Як змінилася ціна однокімнатних квартир у Києві за час війни
Повномасштабна війна суттєво трансформувала ринок нерухомості в Україні. За чотири роки — з грудня 2021-го до грудня 2025-го — вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зросла майже в усіх великих містах країни. Київ при цьому став одним із ключових центрів, де подорожчання житла поєдналося зі зміною структури попиту та ролі нерухомості як інструменту збереження капіталу.
За даними OLX Нерухомість, у грудні 2025 року медіанна ціна однокімнатної квартири в Києві становила 3,4 млн грн, або близько $79,5 тис. Порівняно з груднем 2021 року вартість зросла на 96% у гривнях і на 26% у доларовому еквіваленті.
Така динаміка відображає подвійний характер київського ринку житла. З одного боку, столиця зберегла статус одного з найстійкіших і найліквідніших ринків нерухомості в Україні. З іншого — темпи зростання цін виявилися нижчими, ніж у західних регіонах, де вартість житла збільшилася у два і більше разів.
У перші місяці війни ринок нерухомості Києва фактично завмер: кількість угод різко скоротилася, попит упав, а покупці зайняли вичікувальну позицію. Однак уже у 2023–2024 роках ситуація почала поступово стабілізуватися. На ринок повернувся відкладений попит, активізувалися внутрішньо переміщені особи, а житло знову стало сприйматися як відносно надійний актив.
Водночас зростання цін у Києві було зумовлене не лише реальним попитом, а й макроекономічними чинниками — інфляцією, девальвацією гривні та подорожчанням будівельних матеріалів. Саме тому розрив між динамікою цін у гривнях і доларах залишається суттєвим: майже дворазове зростання в національній валюті трансформувалося лише в помірне подорожчання в доларовому вимірі.
На тлі Києва особливо контрастно виглядає ситуація в прифронтових містах. У Харкові медіанна ціна однокімнатної квартири в грудні 2025 року становила близько 885 тис. грн ($21 тис.): це +55% у гривнях і фактично нульове зростання в доларах. У Запоріжжі та Херсоні вартість житла в доларовому еквіваленті навіть знизилася. Таким чином, Київ опинився в проміжній позиції між «перегрітими» ринками західних регіонів і стагнуючими ринками прифронтових територій.
Сьогодні Київ залишається одним із головних індикаторів стану ринку нерухомості України. Його динаміка показує, що житло в умовах війни перестало бути виключно споживчим товаром і перетворилося на стратегічний актив, вартість якого формується не лише економічними факторами, а й рівнем безпеки, міграційними процесами та очікуваннями майбутнього відновлення країни.
