В чем секрет "стабильных" цен на рынке недвижимости?
Медианная цена предложения продажи вторичной жилой недвижимости Киева колеблется в пределах 5%, несмотря на напряжение политической и экономической ситуации в Украине. Так, в октябре 2013 г. продавцы выставляли свои квартиры за 1809 $/ м² (медианная цена предложения на все типы квартир вторичной недвижимости), а в июне 2014 – 1752 $/ м², что на 3% ниже цены октября предыдущего года.
Таковы результаты исследования рынка жилой вторичной недвижимости Киева в июне 2014 года, которое провели специалисты исследовательской группы Colliers International вместе с порталом поиска недвижимости Address.ua на основе анализа размещенных на портале объявлений и поведения пользователей портала (598 тыс. посещений).
Как комментируют ситуацию Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, причина «стабильности» цен предложения кроется в нескольких факторах:
1. продавцы недвижимости Киева, которые привыкли выражать цены в долларовом эквиваленте, после того, как курс доллара вырос почти на 50%, скорректировали цены в сторону уменьшения на 10-15%;
2. одновременно, те продавцы, которые в цене продажи привязывались к гривневому выражению стоимости, подняли цену до 15-20%.
Такая «встречная» корректировка в зависимости от валютного выражения и стала причиной того, что медианные показатели практически не изменились в сравнении с октябрем 2013 года, до начала кризиса:
«Многие потенциальные покупатели недвижимости ожидают серьезного падения цен. Ведь по причине сложной ситуации в стране, количество сделок, как в Украине, так и в Киеве упало в два раза, - говорит Михаил Артюхов. - Но продавцы недвижимости, выставляя объекты к продаже, не спешат соответствовать ожиданиям и снижать цены, поскольку ожидают стабилизации, и не готовы опускать цену 10-15%. Сегодняшние продавцы недвижимости морально готовы скорее отложить продажу и подождать еще год, чем снижать цену на 10-15%. Ведь для квартиры стоимость $ 60 тыс. (одна из самых запрашиваемых цен на портале Address.ua), скидка в 15% психологически означает «потерять» порядка $ 9 тыс., что равно практически двум годовым доходам среднестатистического украинца».
А сделки по тем объектам, которые все-таки находят своих покупателей, происходят с корректировкой на 10-15% в сторону уменьшения и чаще всего, когда ее участники «меняют метры на метры», то есть сначала что-то продают, а потом покупают. Этого не видно из статистики предложения, но подтверждается независимыми экспертами, участвующими в этих сделках.
Всего, по данным статистики Address.ua, в Киеве в июне 2014 года было выставлено к продаже 46 980 объектов, из которых: 46005 квартир и 975 домов. За месяц объем предложения продажи квартир вырос на 5% (в мае 2014 продавалось 43 749 квартир), а за год – на 19% (38 607 квартир находилось в открытой продаже в июле 2013 года). Цена предложения продажи была следующая:
Изменения ожиданий продавцов за июнь месяц были следующие:
Изменение в % цены предложения продажи за июнь 2014 года, Киев, вторичный рынок жилой недвижимости | ||
Тип | Группа | Изменение в % цены предложения продажи за расчётный период |
Квартиры | 1 комн. | -1% |
2 комн. | -1% | |
3 комн. | 0% | |
4+ комн. | 0% | |
Все группы | -1% | |
Дома | до 100 м2 | -4% |
от 100 до 199 кв.м | 0% | |
от 200 до 399 кв.м | -1% | |
от 400 кв.м | -6% | |
Все группы | -5% | |
А в структуре спроса наиболее частым запросом при поиске недвижимости была квартира ценою от $ 40 тыс. до $ 60 тыс.:
Какие квартиры ищут: структура спроса на дома и квартиры Киева | |
Вторичный рынок Период: Июнь 2014 | |
Желаемая цена квартиры, $ | % |
20 000-40 000 | 25% |
40 000-60 000 | 29% |
60 000-80 000 | 18% |
80 000-100 000 | 7% |
100 000-140 000 | 7% |
140 000-180 000 | 3% |
180 000+ | 11% |
Информация об исследовании:
Исследование базируется на анализе следующих данных:
· информация, которую размещали пользователи Address.ua с целью продажи или сдачи в аренду объектов жилой недвижимости в Киеве и Киевской области;
· данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.
Данные Address.ua собраны за период c 1 по 30 июля 2014 года. Количество посещений за данный период составило 598 261 (Google Analitics);
Примечание: почему в исследованиях рынка фигурирует показатель «медианная цена», а не «среднестатистическая цена за объект (или квадратный метр)»?
Медианная величина – это такое значение признака, которое приходится на середину ранжированного ряда и делит его на две равные по числу единиц части. К примеру, в листингах выставлены квартиры: одна – по цене $500 за м². (хозяину срочно нужны деньги, он продает недвижимость по заниженной цене) и 9 квартир по рыночной цене - $1500 за м². При вычислении среднего арифметического более дешевая квартира даст значительное уменьшение показателя средней рыночной стоимости до $1400 за м², что не будет соответствовать действительности. В свою очередь, медианная цена позволит определить корректное среднее значение.
