Без каких документов застройщик не имеет права строить дом

Пожалуй, самое главное, что должен сделать покупатель, приобретая квартиру в новостройке, — это убедиться, что у застройщика есть все разрешительные документы. Иначе объект, который он возводит, попросту считается незаконным.

СтройОбзор подготовил обзор документов, с которыми каждый должен ознакомиться перед тем, как принимать решение о покупке недвижимости в строящемся доме.

Земля и разрешение

Два основополагающих документа, без которых не обходится строительство, – это документ на землю и разрешение на проведение строительных работ.

Документ на землю. Такими документами могут быть Государственный акт о праве собственности на земельный участок или выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, подтверждающий регистрацию соответствующего вещного права на земельный участок. Также это может быть Договор аренды земельного участка (при этом нужно обращать внимание на срок действия такого договора), Договор на право постоянного пользования земельным участком или Договор суперфиции.

«Если мы покупаем квартиру в новом объекте, первое, на что необходимо обратить внимание, это документы на земельный участок под объектом строительства. Здесь есть два варианта: либо участок находится в собственности (у застройщика, заказчика), либо – в аренде, - рассказал СтройОбзору адвокат ЮК «Рияко и партнеры» Николай Максимов. – Бывают иногда исключения, допустим, когда проводится реконструкция уже существующего объекта, без изменения параметров фундамента, площади. Проводят только восстановительные работы. Тогда, да – земельный участок не нужен».

Разрешение на строительство. Разрешение на выполнение строительных работ выдается органами государственной архитектурно-строительного контроля на безвозмездной основе в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

«После получения права на земельный участок заказчик может выполнять подготовительные работы. Выполнение подготовительных работ может осуществляться из сообщения о начале выполнения строительных работ или разрешения на выполнения строительных работ», - пояснил СтройОбзору адвокат Евгений Малойван.

При этом уведомление о начале выполнения подготовительных работ не дает права на выполнение строительных работ.

Технические документы

Речь идет о документах, которыми практически не интересуются покупатели. Но эти официальные бумаги нужны для того, чтобы застройщик мог получить разрешение на строительство. К ним относятся:

• градостроительные условия и ограничения (ГУО);
• технические условия;
• задание на проектирование.

«Перед тем, как подать документ на получение разрешения на проведении строительных работ, у застройщика должен быть проект. Проект готовят архитекторы, его утверждают и после этого застройщик получат разрешение строить», - уточнил Николай Максимов.

А комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию прописывается в ГУО.

Согласно законодательству

Вся информация, которая прописала в документах на строительство, должна соответствовать законодательным нормам. Например, земля, на которой будут строить должна быть предназначена именно для строительства.

«Целевое назначение земельного участка вашего застройщика должно совпадать с кодом КВПЦЗ 02.10 или 02.03, то есть «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры» или «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома» соответственно», - прокомментировал Евгений Малойван.

Важно также обратить внимание на класс последствий, в соответствии с которым строится объект. Это может быть СС1, СС2 или СС3. А именно:

1. К СС1 относятся жилые дома до 4-х этажей включительно. Их выход из строя угрожает жизни и здоровью до 50 человек, которые пребывают в здании постоянно, до 100 - периодически, и до 100 - снаружи.  Для начала строительства таких объектов прохождение экспертизы требуется только в отдельных случаях: при строительстве в сложных инженерно-геологических условиях – в части прочности и надежности; и при строительстве с использованием бюджетных средств – в части сметной документации. 
2. К СС2 относятся жилые дома от 5 этажей. Их выход из строя угрожает жизни и здоровью от 50 до 400 человек, которые пребывают в здании постоянно, от 100 до 1 000 – периодически, и от 100 до 50 000 – снаружи. Прохождение экспертизы проектной документации перед началом строительных работ является обязательным.
3. К СС3 относятся жилые комплексы многоэтажных домов, комплексы с торговыми и общественными центрами. Их выход из строя угрожает жизни и здоровью для более 400 человек, которые пребывают в здании постоянно, более 1 000 – периодически, и более 50 000 – снаружи. Экспертиза объекта является обязательным условием перед началом строительства.

Когда дом построен

«Если дом введен в эксплуатацию, то должна быть зарегистрированная декларация готовности дома. Если дом построен, у застройщика также можно потребовать документ о присвоении дому почтового адреса», - отметил Николай Максимов.

«Для класса СС1 потребуется декларация о готовности объекта к эксплуатации. Принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов СС2 и СС3 осуществляется из акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами государственного архитектурно-строительного контроля соответствующего сертификата», - подчеркнул Евгений Малойван.

Что требуем

Итак, навестив отдел продаж, покупатель имеет право потребовать:

• документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен объект строительства;
• проектную документацию;
• градостроительные условия и ограничения;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• технические условия для подключения коммуникаций;
• экспертизу объекта строительства (для СС2 и СС3);
• декларацию о готовности объекта к эксплуатации или сертификат о принятии объекта в эксплуатацию (если строительство было завершено);
• учредительные документы компании-застройщика;
• строительную лицензию. 

Ознакомиться с документами на землю и разрешением на строительство можно зайдя на сайт Кадастровой карты Украины и на Портал государственной электронной системы в сфере строительства.

Также, чтобы подстраховаться, юристы советуют в самом начале обратить внимание на сведения о самом застройщике:

• новости в СМИ;
• сведения в Едином госреестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований на сайте Министерства юстиции Украины;
• в Едином госреестре судебных решений.

Получаем незаконное строительство

«Отсутствие какого-либо из вышеперечисленных документов ставит под вопрос законность строительства», - подчеркнул Евгений Малойван.

Застройщик, который возводит объект незаконно, может быть оштрафован и не только.

«Застройщику грозит наказание, начиная от штрафа, предусмотренного законодательством, в сумме от 10 тыс. грн. и в зависимости от сложности строительства – от 150-200 тыс. грн. Но последствия могут быть и хуже – через судебный процесс прокуратура или орган местного самоуправления могут приостановить строительство, арестовать объект и арестовать квартиры, которые там находятся. Если какие-то документы все же были выданы, их аннулируют. Если объект находится на начальном этапе строительства, и, если квартиры не раскуплены, вполне реально, что такая стройка будет приостановлена и никогда не будет закончена», - подытожил Николай Максимов. 

Другое дело если дом фактически построен (а квартиры выкуплены), то обязать его снести – это достаточно сложный процесс. А все сопутствующие проблемы лягут на плечи владельцев квартир, как полноправных собственников жилья.