Портал о новостройках

Бегущая стройка новости + объекты

СтройОбзор открыл Группу  в Facebook "Строители Харькова"    //   Все акции и новостройки от застройщиков - в разделе Новостройки Харькова

Вы здесь

Ловушка для инвестора: можно ли уберечь Киев от горе-застройщиков

По данным электронного реестра КГГА, на начало 2017 года количество незаконно построенных объектов в Киеве превысило 60. Больше всего таких строек в Шевченковском, Голосеевском и Днепровском районах столицы. Но эксперты утверждают, что это лишь вершина айсберга.

«По нашей регистровой книге незаконных строек в столице не 60, а 320. Примерно 90% объектов — это жилье, как самый прибыльный сейчас вид строительства», — рассказал экс-заместитель главного архитектора Киева, эксперт по госуправлению в области градостроительства, член Украинской академии архитектуры Виктор Глеба.

Больше всего претензий у киевской мэрии к нарушениям градостроительных требований: чаще всего реальная стройка отличается от утвержденного проекта. Например, по документам должен быть построен небольшой торговый центр, а на самом деле возводится многоквартирный дом или АЗС, передает СтройОбзор со ссылкой на UBR.

При этом никто из недобросовестных застройщиков ответственности не несет, подчеркивают эксперты. В том числе за застройку исторической части города. По словам юриста, главы общественной организации «Кияни, об'єднуємось!» Александра Дядюка, за последние три года по уголовной статье 298 «Уничтожение, разрушение или повреждение памятников – объектов культурного наследия» возбуждено всего 14 уголовных дел. И только по одному суд наказал бомжа, пилившего кладбищенскую ограду.

Страну может "накрыть" очередная волна недостроев

По словам юриста, возникла патовая ситуация. Например, инвесторы, пострадавшие от скандального застройщика Анатолия Войцеховского (по Киеву — около 40 объектов), создали инициативные группы, бегают по кабинетам, чтобы легализовать свою недвижимость, но пока все без толку. Ведь некоторые объекты, как например — «Родинний затишок» — построены на центральных магистралях городских сетей и узаконить его вообще не представляется возможным.

«Часто дома построены, но не там, где это разрешено. Раньше подобные сооружения в столице вводили в эксплуатацию путем судебных решений региональных райсудов. Но сейчас стали за этим больше следить, и ситуация окончательно зависла. Как из нее выходить — неизвестно. Надо менять законодательство», — считает Александр Дядюк.

ПРОДАЮТ МЕЧТУ

Как отмечает Виктор Глеба, если нет землеотвода и прочих разрешительных документов, вы покупаете не квартиру, а вкладываете деньги в трастовый фонд. Он так и называется — фонд застройки. На практике это значит, что вам ничего не светит, пока дом не станет имуществом.

«Граждан, вложивших свои кровные в такие объекты, я называю соучастниками преступления, так как они в погоне за дешевизной не удосужились нанять адвоката или нотариуса за 150-200 грн., чтобы проверить законность строительства. Но при этом спокойно расстаются с десятками тысяч долларов», — заметил Виктор Глеба.

Какие столичные долгострои могут получить вторую жизнь

Он утверждает, что действенным механизмом пока остаются акции протеста и физическое препятствование ведению строительных работ. Так как большинство незаконных объектов возводится по одной простой схеме. На участке, где есть хоть-какой-то намек на постройку (павильон, трансформаторная будка, автостоянка), начинается «реконструкция» этого объекта, которая заканчивается возведением жилого комплекса.

По словам Александра Дядюка, Верховный Суд уже принял не одно решение о признании ничтожными договоров купли-продажи имущественных прав на квартиру (а не самого объекта), которые чаще всего используются при продаже нового жилья. То есть, все остается на совести застройщика: дать или не дать обещанную квартиру.

«Тем не менее больше половины застройщиков сейчас продают жилье именно по такой схеме: пока дом не введен в эксплуатацию, реализуют имущественное право, а не квартиру», — заверил Александр Дядюк.

Юрист юридической фирмы «Астерс» Роман Дробоцкий подтверждает, что любая покупка жилья на этапе строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию, так или иначе является инвестицией. Инвестиция — это риск, и не каждый инвестор получает прибыль. 

«Покупая на первичном рынке, необходимо максимально изучать строящийся объект. Информация о правах на землю, выданных разрешениях на строительные работы, лицензированных подрядчиках, бенефициарах продавцов и т.д., является публично доступной. Базовый анализ любого строящегося объекта можно произвести самостоятельно или привлечь квалифицированного специалиста», — отметил Роман Дробоцкий.

Киевщина превращается в сплошной "Элита-центр": 500 долгостроев и 25 тыс. обманутых инвесторов

Юрист в который раз напоминает, что нужно внимательно изучать документы, прежде чем их подписать. То есть, нужно абсолютно точно понимать, что именно вы покупаете, каковы ваши риски и каков при этом объем ваших прав и обязанностей.

К примеру, замглавы КГГА Александр Спасибко предлагает обманутым застройщиками инвесторам создавать кооперативы. Но это собственность застройщика, пусть и незаконно выстроенная. Поэтому забрать ее можно только через суд.

«Например, здание на Левобережной, которое к Евровидению закрывали полотном за 5 млн. грн., так и не могут отобрать у недобросовестного застройщика. То же самое касается каркасов зданий, которые строила «Элита-Центр». Надо менять закон, чтобы город мог отобрать эти объекты», – рассказал депутат Киевсовета, секретарь постоянной комиссии Киевсовета по экологической политике Алексей Новиков.

