Правильно созданный проект будет успешным и всегда будет иметь стабильный спрос - Валентин Яроменко
О спросе на квартиры, предпочтениях покупателей, ценах на жилье и инвестициях в недвижимость рассказал владелец Mark&Sales, консалтинговой компании, управляющей продажами строительной корпорации "Риел" Валентин Яроменко.
– Ваша компания предложила рынку принципиально новый продукт – доходный дом. Готовы ли украинцы инвестировать в жилую недвижимость и сдавать ее потом в управление?
– Принципиально новые продукты рождаются в стрессовых ситуациях. В нашем случае задача разработать уникальное предложение для рынка Киева также имело за собой весомые аргументы: это первый объект "Риел" в Киеве, мы получили земельный участок и проект практически перед началом революции на Майдане. Начинать в столице в очень непростое время нужно было так, чтобы не потеряться в массе всех игроков рынка.
Мы создали гибридную модель дома, включающую два варианта покупки: квартиры для жизни и квартиры для сдачи в аренду. Первый классический. Второй же предполагает подготовку квартиры для сдачи, с готовым ремонтом, мебелью, и последующей сдачей объекта в аренду в интересах инвестора. Замечу, спрос на аренду качественного компактного жилья в Киеве не просто не упал, но и значительно укрепился.
– Как можете оценить этот опыт?
– Уникальность продукта обеспечила стремительный рост популярности объекта, привлекла массу почитателей уже в первые месяцы. На текущий момент в доме осталось около 20% жилья на продажу, что уже является достаточно неплохим результатом.
Вместе с тем, я не буду оригинальным, если скажу, что девелопмент – один из самых консервативных и негибких бизнесов. После нашего проекта было несколько попыток применить данную концепцию в Украине, но в стремительном росте такого жилья в других регионах я не уверен. Главная причина – рынок не готов. А желающих создавать этот рынок, обучая и клиентов, и сервисных поставщиков, менять свою финансовую модель и модель маркетинга, у нас в стране практически нет. Здесь нужна или коллаборация нескольких компаний, или большой (внешний) инвестор или поддержка государства. Рисковать с подобными проектами будут единицы, как бы это ни было грустно.
– Опишите портрет вашего покупателя.
– Общепринятый потрет описать сложно, так как покупателей Elyseum нельзя отнести к конкретному роду деятельности, возрасту, достатку. В большей степени покупателями стали требовательные потребители хорошего продукта, желающие иметь эксклюзивное и качественное жилье. Большая часть квартир продана людям, которые планируют жить в доме самостоятельно. Наверное, мы перестарались, так как инвесторам жалко сдавать свои квартиры в аренду.
– Что стало основой стабильности для Вашей компании в минувшем году, который большинством аналитиков рынка назван как самый сложный в истории украинской стройотрасли?
– В 2015 году мы не просто сохранили позицию, мы выросли по показателям более чем в три раза. Основой стабильности я бы выделил прочное финансовое положение компании, которое позволило оптимистично продолжать строительство без привязки к продажам собственными ресурсами. В тот момент, когда многие конкуренты уменьшали темпы строительства, мы на всех площадках (а это больше 17 комплексов) наращивали количество техники и рабочих.
Вместе с тем, в прошлом году мы перешли к более масштабной автоматизации процессов в компании: маркетинг, продажи, сервис, предоставление дополнительных услуг. Результат: на сегодняшний день мы отслеживаем качество всех процессов в работе с клиентами автоматически, и можем в режиме реального времени получать практически любую оперативную информацию. В этом году мы планируем продолжить этот вектор, совершенствуя саму систему и подключая к ней другие подразделения компании. Данные инновации позволили нам настроить удобный контакт с клиентом, и обеспечивать качественное и быстрое обслуживание.
– "Риел" осваивает площадки в двух регионах – Киеве и Львове. Бытует мнение, что сегодня Киев уступает Львову по привлекательности и по уровню спроса на жилье. Что можете сказать по этому поводу?
– Во Львове (я посмею заявить) "Риел" является лидером по продажам первичной жилой недвижимости. В Киеве мы пока новички, но уже к концу этого года, думаю, мы также займем место в списке лидеров. Объем продаж растет, поэтому наша компания запустит несколько новых объектов в Киеве и, возможно, во Львове тоже.
