Мы уже близки к тому, чтобы перешагнуть порог в миллион сданных «квадратов» в столице - Олег Майборода
Подводить итоги того, что было сделано за год и строить планы на следующий год с генеральным директором «Укрбуд Девелопмент» Олегом Майбородой, накануне Нового года для СтройОбзора уже стало традицией. Вот и в конце 2018-го мы снова встретились…
Олег Григорьевич, подводя итоги 2017 года в интервью СтройОбзору, вы сказали, что в 2018-м планируете внедрять новые подходы в архитектуре, оформлении фасадов, интерьере домов… Удалось реализовать задуманное? Новые подходы себя оправдывают? В чем это выражается?
Действительно, в начале этого года мы заявили о переходе на новые стандарты строительства жилья. Это девять ключевых стандартов комфортной жизни, которые мы для себя выделили и которых стараемся максимально, насколько это возможно, придерживаться как в новых, так и в текущих проектах. Конечно, в полной мере они будут отражены уже в тех проектах, которые изначально разрабатывались с учетом этих стандартов. Но и в тех жилых комплексах, что были сданы в этом году, многие из наших стандартов уже, так сказать, на лицо.
В первую очередь это дизайн и оформление внутренних помещений, новые подходы в благоустройстве придомовой территории, заметный прогресс по части обеспечения безопасности и сервисного обслуживания домов. Чуть в меньшей степени – архитектура, просто не во всех домах за короткий промежуток времени до введения удалось провести полноценный редизайн фасадов. Но мы положили начало этому процессу и с каждым новым домом будем все более полноценно воплощать в жизнь свое видение по-настоящему современного жилья. И мы уже получаем позитивный фидбек от людей, которые видят и ощущают, как жилье от «Укрбуд» постоянно совершенствуется.
«КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК В «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ» В 2018-М ГОДУ ВЫРОСЛО ПОЧТИ НА 20%»
В целом этот год вы можете назвать для себя удачным? Чем больше всего гордитесь? Какой проект можете назвать самым удачным?
Если говорить языком бизнеса, то в этом году мы серьезно повысили общее количество сделок. Рост почти на 20% по сравнению с прошлым годом - это явно очень хороший показатель в такие непростые для нашей страны времена. Это свидетельствует о том, что мы окончательно закрепляемся в роли одного из лидеров рынка и соответствуем запросам потребителей.
Кроме того, мы освоили новую нишу – успешно и в срок закончили свой первый проект премиум-класса, клубный дом Spas Sky. А недавно открыли новый современный офис в центре Киева, в котором максимально постарались отразить те инновационные решения, которые стремимся воплощать и в наших домах.
А сколько «квадратов» в 2018-м сдали? Это больше или меньше чем в 2017-м? С чем это связываете?
В этом году мы ввели в эксплуатацию дома и секции в семи жилых комплексах в Киеве. Показатели несколько скромнее, чем в прошлом году, но их повторения никто и не ожидал. Прошлый год был рекордным, и меньшие показатели ввода в этом году – это общая тенденция для рынка. А мы, как и в прошлом году, удерживаем его шестую часть по сданным площадям. Кроме того, сейчас у нас на подходе введение еще трех объектов, так что в будущем у нас есть все шансы еще больше увеличить свою долю. И мы уже близки к тому, чтобы перешагнуть порог в миллион сданных «квадратов» в столице. Это лучший результат за шесть лет работы на столичном рынке. «Укрбуд» не раз признавался самым динамично развивающимся застройщиком.
Вообще, на что больше сейчас делаете ставку в своих проектах на количество или на качество?
В том, что касается некого соотношения количества и качества, то этот вопрос вообще перед нами не стоит. Безусловно, если девелопер много строит и много сдает – это важный показатель его системности и надежности. И такую динамику как «Укрбуд», а мы строим сейчас 26 объектов в Киеве, сегодня не может показать никто. Но количеством конкурентную борьбу не выиграть. Человеку сегодня нужно максимально качественное жилье, и желательно за не очень большие деньги. И именно этим ожиданиям мы должны соответствовать. Причем я не просто так говорю именно о жилье, а не квартирах. Мы сегодня стремимся не просто строить теплые и крепкие стены, а создавать максимально комфортное пространство для жизни – и внутри дома, и вокруг него. Собственно, для этого мы и сформировали свои девять стандартов, это наша дорожная карта на ближайшие годы.
Тем не менее, специфика сделок в сравнении с прошлым годом изменилось? Больше покупают на какой стадии строительства? Покупатели квадратных метров чаще отдают всю стоимость квартиры или это постепенное инвестирование, возможно, какие-то специальные программы?
Самым популярным форматом покупки у «Укрбуд» остается рассрочка. За год ею воспользовались больше половины всех клиентов. Во многом на это повлияли наши специальные предложения рассрочки на 50 и 30 месяцев, когда оплату можно разбить так, чтобы погашать стоимость и после заселения. Около 35-40% клиентов предпочитают оплачивать все сразу, среди них много людей, покупающих жилье в качестве инвестиции.
