Что в 2021 лучше аренда или покупка офиса? Развитие рынка недвижимости

Чаще всего владельцы малого бизнеса начинают с аренды помещений и рассматривают вероятность покупки недвижимости только по истечению нескольких лет.

Какие преимущества и недостатки коммерческой аренды недвижимости?

Преимуществами аренды офиса, производственного или складского помещения будут:

1. Вложение основных денежных средств в развитие. Это особенно актуально при открытии нового бизнеса, когда прибыльность и актуальность выбранного направления ещё не определены.
2. Мобильность. В случае низкого уровня посещаемости и совершённых покупок или же уменьшения их до критического, в любой момент можно сменить местоположение.

Недостатки:

1. Условия для использования арендатором помещения определяет его владелец;
2. Возможно внеплановое повышение размера арендной платы;
3. Высокая индексация арендной платы за аренду коммунального имущества в случае инфляции;
4. Продажа помещения конкурентной фирме;
5. Арендатор имеет право вносить изменения в арендованное имущество только с письменного разрешения арендодателя;
6. Арендная плата уплачивается вне зависимости от работы или вынужденного простоя, прибыли или убытка фирмы, что стало важным в условиях пандемии;
7. После окончания срока действия договора аренды ремонтные работы и внесённые неотъемлемые улучшения помещения становятся собственностью владельца и не компенсируются, только, если другое не прописано в условиях договора аренды.
8. Стоимость коммунальных услуг не будет входить в арендную плату и может начисляться пропорционально части арендуемого помещения до стоимости определённой услуги для всего помещения. Это актуально при аренде бутиков в торговых центрах небольших городов и т.д. Соответственно и сумма будет немаленькая.

Если у Вас есть необходимость обустроить свой офис металлической мебелью, обращайтесь к проверенным украинским производителям.

Приобретение имущества в собственность тоже имеет свои плюсы и минусы.

Положительным аспектом будет:

1. Увеличение привлекательности бизнеса для банков и инвесторов. Отпадёт вопрос оформление кредита под залог недвижимости;
2. Часто сумма платежей по кредиту тождественна сумме за месяц аренды помещения.
3. Помещения на вторичном рынке поддаются оценке по таким критериям: удобство локации, близость станции метро или остановки общественного транспорта, наличие парковки, количество конкурентов и клиентов, платежеспособность последних.

Недостатками станут:

1. Внушительная сумма денег для первоначального взноса и уплату процентов по кредиту или покупки помещения за собственные средства, дополнительные расходы на техническую оценку помещения при покупке на вторичном рынке, поточный и капитальный ремонт недвижимости;
2. Помещения на первичном рынке опасны тем, что конкуренты могут купить имущество рядом или же их количество будет достаточно большим и придётся демпинговать на ценах, количество потребителей неизвестно, как и востребованность данного бизнеса именно в этой локации;
3. Вторичный рынок недвижимости может принести сюрпризы в плане перепрофилирования объекта под нужды фирмы (дополнительная вентиляция для отельно-ресторанного бизнеса, согласования часов работы с жильцами; разгрузочно-погрузочная зона для магазина и прочее).

При сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Украине арендная плата будет в пределах 1 % в месяц от стоимости помещения, а жилой – 2 %. А это значит, что конкуренция на коммерческом рынке высокая, а вот прибыль нет. Окупаемость такого имущества в Украине составляет 10 лет или прибыльностью в 10 % годовых, новых квартир с небольшой площадью около 8,5 лет или 16 % годовых в долларовом эквиваленте.

Сайты недвижимости подтверждают что, если купить малогабаритную квартиру в новом доме, то быстрее окупится помещение на самом начальном этапе строительства. Нужно учитывать, что требования к квартирам более универсальны, чем к магазинам и офисам, а прибыльность коммерческой недвижимости напрямую зависит от экономической стабильности и тенденций на рынке жилого фонда.

Стоимость аренды отличается в разных районах Киева.

По состоянию на начало 2021 года (до карантина), средняя арендная ставка в прайм-объектах и бизнес центрах оставалась на отметке 25 долл. за 1 м кв. в месяц., в спальных районах столицы помещение под офис обойдётся в среднем в 15 долл./кв.м/мес.

Наиболее востребованными для сдачи в аренду остаются однокомнатные квартиры, общая площадь которых варьируется от 40 до 55 кв. м и двухкомнатные помещения под офис площадью от 55 до 75 кв. м.

Арендная ставка в помещениях класса «А» колеблется в пределах от 25 до 30 долл./кв.м/мес. при стабильной нижней отметке и общем снижении верхней границы на 14%.

Арендная ставка в классе «В» осталась на прежнем уровне и составляет 13-25 долл./кв.м/мес.

Во ІІ-IV кварталах 2021 года ожидаемая арендная ставка может снизиться из-за затяжного карантина. Кроме того, существует вероятность роста вакантности в силу уменьшения расширений компаний. Для активности арендаторов большую роль начинают играть здоровье и безопасность сотрудников, поэтому на рынке аренды офисов в Киеве и других городах Украины будет наблюдаться сдвиг в сторону оптимизации офисных помещений и их внутреннего пространства на пользу open space и hot desking.

Цены на покупку недвижимости в Киеве меняются по мере отдалённости от центра и площади объектов: в центре продажа квадратного метра помещения будет варьироваться в пределах от 2 до 5 тыс. долларов; в районах, приближённых к центру предлагают купить кв. м помещения от 1,5 до 2 тыс. долларов; а вот коммерческие помещения в Голосеевском, Святошинском, Соломенском районах Правого берега и на Левом берегу Киева можно приобрести по цене от 0,5 до 1,5 тыс. долларов за 1 кв.м.

Сколько стоит аренда коммерческих помещений в других городах Украины и отличается ли стоимость продажи от столичной? Отличается. Если Львов по аренде помещений идёт практически на уровне с Киевом, то его покупка в туристическом центре нашей страны обойдётся дешевле практически в 2 раза. Аренда в Харькове колеблется от 7 до 18 долл./кв.м/мес., в Одессе – от 4 до 15 долл./кв.м/мес. Продажа коммерческой недвижимости в Одессе не отличается от Львова, а вот в Харькове цены ниже киевских уже в 3 раза. Для аренды и покупки магазинов здесь чаще всего присматриваются к помещениям от 30 до 1000 квадратных метров.

Приблизительно 40-50 % всех офисов в столице Украины арендовали IT-компании. От продуктивности и эффективности работы на дому зависит то, будут они отказываться от лишних площадей или нет. А вот владельцы бизнеса в сфере FMCG полностью готовы к возвращению к привычной офисной работе.

В данный момент наблюдаются такие тенденции: идёт реконструкция устаревших торговых центров, отельных комплексов и предприятий; количество международных компаний сокращается; владельцы офисных помещений в процессе их строительства пытаются заполнить их потенциальными арендаторами на 100 %.