Експерт: восени цінова ситуація на первинному ринку житла залишатиметься стабільною
Покращений інфляційний прогноз та зниження облікової ставки НБУ до 22% позитивно позначаться на вартості житла на первинному ринку: ціни переважно залишатимуться на стабільному рівні, ситуативні коливання середньої вартості м2 не перевищать 1%.
Таку думку СтройОбзору висловив Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.
За його словами, зараз відсутні будь-які причини для збільшення вартості житла на первинному ринку. Натомість найбільш активні компанії, що поновили будівництво власних об’єктів, зокрема в Києві, готові запропонувати покупцям суттєві знижки, які варіюються від 2,5% до 10%. При цьому, як зазначив фахівець, це офіційні, “рекламні” дисконти, а для покупців, які готові придбати житло за повну вартість, реальні знижки можуть сягати 15-18%.
Експерт виділив основні фактори, які впливають на цінову стабільність на первинному ринку. Одним із них є суттєве зниження курсу валют порівняно з кінцем минулого року. Так із січня по липень готівковий курс долара до гривні знизився на 7,5-8%. Крім того, у вересні-жовтні НБУ може вдатися до часткової лібералізації валютного ринку з подальшим зниженням курсу долара ще на 1-1,5%.
“Зазвичай виробники будівельних матеріалів та девелопери прив’язують свою цінову політику саме до курсу американської валюти. Економічна ситуація в країні свідчить про те, що до кінця 2023 року підстав для зростання цін через курсові “катаклізми” долара фактично відсутні”, - сказав фахівець.
Ще одним важливим фактором, що впливатиме на рівень цін, як вважає Семенцов, є вкрай низький попит на нове житло. Він розповів, що за 1,5 місяця після старту пільгової іпотечної програми “єОселя” в об’єктах, що зводяться, на первинному ринку за цією програмою було укладено лише до 10 угод, що явно поки не є стимулом для зростання попиту.
“Фактично інших джерел для зростання попиту наразі просто не існує, адже війна триває і добробут більшості громадян явно не стає кращим”, - підкреслив він.
Щодо рівня попиту, то експерт зазначив, на первинному ринку житла він не перевищує 20-35% від обсягів лютого 2022 року і навряд чи суттєво зросте до кінця поточного року. До того ж цікавість потенційних покупців в основному сконцентрована на готових об’єктах або ЖК із високим ступенем готовності (від 70%), на яких ведуться активні будівельні роботи, коли ризики від вкладання коштів в новобудови зведені до мінімуму.
За його даними, найближчим часом покупців переважно цікавитимуть оселі площею від 40 м2 до 70 м2 з високим ступенем готовності у відносно безпечних містах та локаціях (де відсутні стратегічні, військові чи логістичні об’єкти, які потенційно можуть стати мішенню для терористичних ракетних чи дронових атак країни-агресора).
“Через надмірно високі “воєнні” ризики та щоб уникнути придбання квартири в ЖК, введення якого в експлуатацію може затягнутися на невизначений термін, для покупців дуже важливим є реальна, а не “удавана” активність на будмайданчиках”, - зазначив Володимир Семенцов.
Фахівець прогнозує, що активна фаза попиту триватиме до середини вересня-жовтня — до початку нового опалювального сезону. Адже існує дуже висока ймовірність нових атак на енергооб’єкти України, що фактично гальмуватиме не лише будівельні роботи, а й психологічно впливатиме на активність покупців. Ще однією обставиною, що може стримувати попит, експерт назвав відсутність страхування “воєнних” ризиків.
“Нещодавня ракетна атака на новобудову в Дніпрі поставила руба питання необхідності запровадження страхування ризиків для покупців. Адже досі в типових угодах на придбання майнових прав на об’єкт, що буде побудований в майбутньому (тобто, майбутню квартиру), поняття “форс-мажору” не враховує ризики від руйнації чи пошкодження об’єкта внаслідок воєнних дій, відповідно відсутні будь-які обов’язки девелопера перед покупцем в разі виникнення таких обставин”, - наголосив він.
Володимир Семенцов виділив основні тренди розвитку первинного ринку нерухомості на майбутні 2-3 роки. Так, на його погляд, ринок поступово рухатиметься в бік “комерціалізації” нових об’єктів, тобто девелопери активно інвестуватимуть в ті сегменти нерухомості, які з одного боку, можуть давати постійний прибуток, а з іншого — викликають потенційне зацікавлення іноземних інвесторів (зокрема спеціалізованих REIT-фондів, приватних та пенсійних фондів). Також девелопери активно вкладатимуть кошти у створення власних виробничих потужностей (це можуть бути підприємства з виробництва тієї чи іншої будівельної продукції).
Він вважає, що у найближчі 2-3 роки в Україні активно розвиватимуться міксовані формати житла (житло і комерційна нерухомість в одному проєкті в пропорції 60-70% житлової частини та 40-30% комерційної), об’єкти логістичної та торговельної нерухомості (складські хаби, приміщення “під ключ” під мережеві гіпермаркети тощо), а також сервісні апартаменти у самодостатньому форматі live-work-play (з наявним готельним обслуговуванням, кав’ярнями, магазинами, спортивними центрами тощо).
“Розуміємо, що нові тенденції ринку нерухомості базуються на принципі “гри у довгу”. Це дасть змогу девелоперам не лише залучати необхідні інвестиції, а ще й мінімізувати ризики через низький попит на житло, вплив інфляції чи певних кризових явищ в економіці країни. Проте активізація будь-яких процесів на ринку нерухомості майже повністю залежить від перемоги у війні. Власне перемога стане точкою відліку для майбутнього розвитку ринку нерухомості”, - підсумував Володимир Семенцов.