Где-то 40% клиентов покупают квартиру на ранних этапах строительства, а большая часть вкладывается до его завершения. На момент сдачи дома у нас обычно остается не больше 5% непроданных квартир, бывает и так, что буквально две-три или не остается вообще.
«СЕЙЧАС МЫ АКТИВНО ПРОРАБАТЫВАЕМ ОКОЛО ДЕСЯТКА НОВЫХ ПРОЕКТОВ…»
На следующий год планируете запустить какие-то новые программы, которые смогли бы дать людям больше возможностей для покупки жилья?
Однозначно те программы, которые показывают себя хорошо сегодня, мы будем стараться продолжать и совершенствовать. Что касается новых предложений – будем смотреть по состоянию рынка, экономической ситуации и востребованности различных инструментов продаж. Очень надеемся, что и наши банки-партнеры в следующем году тоже смогут найти подходы для того, чтобы предоставить еще более выгодные условия ипотечного кредитования. Последние полтора года показывают, что даже в сегодняшних реалиях это направление тоже востребовано клиентами.
А новые проекты в планах на следующий год есть? Они будут как-то отличатся от того, что уже строил «Укрбуд»?
Сейчас мы активно прорабатываем около десятка новых проектов, часть из которых станем реализовывать в следующем году. Сколько именно, пока сказать не могу. Точно это будет уже анонсированный нами жилой комплекс Art House на Максимовича и проект доходного дома в центральном районе Киева. Это будет очень интересный проект как архитектурно, так и по формату. В нем будут полностью отделанные и качественно оборудованные квартиры. Покупатель сможет жить сам, пользуясь услугами полноценного гостиничного сервиса, или же отдать свое жилье в управление, получая от него постоянный доход. Мы рассматриваем этот проект в первую очередь как вариант готового бизнеса, и уже видим интерес к такому подходу со стороны наших постоянных инвесторов.
Что касается других объектов – это преимущественно будут дома комфорт- и бизнес-класса. В новых проектах мы больше ориентируемся на комплексную застройку, концепцию дворов без машин, уникальную архитектуру и благоустройство, развитую внутреннюю инфраструктуру – опять же, все согласно стандартам «Укрбуд».
«У НАС ПОКА ЕЩЕ НЕТ ПРОЕКТОВ, УТВЕРЖДЕННЫХ ПО НОВЫМ ГСН…»
В этом году было много законодательных изменений. Как они отразились на вашей работе?
Нельзя сказать, что что-то критически поменялось. Все изменения, которые сегодня происходят в нормативной сфере, – это скорее эволюционные шаги, чем некая революция.
Как оцениваете новые ГСН? На практике они как работают? Переключаться на них сложно? В чем конкретно ощутили трудности?
Если совсем упрощать, то по большей части новые ГСН делают обязательными многие вещи, которые ответственные девелоперы, а мы себя причисляем именно к таким, делали и раньше. Просто тогда это были наши отличительные особенности, конкурентные преимущества, а теперь это становится общей нормой. Хотя к некоторым новым ГСН у рынка есть вопросы, и, думаю, что в будущем они еще будут дорабатываться. Предусмотреть все сразу, не обжегшись о реальную практику, невозможно.
У нас пока еще нет проектов, утвержденных по новым нормам, все текущие разрабатывались еще по старым. Но, в принципе, переключаться на новые ГСН нам должно быть чуть легче, чем другим, поскольку многие их требования мы и так выполняли раньше. Например, тот же «двор без машин».
Сейчас законодательную базу в строительной отрасли считаете идеальной для своей работы? Чего не хватает?
Идеала не существует, особенно если говорить о таком колоссе, как законодательство в строительной сфере. Остается много лазеек для давления на строителей, для коррупционных злоупотреблений различными регуляторами. Для махинаций со стороны некоторых не особо ответственных девелоперов тоже, чего уж греха таить. Остаются противоречивые нормы, неработающие законы – в части той же реконструкции старых кварталов, например. Но важно, что постепенно запутанная и переусложненная нормативная база в строительстве приводится в порядок. Просто этого не произойдет по щелчку пальцев. Это долгий эволюционный процесс, который, к тому же, не может быть оторван от совершенствования общей законодательной базы во всех сферах жизни страны.
«В КИЕВЕ ЕСТЬ ОГРОМНОЕ КОЛИЧЕСТВО УЧАСТКОВ ДЛЯ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ И СОЗДАНИЯ НОВЫХ КВАРТАЛОВ…»
Олег Григорьевич, а насколько компания задействована в строительстве социальных объектов, объектов инфраструктуры и т.п.? На каких условиях?
Если говорить об «Укрбуд Девелопмент», то мы такими объектами для заработка не занимаемся. Только проводим различные реконструкции и создаем объекты за свой счет. Например, ту же новую набережную Никольской Слободки, на которую не потрачено ни одной бюджетной копейки.
