Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги августа 2010 года
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1576$/кв.м. (-0,4% );
- при подсчете в гривнах 12443грн/кв.м (-0,4% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,5% в месяц (+1,1% ).
Индекс доходности -0,1 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 97,3грн/кв.м
- жилье эконом класса: 85,4грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 121,4грн/кв.м
- элитное жилье: 212,0грн/кв.м
В конце месяца индекс стоимости практически не менялся. На наш взгляд, произошло это в результате возвращения продавцов, временно снявших с продажи свои объекты в начале лета. Многие из них продублировали прежние объявления с ценами апреля-мая. Очевидно полагая, что сначала необходимо изучить нынешнюю рыночную ситуацию, а уж затем корректировать цены.
Уровень деловой активности был низким. Если судить по сделкам в сегменте продажа квартир, то рынок фактически спал. Количество сделок осталось на уровне рекордно низких показателей июля 2010. Если же судить по количеству звонков и просмотров, то можно говорить об оживлении рынка. А, если быть более точным, то о неких процессах подготовки рынка к возможной перестройке в будущем.
Суть происходящего, на наш взгляд, заключается в том, что участники рынка (причем не только покупатели, но и некоторые продавцы) в последнее время пытаются определить степень готовности продавцов существенно снизить цены. Потому в августе подавляющее большинство просмотров мало чем отличались от ознакомительных экскурсий, правда, с непременными вопросами о возможных размерах уступок.
Готовность уступить реальному покупателю в пределах 0,5-2% выражали большинство продавцов. Были и отдельные случаи, когда на просмотрах сбрасывали до 5 - 10%; но это, скорее всего, исключение, а не общее правило.
Какие выводы сделали после подобных просмотров участники рынка – покажет будущее. Вот только пока сложно сказать какое именно будущее: ближайшее (сентябрь-октябрь) или более отдаленное. Инерция рынка недвижимости очень велика. Другое дело, что в последнее время появились новые факторы, способные ускорить процессы. Наиболее важные из них, по нашему мнению, следующие:
- рост коммунальных платежей;
- готовящиеся законопроекты о налоге на недвижимость;
- снижение ставок по банковским депозитам;
- увеличения внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости. В частности, привлечение риэлторов к осуществлению финансового мониторинга сделок, которые по тем или иным причинам вызывают подозрения.
Посредники, которые планируют осуществлять сделки на сумму свыше 400000грн., должны зарегистрироваться в Госкомфинмониторинге. Взамен, насколько можно понять соответствующие нормативные акты, риэлторы получат право обращаться с запросами к чиновникам, и те обязаны будут давать официальные ответы по сути затрагиваемого вопроса.
Влияние этих факторов на рынок недвижимости разнонаправлено. Снижение ставок по банковским депозитам (в условиях усиления давления на малый и средний бизнес) увеличивает привлекательность недвижимости. Остальные же из перечисленных факторов снижают ее.
Пока же рынок недвижимости фактически замер, ожидая будущих перемен. Риэлторы ждут организации обучения по программе Госкомфинмониторинга, которое, скорее всего, состоится в конце сентября. Тогда и будет понятно, какие деньги должны считаться нажитыми преступно, и о каких сделках риэлтор должен сообщать. Заметим, что нотариусы во всех случаях подают информацию о сделках купли-продажи недвижимости. Правда, подают информацию не в Госкомфинмониторинг, а в Минюст. Но Госкомфинмониторинг всегда может ее запросить.
