Госфинуслуг защитил инвесторов строительных фондов.
Государственная комиссия регулирования рынка финансовых услуг разработала порядок передачи Фондов финансирования строительства (ФФС) и Фондов операций с недвижимостью (ФОН) от одного управляющего к другому по решению суда.
Необходимость нового порядка
Необходимость принятия такого порядка вызвана появлением в июне 2010 изменений в закон "О кредитно-финансовые отношения при строительстве жилья". В 23 и 34 статьях этого закона предусматривалась возможность передачи таких структур по решению суда. Но не было четкого механизма, инструментария и алгоритма передачи фондов от одного управляющего к другому. И это мешало наведению порядка в сегменте фиксирования строительства.
"Законодательная норма была. Но четко не было отмечено кому ВР делегирует полномочия. Из-за этого на практике реализовать ее не представлялось возможным. Поэтому, по сути, не было примеров передачи ФФС и ФОН от одного лица к другому", -утверждает Мирослав Федченко, директор юридической компании.
"Принятие порядка - это плюс. Это позволит инвесторам защищать свои права в суде. И поменять управляющего, который нарушает свои обязательства на более сознательного, который сможет довести строительство объекта до конца. Актуальность замены управляющего возникла во время кризиса. После которого много объектов находится на стадии незаконченного строительства", - продолжает Виталий Пацюк, адвокат юриидческой компании.
Порядок передачи устанавливает алгоритм как имущество фондов, его документация, данные по банку, обслуживающего фонд, по владельцам сертификатов, по застройщиках передается от первичного управляющего вторичному по решению суда. А также оговорены срок передачи информации и срок когда вторичный управляющий после получения этих документов должен уведомить контролирующие органы - Госфинуслуг и НБУ о получении документов. Но, несмотря на прописанные нормы, юристы нашли не одну брешь в еще неутвержденной порядке. И большинство из них касаются процедуры передачи ФОН и ФФС в случае возникновения судебного спора.
Судебные перспективы
Прежде всего, порядок не предусматривает последовательность действий управителей после вступления в силу решения суда. Ведь судебный процесс не заканчивается на стадии вступления в силу решения суда. Еще возможны пересмотр и отмена кассационной инстанцией или вследствие его пересмотра по вновь выявленным обстоятельствам. И при этом порядок не говорит, что делать в таком случае.
"Есть вероятность, что суд кассационной инстанции отменит постановление апелляции, и оставит решение суда первой инстанции там, где было отказано в иске истцам. Т.е. остается первичный управляющий. Что делать, если документы и сам Фонды уже преданы вторичному управляющему по решению суда, как это вернуть назад, это постановление положений не содержит", - подчеркивает Мирослав Федченко.
"Доверители могут оказаться в такой ситуации, что фонд зависнет между двумя управляющими. Старый управитель уже передали всю документацию и все права на Фонд новому. А новый управляющий потерял основания, поскольку решение суда уже является недействительным. Думаю, что такая ситуация может привести к тому, что могут быть признаны часть договоров заключенных в это время недействительными. Или к другим негативным последствиям для самих инвесторов. Этот период является благоприятным для грязных договоренностей. Например, чтобы вывести деньги. Так как активы зависают в непонятном состоянии", - уточняет Виталий Пацюк.
Пробел второй - порядок не предусматривает возможности компенсации расходов управляющего на передачу и получение фондов. Это процесс трудоемкий и управляющие могут затягивать время передачи документов, мотивируя это нехваткой денег. Следующий момент, который требует урегулирования - отношения доверителей, застройщиков и банков в момент передачи Фонда и после этого. Например, что делать доверителю, если фонд передали, а документация или информация новому управляющему не поступила.
"Он может в данном случае просто потерять право на получение недвижимости или прибыли от операций данного фонда. Также непонятно, каким образом новый управляющий может вступить в управление счетами. Как будут заменены банковские карты. Как должен банк, который открыл счета, действовать при замене управляющего", - уточняет Виталий Пацюк.
Финансовое сопровождение
Чтобы получить право распоряжаться счетом, подчеркивают юристы, необходимо изменить карточку с образцами подписей уполномоченных лиц. Поэтому банкам нужно будет не только окончательное решение суда, но и полная документация на фонд, информация о том, на сколько полно передали документы, и действительно ли являются уполномоченные лица таковыми. А это в свою очередь требует дополнительного нормативного урегулирования со стороны НБУ.
Все затягивания времени в процессе передачи будут бить по карманам доверителей.
Так у Фонда финансирования строительства, который с инвесторами расплачивается квадратными метрами, может не хватить денег на достройку объекта. А у Фонда операций с недвижимостью, у которого стоит цель получения прибыли, уменьшится доходность. Или она совсем пропадет.
Источник: Домик.
