Закон про гарантування інвесторам речових прав на нерухомість: що треба знати

В серпні Верховна Рада України ухвалила законопроєкт №5091 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому". Планується, що новий закон зробить покупку житла на первинному ринку набагато безпечніше.

8 вересня закон було повернуто до парламенту за підписом президента. І вже 10 жовтня він повністю набуде своєї чинності, передає СтройОбзор. 

Що передбачає документ 

В документі зазначено, що закон стосується майбутніх об'єктів нерухомості: житлових та нежитлових приміщень (наприклад, квартир, комерційних приміщень, гаражних боксів, машиномісць), які купують інвестори. 

Перш за все, закон зобов'язує реєструвати кожну майбутню квартиру у багатоквартирному будинку як окремий об'єкт майнових прав у реєстрі Мін'юсту. 

Серед інших положень:

• забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта;
• забудовник має розкрити інформацію про продані у будинку квартири;
• інвестор має право розірвати невигідний договір із забудовником;
• забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію;
• забудовник не зможе продавати квартири без необхідних дозвільних документів та умов для добудови житла.

Як повідомила голова політичної партії «Слуга Народу» Олена Шуляк, норми закону впроваджують ще один запобіжник від недобросовісних забудовників.

"Раніше була досить поширена схема, коли нежитлові приміщення у будинку продавали у якості житла, а одну велику квартиру перетворювали на кілька маленьких й продавали у такому вигляді. Зараз, коли всі об'єкти будуть зареєстровані, ця схема стане неможливою", - запевняє вона.

Плюси закону

Новий закон повинен покращити умови придбання житла. Експерти наголошуюсь на плючах нового документу. 

"Раніше забудовник після отримання дозволу на проведення будівельних робіт відразу починає продаж "майнових прав" і будує об'єкт нерухомості на власний розсуд, аж до моменту введення будинку в експлуатацію, коли державні органи контролю перевіряють, чи дотримувався забудовник усіх норм законодавства та власного проєкту. З прийняттям закону №5091 у забудовника (замовника/девелопера) з'явився обов'язок реєстрації спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості та всіх змін, що відбуваються з цим об'єктом (зміни до проєктної документації, купівлі-продажу, обтяження). (квартири, нежитлового приміщення, машиномісця тощо) не може бути продано", — пояснив виданню "Фокус" адвокат Юрій Хапко.

За його словами, тепер звичні покупцям інвестиційні, попередні договори залишаться в історії. Це спростить процедуру вибору способу купівлі об'єкта незавершеного будівництва. А після введення будинку в експлуатацію право власності на особу, на кого зареєстроване спеціальне право на майбутній об'єкт нерухомості, оформляється автоматично.

"Цей закон унеможливить продажі нерухомості, коли будівництво квартир не ведеться і забудовник укладає договори подвійного продажу тих самих квартир. Нотаріус не посвідчить угоду без необхідних дозвільних документів на будівництво, унікальні записи про кожну майбутню квартиру будуть міститись в Реєстрі й актуальна інформація про забудовника буде доступною на його веб-сайті", - розповів виданню The Page юрист Олександр Місяць.

Втім, назва закону не має вводити в оману інвесторів. Звичного механізму гарантування зобов’язань, як працює, наприклад, система ґарантування банківських вкладів, закон не визначає.

"Не слід очікувати, що держава створить установу, яка візьме на себе зобов’язання проблемних забудовників. Не буде організовано і фондів, за рахунок яких можна було б добудувати житло чи повернути інвестиції. Термін «гарантування» в аспекті прав на майбутні квартири вживається у ширшому значенні. Для цього закон визначає механізми захисту прав інвесторів житлової нерухомості від шахрайства чи від проблемного забудовника правила інформування покупців, та чіткі правила обороту майбутніх квартир», — наголосив виданню The Page експерт Михайло Сорока.

Мінуси закону 

Незважаючи на анонсовану "революцію" в питанні прав інвесторів, насправді юристи вважають, що ухвалений закон створює фасад, але грішить відсутністю фундаменту, адже сказати, що він ліквідує можливість забудовників будувати шахрайські схеми, неможливо. Тобто якщо забудовник збере кошти інвесторів і зникне з ними, то закон №5091 та зазначені в ньому норми інвестору не допоможе повернути втрати. Крім того, у законі йдеться про нові об'єкти, а на ті, що вже будуються, він не поширюється.

"Закон не поширюється на вже існуючі правовідносини та будівництво, яке вже продовжується, тому ці проєкти мають завершуватися за старими правилами. А в умовах війни та економічної кризи саме на них першими можуть виникнути проблеми", — розповів виданню Фокус адвокат Іван Бабаєв.

Юрій Хапко вважає, що головною прогалиною у прийнятому законі є відсутність додаткових вимог до замовника/девелопера (наприклад, існуючих для банківських та фінансових установ), відсутність механізму реального контролю за цільовим використанням грошей на будівництво.

"Відсутня серйозна відповідальність за порушення вимог цього закону. Відсутній механізм виходу із ситуації, коли забудовник не може добудувати об'єкт нерухомості, і це стане чи не головним каменем спотикання у впровадженні цього закону. Необхідне введення особистої відповідальності керівництва замовника/девелопера щодо зобов'язань перед клієнтами, запровадження інституту страхування ризиків недобудованих об'єктів нерухомості чи значних порушень термінів такого будівництва", — прокоментував він.

Про реальні ж результати роботи закону практично можна буде говорити тільки після початку його дії. Хоча від недобросовісних забудовників позбавитись буде не так просто.