СЕРОЕ СЕРОМУ РОЗНЬ

Если же вы все же вложили свои кровные в проблемный объект, не ищите универсальных советов как выйти из ситуации. На практике бывает так, что в одном и том же проблемном доме у разных инвесторов могут быть разные проблемы. Стратегию защиты своей инвестиции нужно вырабатывать индивидуально в каждом конкретном случае.

В Раде придумали, как бороться в недостроями

Если не брать в расчет споры по поводу качества готового жилья либо сроков сдачи дома, а исходить только из случаев, когда у застройщика закончились деньги либо объект, возводится без нужных разрешений, следует руководствоваться следующими рекомендациями.

Для начала стоит определить, действительно ли стройка незаконная. В одной ситуации у застройщика нет даже документов на землю, а в другой органы государственной власти по надуманным основаниям приостанавливают строительство указывая на его незаконность, что в дальнейшем успешно оспаривается застройщиком в суде.

«Если же застройщик умышленно не стал получать разрешительные документы, стройка была приостановлена, денег на счету нет, а сроки ввода в эксплуатацию дома давно прошли, то наиболее эффективным способом защиты будет объединение инвесторов и дальнейшие их согласованные действия», — рассказал юрист юридически-консалтинговой компании «Де-юре» Иван Топор.

У проблемных застройщиков как правило денег на расчетных счетах нет, а потому основными активами будет земля (если она принадлежит застройщику) и объект незавершенного строительства.

«Здесь выигрывает первый, решительный, последовательный. То есть, приоритет имеет всегда четко спланированная стратегия и последовательность в ее реализации», — говорит адвокат адвокатской компании «Праим» К.A.C. Group Татьяна Кузьмич.

Законопроект №6033 глазами застройщиков: готовы ли они достраивать чужие долгострои

Поэтому порядок действий может выглядеть так: обращение с исками о расторжении договоров с застройщиком, арест имущества застройщика, взыскание задолженности, обращение взыскания на имущество при отсутствии средств на счетах (на землю и на объект незавершенного строительства).

«В процессе взыскания задолженности покупателям желательно получить землю и недострой в совместную собственность. В дальнейшем можно создать кооператив, в который внести полученное имущество распределив между обманутыми покупателями паи пропорционально фактическим взносам и уже дальше в лице кооператива договариваться с другим застройщиком (подрядчиком) о завершении строительных работ», — рассказал Иван Топор.

В таком случае нужно будет заново оформлять разрешительную документацию на нового заказчика строительства. Этот процесс достаточно длительный, трудоемкий и приведет к дополнительным расходам на достройку дома и судебные издержки.

СТОИТ ЛИ ДОПЛАЧИВАТЬ

Если же застройщику не хватило денег, то надо понять причины такой ситуации. Возможно были значительные изменения курса доллара, что вызвало резкое подорожание стройматериалов и, согласно условий договора, такая ситуация предусматривает увеличение цены объекта недвижимости либо имущественных прав на него.

Как распознать потенциальный долгострой

«В таком случае придется доплатить. Но, если речь идет о недобросовестном застройщике, который необоснованно требует доплату, то следует отстаивать свои права. Если обращение по доплате имеет индивидуальный характер и выражается в не передаче объекта недвижимости покупателю, то тогда защита прав заключается в обращении в суд с требованиями либо о расторжении договора и возврата выплаченных средств с взысканием штрафов, пени и т.д.», — отметил Иван Топор.

Либо можно попытаться через суд обвязать застройщика осуществить определенные действия в пользу покупателя. Если требования застройщика о доплате имеют массовый характер и противоречат содержанию договоров с покупателями, то порядок действий аналогичен тому, который предусмотрен при незаконном строительстве.

Покупателям нужно объединиться и действовать сообща. Если же они согласятся на доплату, то юристы рекомендуют подписать с застройщиком допсоглашения к основным договорам, где прописать дополнительные гарантии выполнения взятых застройщиком обязательств.

Татьяна Кузьмич приводит пример из личной практики, когда инвестор без проволочек подал иски в суд о взыскания убытков в связи с неисполнением обязательств по вводу дома в эксплуатацию, получает решения о взысканиях, возбуждает исполнительные производства. Разумеется, счета пусты, руководство компании-застройщика в бегах.

Как инвесторам недостроев добиться ввода объектов в эксплуатацию – информация КГГА

Исполнительная служба описывает активы застройщика. Как правило, они существуют на балансе должника в двух формах: в виде стройматериалов и имущественных прав (лицензий, проекта, и проч.) или сам объект в качестве незавершенного строительства.

В данном случае исполнительная служба провела оценку объекта, выставила его на торги и после нескольких несостоявшихся подходов в реализации провела его оформление на взыскателя с учетом проведенных снижений цены в пределах законодательно допустимого.

В итоге: обе очереди строительства (а они были заморожены на уровне 2-4 этажности при проектной-9) — доведены покупателем до завершения, проданы новым инвесторам с плановой доходностью.

 «Инвесторам, которые были непоследовательны в планах, к сожалению, достались в наследство пустые бумажки в виде проплаченных ими же «ценных бумаг» и даже решений судов, не реализованных из-за различных проволочек», — рассказала Татьяна Кузьмич.

К сожалению, как показывает практика, судебные разбирательства не особо помогают обманутым инвесторам. Точнее, суд выносит положительные решения в их пользу, но до реальной защиты прав в виде денежной компенсации доходит редко. Дело в том, что к моменту открытия исполнительного производства застройщик, как правило, либо находится в процедуре банкротства, либо является фигурантом «многослойного» уголовного дела.

1316 просмотров



Дополнительные ссылки