Что же касается спроса, то сложно выделить перспективность или отличие. Это разные города, и спрос у них разный, его сложно сравнивать. В обоих случаях свои плюсы и минусы для застройщика. Впрочем, успех и результат все-таки зависит от удачности самого проекта. Правильно созданный проект будет успешным и будет иметь стабильный спрос – вне зависимости от города.
– Еще одно из утверждений: большое число проектов и действующих стройплощадок при вялом спросе очень скоро пресытят рынок как в столице, так и в регионах. Имеет ли оно под собой основания?
– Я уверен, что строить можно и нужно больше. Сейчас это сложно делать, так как мы работаем с внутренним потребителем и его деньгами. Рост количества строек может быть риском получить новые недострои, банкротов и недовольных инвесторов. Но многое зависит от того, кто строит. Я не думаю, что количество объектов серьезно повлияет на наши продажи. Мы планируем продолжать курс на комплексные застройки целых микрорайонов.
– Ваша компания исповедует философию "уютного квартала" –обеспечивая будущим жильцам среду проживания не только в рамках ЖК, но и в границах всего жилого квартала. В то же время многие застройщики жалуются, что подобный подход – как бы он ни был привлекателен для потребителя – очень обременителен для девелопера. Как вы изыскиваете ресурс?
– На самом деле создание квартала в масштабе незначительно увеличивает стоимость проекта. Более того, потребитель готов платить за это преимущество, и заложить эти расходы в квадратные метры не составляет труда, так как эта "наценка" незаметна для потребителя. Я думаю, девелоперы не очень любят такие проекты по иной причине: они требуют более серьезной подготовки (подключение сетей, создание инфраструктуры), и также увеличивают срок окупаемости вложенных денег. Мы аккумулировали достаточные собственные средства и держим стабильный уровень продаж, что позволяет нам уверенно браться за подобные проекты как во Львове, так и в Киеве.
– Сравните 2015 и 2016-й годы. Что покупали в прошлом году, а чем интересуются сейчас?
– В 2015 году в тренде были компактные 2-комнатные квартиры эконом-класса. Это как универсальный продукт, который пользовался наибольшим спросом. Ожидаемого спроса на однокомнатные квартиры, в которые многие перестроили свои дома, не вышло. Это я объясняю тем, что без наличия правильной инфраструктуры в доме, наличие большого числа однокомнатных квартир в объекте все еще остается диковинным продуктом, ассоциирующимся с "гостинками". Нужен комплексный подход, с созданием в доме зон отдыха, кафе, фитнеса – в общем, мест отдыха и развлечений, где, как в хороших гостиницах, жители смогут проводить свободное время.
В этом году я ожидаю, что в тренде останутся 2-х и 3-комнатные компактные квартиры с про-европейской планировкой, качественными материалами по невысокой цене у застройщиков с нормальной репутацией.
– О самом волнующем – о ценах. Дошли ли мы до долгожданного "дна" или самые низкие цены еще впереди?
– Системного понижения цены, думаю, не будет. Для этого нет предпосылок. В то же время, я уверен, что на рынок в этом году будут выходить безумные скидки или акции от отчаявшихся девелоперов. Я знаю, что есть застройщики, которые за несколько месяцев не продали ни одной квартиры. Чтобы продолжать строительство или просто оплачивать счета офиса, они готовы продавать квартиры ниже себестоимости. Это бомба замедленного действия.
– Киев все последние годы отличали хаотичность, несистемность застройки, отсутствие цельной градостроительной концепции. Что, на Ваш взгляд, следует изменить в подходе к застройке и развитию столицы в среднесрочной перспективе?
– Ответ очевиден – нужны единые правила на рынке и гарантия их выполнения для всех. Сейчас же двусмысленные процедуры и неоднозначное виденье правил со стороны власти не дает понятных условий игры для всех игроков рынка, обеспечивая таки образом контролируемый хаос.
– Что, на Ваш взгляд, сдерживает объем инвестиций в отечественную строительную отрасль?
– Я вижу два основных фактора сдерживания: репутация и система. Если кратко, то многие иностранные инвесторы просто не понимают или боятся нашего рынка. Бюрократия, война и коррупция отпугивают даже самых смелых. А тех, кто все же решат вложить деньги в нашу страну ждет ужасная процедура перевода и оформления сделки. Последнее помешало нам привлечь инвестиции нескольких крупных фондов, которые заинтересовались Elyseum, приехали в Киев, согласовали все детали покупки, и не выдержали процесса "покупки".
По материалам: ABCnews
