Игорь Кушнир о том, перегрет ли рынок жилья в Киеве и когда ожидать его падения

Глава правления — президент «Киевгорстрой» Игорь Кушнир в авторской колонке для «НВ», проанализировал ситуацию на рынке первичной недвижимости. Зачем Киеву столько новых квадратных метров жилья? Перегрет ли сегодня рынок и когда ожидать его падения?

«Недавно прочитал очередное «экспертное» мнение по поводу того, что на рынке недвижимости появляются признаки «мыльного пузыря». Мол жилья строят много, покупать его некому, на лицо явный переизбыток квадратных метров: рынок раздувается и скоро лопнет. Прочитал, улыбнулся про себя. И, как говорят в Одессе, по этому поводу я имею кое-что сказать.

1. В Киеве нет свободной земли под застройку. От слова совсем. В центральной части города еще можно встретить одиночные кусочки небольших размеров. Но, во-первых, как правило, это историческая часть, на которой дом не построишь по ряду причин. Во-вторых, даже если построишь, то это совсем небольшой дом — много этажей нельзя, и много секций не получится. Выходит себе дороже во всех смыслах. В спальных районах свободных земель под застройку почти не осталось, большинство из них уперлись в промышленные территории. Но к ним тоже есть вопрос, который плавно переводит нас к следующему пункту.

2. Сложности в процессе смены назначения земли под жилую застройку. Для того, чтобы построить дом, земля под ним должна иметь соответствующее целевое назначение. Территория промзоны сегодня, это, как правило, заброшенные цеха, старые предприятия, гаражи, свалка металлолома. На некоторых участках еще сохранились какие-то промышленные мощности, но большинство из них не требуют такого большого количества земли под собой, как есть. Так вот, для того, чтобы на участке земли, на котором сейчас находится промзона, построить жилье, необходимо изменить ее целевое назначение. Чтоб в основе было «для жилой застройки». Эта процедура сравнима с «Божественной комедией»: пройти надо все девять кругов ада, на что требуется минимум год. И это только земельные вопросы, к проекту застройки мы еще даже не подходили.

3. И даже если нам успешно удалось решить вопросы с землей, следующим этапом будет получение разрешения на строительство, которое выдает Государственная архитектурно-строительная инспекция. Важно упомянуть, что последние два года структура подвергается постоянному реформированию. То ее ликвидируют и передают функции трем другим организациям, то возвращают назад. За последнее время там поменялось 3 или 4 руководителя. Другими словами, «идеальный шторм». В первый раз застройщик «водит хоровод» с ГАСКом во время получения разрешения на строительство. Во второй — после окончания строительных работ, когда дом готов к вводу в эксплуатацию и необходимо получить соответствующий сертификат. Но на практике этих «хороводов» гораздо больше, потому что с первого раза, как правило, Инспекция дом не вводит. И даже не всегда со второго. Из-за долгосрочного реформирования и, как следствие, нестабильности в работе, многие застройщики начали сталкиваться с массовыми необоснованными отказами и прочей волокитой.

4. Киев — европейская столица. Город заслуженно сравнивают с другими мировыми миллионниками, но почему-то, выпускают из вида фактор строящихся квадратных метров. За 2019 год в столице ввели в эксплуатацию чуть больше 1 млн кв. м жилья. В Германии и Польше за это же время построили в разы больше, но все равно у них сохраняется стойкая недостача жилья. Удовлетворить существующий спрос там не могут, из-за чего цены на недвижимость все время повышаются.

5. В Украине в целом очень низкий показатель количества квадратных метров на душу населения — 24 кв м. Тогда как в среднем по Европе он составляет около 60 кв. м. Запрос на квартиры есть. Каждый второй живет с пожилыми родителями или совершеннолетними детьми. А нередко и с теми, и с другими одновременно.

6. Еще одним подтверждением необходимости строительства нового жилья является фактор столицы. По официальной статистике, в Киеве живет около 3 млн человек. Это те, которые зарегистрированы. По факту — все 6 млн. Они снимают квартиры, живут в общежитиях и у родственников. Но рано или поздно у них остро станет вопрос о своей квартире. Столица — экономический магнит, и годами эта тенденция будет только усиливаться. Как и жилищный вопрос. Сюда же можно отнести и фактор урбанизации. Пригород Киева развивается очень стремительно. И многие из его жителей являются потенциальными покупателями квартир в самой столице.

7. Переселенцы. По официальной статистике в Украине проживает почти 1,5 млн человек, вынужденно выехавших с временно оккупированных территорий: Донецка, Луганска и Крыма. Из них в Киеве и области проживает больше 200 тыс. человек. Я не говорю, что все они смогут купить квартиры. Но часть из них уже это делает: в структуре продаж «Киевгорстроя» 10−15% покупателей составляют именно переселенцы.

Киеву нужны квадратные метры. И реализовывающийся спрос, который сформировался за кризисный 2020 год, является прямым тому подтверждением. Конечно, кроме «сухого» жилья, городу нужна и инфраструктура: мосты, дороги, сады, школы, парки и скверы. Но разговоры о том, что покупать скоро будет некому, — просто разговоры. Как говорится, значит это кому-то нужно».