Результаты разработки новой методологии определения индекса цен «Планеты Оболонь» рассматривались на научном семинаре в Институте кибернетики НАН Украины

17 марта 2010 года Владимир Коломейко выступил на научном семинаре в Институте кибернетики имени В.М.Глушкова НАН Украины с докладом «Методология определения индекса цен рынка недвижимости с учетом особенностей происходящих на рынке процессов, а также злонамеренного интрудерского воздействия на базы данных».

Руководитель семинара – академик НАН Украины А.А.Летичевский.

В докладе были изложены научные и практические результаты в области повышения достоверности индексов цен отечественного рынка недвижимости, работающего в условиях недостатка объективной информации, а также наличия многочисленных источников недостоверной и ложной информации.

Краткое содержание доклада:

1. Основной подход

Использование человеко-машинных методов отсеивания недостоверной и ложной информации, а также формирования так называемого «ядра выборки», анализ которого позволяет судить о тенденциях изменения цен на рынке.

2. Состояние проблемы

2.1. Необходимость использования интегральных рыночных показателей (анализ мировой практики и наиболее распространенных индексов цен).

2.2. Принципиальные проблемы, связанные с выбором базиса для подсчета индекса цен (с одной стороны, базис должен быть стабильным; с другой стороны, должен учитывать реалии конкретного рынка и экономики в целом).

2.3. Объективные и субъективные составляющие при выборе методологии определения индексов цен.

3. Основные задачи, решаемые при разработке методологии определения индекса цен

3.1. Анализ долгосрочных тенденций изменения цен в отдельных сегментах рынка. Выбор «ядра» (товаров и сегментов с наиболее характерными для данного рынка тенденциями изменения цен).

3.2. Определение веса каждого выбранного товара и сегмента рынка при подсчете индекса

3.3. Разработка и апробация алгоритмов определения индекса цен.

3.4. Адаптация алгоритмов с учетом накопленного опыта, а также при изменении «ядра».

4. Дополнительные задачи, которые приходится решать при определении индексов отечественного рынка недвижимости

В силу специфики отечественного рынка недвижимости, при определении индексов приходится опираться не на цены продаж (как это обычно принято), а на цены предложений.

Это приводит к необходимости решения целого ряда дополнительных задач.

Основные задачи, которые решались в группе компаний «Планета Оболонь» с участием автора, были:

• - разработка человеко-машинных методов актуализации (проверки, исправления, дополнения) базы данных предложений, в том числе, отсеивания дублей, недостоверной и ложной информации;
• - разработка методов, позволяющих учитывать разрозненные данные о торгах и конкретных сделках;
• - выбор методов аппроксимации, учитывающих высокую инерционность рынка недвижимости, и позволяющих более явно выявить тренд в условиях постоянного изменения состава предложения.

5. Анализ методологии московского аналитического центра ИРН; адаптация этой методологии применительно к киевскому рынку недвижимости.

6. Разработка принципиально иных методов выбора «ядра» киевского рынка недвижимости

6.1. Использование экспертных оценок «представительности» отдельных сегментов киевского рынка недвижимости.

6.2. Использование статистических методов анализа отдельных сегментов рынка при выборе «ядра»; определение «ядра» на основе анализа статистических ошибок цен предложений в каждом отдельно взятом сегменте рынка.

6.3. Использование метода приведения параметров квартир к «усредненным».

7. Практические примеры использования методологии в деятельности группы компаний «Планета Оболонь».

Резюме

В целом, доклад вызвал интерес у присутствующих (среди которых преобладали математики и программисты).

О принципиальных недостатках никто из присутствующих не заявил.

Основное пожелание, которое сформулировал руководитель семинара академик Александр Адольфович Летичевский, - оформить доклад в виде статей, удовлетворяющих требованиям академических журналов.

Библиографическая справка

Владимир Коломейко , 1947 года рождения, кандидат технических наук, старший научный сотрудник Института кибернетики имени В.М.Глушкова НАН Украины, научный руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь» и портала недвижимости www.domik.net.

Автор более 100 публикаций о рынке недвижимости.

В 2009 году по итогам V Всеукраинского риэлтерского конкурса "Профессиональное признание 2009" признан лучшим аналитиком рынка недвижимости Украины.