок увеличивается не пропорционально. Об этом рассказал Віктор Козачок, сооснователь Kovcheg Developer, объяснив причины снижения покупательской активности и региональные особенности рынка.

Причины отставания спроса от предложения

Эксперты выделяют несколько факторов, из-за которых потенциальные покупатели откладывают покупку:

• Неопределённость, связанная с войной. Это касается как личной безопасности в конкретных городах, так и рисков обстрелов и общей нестабильности.

• Экономические риски. Высокая инфляция, колебания валют и низкий уровень доходов создают барьеры для выхода на рынок.

• Финансовые механизмы. Доступность ипотеки, рассрочек и других инструментов часто определяет, сможет ли покупатель позволить себе жильё.

«Мы понимаем, что война продолжается, и враг наносит значительный ущерб стране. В таких условиях развитие строительной сферы становится не только вопросом “выживания”, но и драйвером экономики. Это крайне сложная задача, однако отрасль продолжает развиваться, появляются качественные новые проекты», — подчеркнул В. Козачок.

Региональный спрос

Согласно данным Kovcheg Developer, спрос распределён неравномерно:

Очевидна зависимость: чем дальше от фронта — тем выше спрос, что связано со смещением покупателей в более безопасные и стабильные локации.

Что важно для покупателей новостроек

По словам В. Козачка, ключевые критерии при выборе жилья сегодня:

• Безопасность региона и комплекса. Защита от ракетных обстрелов, наличие бомбоубежищ или индивидуальных безопасных помещений.

• Темпы и качество строительства. Соблюдение графиков, прозрачность этапов и своевременный ввод объектов в эксплуатацию.

• Технические характеристики и инфраструктура. Энергоэффективность, транспортная доступность, планировки, качество отделки и понятная модель управления домом.

• Рекреационная составляющая и мультифункциональность. Для части покупателей важна близость к зонам отдыха, возможность сочетать проживание и сезонное использование как курортной недвижимости.

«Те, кто решается на покупку первички, довольно требовательны. Для многих будущая недвижимость — это одновременно “запасной аэродром”, собственный курорт и источник дохода», — отметил эксперт.

Цены и условия покупки

Формирование цен зависит от роста стоимости стройматериалов, колебаний валют и себестоимости работ. Для качественных проектов комфорт- и бизнес-класса ориентир составляет $1 200–$2 500 за м².

Доступность цены определяется уровнем готовности проекта, локацией, стоимостью работ и валютной ситуацией. Спрос выше там, где доступны рассрочки или ипотека.

Инвестиционная привлекательность

Первичное жильё всё чаще рассматривают как источник пассивного дохода. Инвестиции в доходные дома и апарт-форматы в курортных локациях могут приносить ≈7–11% годовых в долларовом эквиваленте. Местоположение и виды с объекта формируют «добавленную стоимость», повышая спрос среди арендаторов и туристов.

Форматы развития рынка

В. Козачок отмечает различия подходов по регионам:

• В крупных городах востребованы масштабные жилые комплексы.

• На западе страны развиваются индивидуальные концептуальные проекты с элементами курортной недвижимости.

Примеры: многофункциональные ЖК с сервисами уровня отеля, «вертикальные» курорты с уникальными крышами и проекты формата «живу — сдаю».

«Для Западной Украины актуальны инновационные форматы на грани курортной и жилой недвижимости. Для столицы и крупных городов — многоквартирное строительство с акцентом на безопасность, энергоэффективность и качество», — добавил эксперт.

Прогноз

Эксперт прогнозирует сохранение текущих трендов:

• Развитие многофункциональных ЖК

• Рост курортной и апарт-нерухомости с сервисной моделью

• Стабильный спрос на классические многоквартирные дома в областных центрах

Ключевые характеристики современного жилья: концепция, безопасность, комфорт, качество и инфраструктура.

Вывод

Предложение на первичном рынке значительно превышает реальный спрос из-за комплекса экономических и безопасностных факторов. Девелоперы реагируют разными моделями — от масштабных городских ЖК до инновационных курортных форматов. Сегодня для покупателя решающее значение имеют безопасность, инфраструктура и реальные финансовые инструменты покупки.