В июле цены и деловая активность на рынке столичной недвижимости снизились

Обзор рынка недвижимости Киева по итогам июля 2014 года.

Весь месяц киевский рынок недвижимости жил под знаком войны на Донбассе. Многочисленные аспекты этой войны, включая ухудшение экономической ситуации, будут еще долго обсуждаться с самых разных позиций. В том числе, с позиции подведения итогов после того, как военные действия закончатся, страна начнет отстраиваться, а ее граждане найдут приемлемые для всех решения.

Сейчас же остановимся на тех процессах, которые представляются наиболее значимыми для рынка недвижимости с точки зрения дня сегодняшнего.

Основные события, факторы и тенденции июля так или иначе связаны с войной на Донбассе. Сами военные действия рассматривать в данной статье не будем. Отметим лишь, что они вызвали резкое увеличение потоков беженцев в другие города и регионы Украины, в том числе, и в Киев.

К сожалению, разногласия среди украинских политиков затрудняют нормализацию обстановки. Благие цели, вроде очищения органов власти от коррупционеров и представителей пророссийской «пятой колоны», на практике привели к развалу парламентской коалиции и затягиванию принятия крайне важных экономических законов, а вместе с ними и к затягиванию предоставления уже согласованных кредитов МВФ и Всемирного банка. В середине июля Минфин ухудшил свой прогноз относительно курса гривны, что увеличило и без того весьма значительный дефицит Госбюджета.

Коррективы Госбюджета, учитывающие расходы на войну и необходимость восстановления разрушенных территорий, были введены лишь в самом конце месяца. В частности, был введен новый «военный налог» в размере 1,5% от доходов ; повышена рента на добычу железной руды, нефти и природного газа; на 70% сокращены расходы на обеспечение деятельности ряда центральных органов исполнительной власти. С первого августа вводится 15% налог на доходы от капитала, включая доходы от депозитов (взимать этот налог должны сами банки, что на практике означает снижение банковских процентов).

Прекращение закупок газа в России, с одной стороны, позволило сэкономить немалые средства и обеспечить положительный внешнеторговый баланс (за первые пять месяцев 2014 года экспорт превысил импорт на 524,5млн. долларов). С другой стороны, породило серьезные проблемы в промышленности и коммунальной сфере. В осенне-зимний период эти проблемы резко возрастут, о чем открыто говорят руководители регионов и городов. В частности, мэр Киева Виталий Кличко говорит о «непростой зиме» в столице. Чтобы аккумулировать газ для отопления жилья зимой, в Киеве было приостановлено снабжение большинства домов горячей водой . Зимой же придется снизить температуру в квартирах на 1-2 градуса.

Предусматриваются другие непопулярные меры, в том числе реформирование газотранспортной системы и сокращение количества чиновников.

По словам премьер-министра Арсения Яценюка, без всего этого Украине грозит дефолт.

К важнейшим событиям июля необходимо отнести и объявленную третью волну частичной мобилизации военнообязанных, включая мужчин предпенсионного возраста. Далеко не все наши граждане одобряют подобные шаги: в некоторых областях прошли акции протеста жен и матерей военнообязанных.

Изменения деловой активности на киевском рынке недвижимости.

Война, человеческие и материальные потери, резкое ухудшение и без того плачевного состояния экономической ситуации, рост коммунальных тарифов, проблемы с подготовкой к отопительному сезону и многие другие отрицательные факторы подавляют деловую активность.

Основная масса потенциальных покупателей киевской недвижимости сейчас выжидают. Мало кто решается покупать дешевеющую недвижимость на вторичном рынке. На первичном рынке цены в гривнах подросли, а деловая активность снизилась. Все это привело к тому, что некоторые потенциальные покупатели, забравшие (нередко с трудом) из банков свои вклады, вновь разместили их на депозитных счетах.

Официальных данных Нацбанка по итогам июля пока нет. Что же касается итогов июня, то за месяц депозитные счета граждан в гривнах увеличились на 3,5% (с 218553 миллионов в конце мая до 226227 миллионов в конце июня). Правда, при этом валютные счета граждан заметно похудели. В долларах США на 4,8% (с 14673млн. в конце мая до 13965млн. в конце июня); в евро почти на 2,8% (с 2185,5 до 2124,6 миллионов).

Все это на одной чаше весов.

На другой чаше – резкий рост количества беженцев, а также переселенцев, опасающихся распространения военных действий на их области и города. Среди них немало успешных специалистов и предпринимателей. И всем им необходимо жилье. В родных городах у многих остались просторные дома, квартиры, дачи. В Киеве же приходится арендовать жилье попроще; некоторые подселяются к родственникам, многие живут с детьми и родителями в малогабаритных квартирах, арендуют комнаты и даже «углы».

Беженцы заметно оживили рынок аренды. Спрос на аренду сейчас очень значительный. По объявлениям нередко звонят четыре-пять и более раз в день, хотя еще недавно один-два звонка в неделю многие арендодатели воспринимали как норму. Вот только до подписания договоров аренды дело доходит далеко не всегда. И причин этому несколько.

Во-первых, большинство беженцев хотят снять квартиру в Киеве по цене не выше 2500-3000 гривен. Тогда как арендодатели рассчитывают на 3500-4000 гривен. В итоге, некоторые беженцы снимают трех-четырехкомнатные квартиры и селятся в них по нескольку семей.

Во-вторых, беженцы, в основной своей массе, хотят снять жилье на два-три месяца, а большинство арендодателей соглашаются сдавать лишь на срок от полугода.

Третья, возможно, наиболее сложная проблема заключается в отсутствии доверия и взаимопонимания между сторонами. Без эксцессов не обходится. Появились сообщения, что некоторые беженцы не платят за аренду или отказываются выселяться.

Что же касается рынка продаж, то у подавляющего большинства беженцев денег для приобретения жилья в Киеве или в городах-спутниках явно не хватает. Тех, кто приехал с необходимыми суммами, явное меньшинство. Но это пока. В перспективе немало беженцев и переселенцев могли бы приобрести жилье в Киеве, продав недвижимость и бизнес у себя дома. Сейчас это сделать крайне проблематично. И не факт, что смогут они продать по более-менее «нормальным ценам» в обозримом будущем.

Тем не менее, вынужденные переселенцы квартиры в Киеве покупают. Восполнить вклад в рыночные процессы временно отошедших от дел покупателей-киевлян они не могут, но определенный уровень активности создают.

В июле основная активность переселенцев сводилась к изучению киевского рынка недвижимости. И это привело к разнонаправленному изменению основных показателей деловой активности: количество сделок и обороты рынка снизились, а количество заявок на покупку, звонков по рекламе конкретных объектов и просмотров заметно увеличилось. Продавцам, к которым в последнее время зачастили с просмотрами, особо обольщаться не стоит: подобная активизация вовсе не означает быстрой продажи.

В принципе, продавцы это и сами понимают, когда на просмотры приходят переселенцы и настаивают, нередко, весьма эмоционально, на ценах, которые в полтора-два и более раз ниже реальных цен продаж. Многие вообще ничего не предлагают и не перезванивают. Как правило, это «экскурсанты», изучающие рынок. И среди «экскурсантов» есть не только потенциальные покупатели, но и продавцы, пытающиеся разобраться с ценовыми тенденциями в конкретных сегментах рынка.

Цены на киевскую недвижимость.

Как мы и прогнозировали в обзоре по итогам июня, нисходящий ценовой тренд прочно установился на вторичном рынке недвижимости . Снижение средних цен предложений зафиксировано во всех крупных сегментах рынка.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены в таблице.