Другие члены корпорации за прошлый год активно включились в работу над социальными и инфраструктурными объектами за пределами традиционного для «Укрбуд» Чернобыля. Но я о них мало что могу рассказать, моя стихия – жилое строительство. А в нем мы больше сосредоточены на внутренней инфраструктуре наших ЖК – на создании своих детских садов, спортивных объектов, торгово-офисных центров и так далее. Мы во всех проектах отводим первые этажи для нежилого использования, но в некоторых ЖК строим под эти задачи и отдельные здания. Такие центры под ритейл и офисы предусмотрены в ЖК «Чарівне місто», «Харьковском», из начатых в этом году – в Genesis и Sky Avenue на улице Народного Ополчения.
Сейчас свободных площадок для строительства в Киеве хватает? Насколько серьезная (честная) борьба за эти места ведется между застройщиками?
В Киеве остается все меньше свободных участков для уплотнительной застройки в уже сложившихся кварталах. Но при этом у нас есть огромное количество участков для комплексной застройки, создания новых кварталов. Достаточно взглянуть на неиспользуемые территории промзон, пригодных для жилого строительства. А это тысячи гектар. Да работы там может быть побольше, но думаю, что рано или поздно к оживлению таких территорий придет большая часть игроков рынка. Особенно с учетом новых ГСН, ограничивающих высотность, плотность заселения и застройки. Кроме того, там куда больше свободы – можно создавать «города в городе», многофункциональные жилые комплексы со своей инфраструктурой, отвечающей всем основным запросам их жителей.
Что же до борьбы за участки между девелоперами, то здесь все довольно просто. Землю нам никто не раздает, да и во владении она строителям, по сути, не нужна. У любого участка уже есть хозяин, и только он может решить – строить на нем что-то или нет. Если решает, то он становится заказчиком строительства. И дальше вопрос уже в том, кто из девелоперов предложит ему лучшие условия за использование его земли под строительство. Чье предложение будет выгоднее, с тем он, скорее всего, и станет работать – не стоит забывать, что вопрос надежности и репутации здесь тоже играет немаловажную роль.
Не планируете расширять географию деятельности своей компании в регионах? Что здесь сдерживает или наоборот подталкивает?
Пока не планируем. Нам хватает активности столичного рынка, здесь стабильно высокий спрос. В Киеве мы приложили много сил, чтобы занять лидерские позиции. Теперь нужно их удерживать. Кроме того, не стоит забывать, что среди членов корпорации «Укрбуд» есть много предприятий, работающих в других регионах, некоторые из них – лидеры в своих областях. А у нас сегодня нет необходимости конкурировать с партнерами по корпорации. Но если будет какой-то очень уж интересный проект, конечно же, мы его рассмотрим.
«ЖДУ, ЧТО 2019-Й СТАНЕТ ГОДОМ ПОЯВЛЕНИЯ В УКРАИНЕ ПЕРВОЙ ПОЛНОЦЕННОЙ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ СИСТЕМЫ УМНОГО ДОМА»
Следует ли ожидать в 2019-м покупателям подорожания стоимости «квадратов»? С чем это связано? Как это может отразится на спросе?
В сегодняшних условиях загадывать сложно, многое зависит от стабильности гривны. Если обойдется без больших потрясений, то мы в «Укрбуд» предполагаем в следующем году рост средней цены метра примерно на уровне этого года – до 10%. В этом случае картина спроса останется плюс-минус прежней. Но если страну, а с ней и строительную отрасль начнет лихорадить, то здесь я однозначных прогнозов делать не рискну.
Вместо этого дам совет клиентам, которые собираются покупать жилье - тянуть не стоит. Дешевле точно не будет. Всевозможные «эксперты» уже три года пророчат падение цен, но в итоге они только растут. А если начнет расти и курс доллара, тем более нужно будет поторопиться. Дело в том, что цены на рынке жилья формируются в гривне, и на курсовые скачки он реагирует с заметным интервалом. А потому это будет идеальное время для покупки жилья еще по старой цене. Таким образом можно и не переплатить, и автоматически повысить рыночную стоимость своей квартиры. Ведь цену на вторичном рынке в Украине все равно принято привязывать к доллару.
Ваши ожидания от 2019-го?
Ожиданий много, и самых разных, перечислять все никакого времени не хватит. Поэтому выделю одну из ключевых для себя. Я жду, что 2019-й станет годом появления в Украине первой полноценной отечественной системы «умного дома». Конечно же, я имею ввиду эксклюзивную для домов «Укрбуд» систему CLAP, которой в следующем году уже будут пользоваться наши жильцы. Эта разработка уникальна в первую очередь своей комплексностью. Благодаря ей квартиры от «Укрбуд» позволят своим хозяевам чувствовать себя в безопасности и экономить до 40% на коммуналке! Такого в ближайшие годы никто больше не предложит.
Мы довольно долго к этому шли, в это начинание вложено очень много времени, сил, да и финансов тоже. Мы ведь даем CLAP вместе с квартирой, без дополнительных доплат. Мы сознательно урезали свою прибыль, чтобы вывести на рынок совершенно новый продукт и в будущем сделать его стандартом для большой части столичных новостроек. Естественно, очень хочется, чтобы рынок и клиенты по достоинству оценили эти усилия.
Источник: СтройОбзор
